מס השבחה

מס השבחה

שלום, האם יש התחשבות במועד רכישת קרקע חקלאית בעת תשלום מס ההשבחה לאחר שינוי היעוד?
למשל, אם אני רוכש קרקע חקלאית בשלבים מתקדמים של תהליך שינוי ייעוד,.מן הסתם מחיר הקרקע גבוה יחסית, ואינו תואם למחיר קרקע חקלאית פשוטה.
תודה למומחים!
 
תשלום היטל השבחה לקרקע חקלאית שעוברת הפשרה - התייחסות.

אתה מכוון בוודאי להיטל השבחה המוטל ע"י הרשות המקומית במקרה של שינוי יעוד של הקרקע ע"ב תכנית משביחה.

ובכן...
נגעת בנקודות "רגישות" שבהם קיים "דיס אינפורמציה" הנוגעות לרכישת אדמה חקלאית זו או אחרת וכשאתה טוען "להליך מתקדם של שינוי יעוד" , האם ראית בעינך החלטת ועדה מחוזית/ארצית הקובעת שבכוונת הועדה להמליץ לועדה המקומית על תחילת הליך הפשרה .

או ששמעת מהמשווקים שהקרקע "צמודת דופן" לשטח בנוי ושמדובר על קרקע במשבצת של "מרקם עירוני" או דו"ח שמאי שרשם סעיף "צופה פני עתיד" עם הרבה צבע ורוד והנה אתה חש ש...עשית עסקה טובה.

גם אם השמועה נכונה...מדובר על תהליך עם עליות ומורדות שייקח בממוצע כעשרים שנה ויותר להשמישו וגם זאת בתהליך הקרוי "שלביות הביצוע" המותנה בתנאי סף חיצוניים נוספים, והכל תלוי בתשתיות המובילות אל ומ....

לשאלתך.
השמאי הממשלתי קבע ש...שקרקע חקלאית שווה בין 15 אלף ש"ח לבין 50 אלף ש"ח , תלוי היכן.
כך שבמקרה של הפשרת הקרקע בחישוב הועדה המקומית לתשלום היטל ההשבחה כלל לא חשוב מחיר הרכישה בפועל, הדרישה עלולה להיות בהפרש שבין שווי הקרקע [עפ"י הגדרת השמאי הממשלתי] לבין שווי הקרקע לאחר הפשרתה [עפ"י דו"ח שמאי הועדה] כך שתשלום מחצית ההפרש עלולה להיות גבוהה ממה שאתה סבור.
אתן דוגמה :
קנית 250 מ"ר אדמה חקלאית במחיר של 400 אלף ש"ח.
שוויה של הקרקע בפועל - 10 אלף ש"ח [40 אלף ש"ח לדונם]
שמאי הועדה קבע ששווי דונם אדמה בתוך שטח התכנית כ- 4 מיליון ש"ח.
המחיר שתשלם כהיטל השבחה הוא : 50 אחוז מההפרש בין 10 אלפים ש"ח לבין 1 מיליון ש"ח, כלומר 490 אלף ש"ח.

ראה מסמך מאלף של השמאי המחוזי במשרד המשפטים הנוגע לפיצוי בקרקע חקלאית, אך בתוכו תמצא התייחסות לשווי קרקעות חקלאיות שונות ברחבי הארץ שיעזרו לך להבין את סוגיית שווי קרקע חקלאית בכלל ובפרט - http://www.justice.gov.il/Units/ShomatMekrkein/Docs/חוות יזרעם קרקע חקלאית.pdf

ראה גם עמדות שונות בנדון, כאן בפורום בנוב' 2013 - [URL]http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/172321862/%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%94_%D7%95%D7%99%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A5_%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%A0%D7%A1%D7%99/%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F[/URL]

=============================================================================
פרל דוד, סלולרי - 052-8964914
 
היטל השבחה

פרל, מסיר את הכובע - תשובה מהמושקעות!!

אז אם נסכם את התשובה שלך, אין למה לערער בנוגע לגובה היטל ההשבחה בגלל שקניתי את הקרקע במחיר גבוה, אבל אולי כן יש עילה לערער על אובדן הכנסות והשקעות בקרקע החקלאית.

