סעיף 1250 לקוד המס האמריקאי
אם הדירה הושכרה ונוכה פחת
אזי מרכיב הפחת ברווח יסווג כהכנסה בשיעור מס גבוה יותר מהמס על רווח הון אך הוא לא ייצור יש מאין.
במילים אחרות -נכון שפחת מוריד את הבסיס (העלות) של הנכס ובכך מגדיל את הרווח אבל בנתוני השאלה היא אמרה שהרווח הוא אפס.
במכירה של נכס שנתבע (או לא נתבע אבל ניתן היה לתבוע פחת) בשלו פחת, ראשית מחשבים את הרווח
ואז את הרווח מחלקים לכמה מרכיבים שכל אחד מהם ממוסה לפי שיעורי מס אחרים
הרווח (עד גובה הפחת שנצבר אבל לא יותר מסכום הרווח) ממוסה בשיעור מס של 25 אחוזים.
מה שחשוב כאן זה שאם אין רווח או אם יש הפסד -אז הדרישה של הפחת בעבר לא יוצרת רווח חייב במס יש מאין אלא רק אם יש רווח, אזי יש פיצול שלו.
ניסיתי לייצר דוגמא מספרית
של בניין שנרכש בשני מליון דולר ונתבע בשלו 500000 דולר פחת
בתרחיש א נמכר ב5 מליון ובתרחיש ב נמכר ב1.6 מליון
בתרחיש הראשון מתוך רווח של 3.5
500000 שזה בגובה הפחת שנתבע מקבל שיעור מס גבוה
(רואה? הפחת לא הוסיף אלא פילח את הרווח
בתרחיש השני בגלל שהרווח הוא רק 100000 -כולו יחטוף רווח בשיעור גבוה אבל
זה שלקחתי 500000 פחת בעבר -לא יבואו אליי ויבקשו להגדיל את הרווח מעבר.
ואם אין רווח או אם יש הפסד
אז הסעיף לא
חל
(A)In generalIf section 1250 property is disposed of after December 31, 1975, then the applicable percentage of the lower of—
(i)
that portion of the additional depreciation (as defined in subsection (b)(1) or (4)) attributable to periods after December 31, 1975, in respect of the property, or
(ii)
the excess of the amount realized (in the case of a sale, exchange, or involuntary conversion), or the fair market value of such property (in the case of any other disposition), over the adjusted basis of such property,
shall be treated as gain which is ordinary income
אשר טוריאל רו"ח (משפטן)