אני רוצה לנצל את הבמה ואת החישוב הקטן שעשית - "
שמאי הועדה קבע ששווי דונם אדמה בתוך שטח התכנית כ- 4 מיליון ש"ח.
"
אם אני רוצה עכשיו לנסות להעריך (באופן גס כמובן) את ערך הקרקע העתידי, כיצד אני יכול לעשות זאת (בוא "נניח" את הנתונים הבאים: על החלקה בה אני מתעניין יש תכנית בתהליכים ראשוניים/שניוניים של תכנון, גודל התכנית 2000 דונם, סה"כ יחידות דיור בתחום התכנית 8,000 יח"ד ולצורך העניין והאתגר גם 20,000 מ"ר מסחר)?
 
המיקום

רק כדי לסגור את הנחות משחק המונופול שלנו -
מדובר על עיר ממוצעת בישראל, לא ת"א וגם לא מצפה רמון (בלי לפגוע).
כיום דירת 4 חדרים נמכרת שם בסביבות 1.5 מלש"ח.
 
הליך הפשרת הקרקע בוועדה המקומית ופרסום דו"ח השמאי.

בהנחה שאתה יודע אכן על התכנון הראשוני להפשרת הקרקע,תאלץ להמתין עד להכנת "תכנית מקומית מפורטת" שבמסגרתה יבצע שמאי הועדה "איחוד וחלוקה ללא רשות הבעלים" ויכין טבלאות חלוקה למגרשי תכנון סופיים שבהם תוכל לדעת היכן מצויות זכויותיך, מי שותפך, מהי בדיוק ההקצאה, מה שווי ההקצאה, לאחר פרסום דו"ח השמאי,יגע זמן ההתנגדויות וההשגות לחוקר מיוחד שימונה ע"י הועדה שמתפקידו לשמוע את ההתנגדויות, לאחר סיום סופי של שלב ההתנגדויות בועדת המשנה המחוזית , ניתן לקמט את הזכויות עפ"י הערכות שווי להיטל השבחה על הזכויות בקרקע...

לאחר הבניה יוטל היטל השבחה נוסף על התוצר הסופי עפ"י שוויו.
 

gili667

Member
הנושא מורכב

בתמצית: אין חשיבות למחיר בו קנית,
&nbsp
בהכללה שמאי התוכנית קובע מחיר קרקע בכניסה לתוכנית [ועל זה יכולות להיות מריבות גדולות] ומחיר בעקבות התוכנית [שוב מריבות גדולות] וגוזר 50% מההפרש כהיטל השבחה
&nbsp
יש פעמים שקבעו שהספקולציה להפשרה אכן העלתה ערך ומחיר הכניסה נקבע בהתאם [גם אם לא לפי הציפיות שלך] ויש שקבעו לפי חקלאית פרופר
&nbsp
כדאי לשים לב שהרבה פעמים היטל ההשבחה מגיע בשלבים: בשלב ראשון יש תוכנית אב המגדירה כונות ואף זכויות אך לא ניתן להוציא ממנה התרים
בשלב הסופי יש תוכנית מפורטת שעל פיה ניתן להוציא היתרים לכאורה- או אז יהיה היטל השבחה שוב
&nbsp
ממליצ לחפש ברשת דוח שמאי בגין הפשרת קרקע כדי ללמוד
 

gili667

Member
שמאי התוכנית קובע את המחיר בכניסה לתוכנית והשווי לאחר התוכני

יש שיטות שמאיות שונות ויש שמתווכחים עליהם

נפוץ היום שיזמניק זריז מוכל חלקיקי קרקע כך שכל חלקיק מקרקע עלותו כשלעצמו אינה גבוה והרבה אנשים תמימים שלא מבינים דבר ידם משגת לשלם ומתלהבים

הבעיה העיקרית היא שאם הקרקעמופשרת למחרת אזי לא בטוח כלל שהקונים ירויחו [הקרקע תהיה שווה יותר אך גם יחולו עליהם תשלומים כחוק]

כמובן שקונים כאלו אינם משקפים שווי אמיתי של הקרקע!!

אתה יכול לחפש שומות באינטרנט ולהתרשם
 
למעלה