מס שבח- דירה חדשה מקבלן

[אניואפסיעוד]

מס שבח- דירה חדשה מקבלן

שלום לכם, אולי מישהו מכם ידע.
קניתי לפני כשנה וחצי דירה מקבלן, היא עדיין בשלבי בניה- הבניה תסתיים באוגוסט.
החלטנו שהדירה כנראה הלא תתאים לנו, ואנו רוצים לעבור למקום אחר. חשבנו למכור את הדירה אחרי שתסתיים.לציין- זוהי דירתנו היחידה.
אבל, לפי מה שראיתי( או לפחות כך הבנתי מהחוק החדש) - פטור ממס שבח אפשר לקבל רק על דירה ששימשה למגורים לפחות 4 שנים או 80% מתקופת השבח. האם לפי החוק אני צריכה להחזיק בדירה לפחות עוד שנתיים נוספות( ולהשכירה לדוגמא) בשביל לקבל פטור?
יום נעים לכם!

 

[הנדלניסט מהבקעה]

מהי דירת מגורים מזכה לעניין מס שבח - התייחסות.

דירת מגורים מזכה – תנאי מקדים לקבלת פטור ממס שבח הוא מכירת דירת מגורים "מזכה". [בהתאם להגדרת החוק ולפרשנות בפסיקה].

דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה הסתיימה, [קיבלה טופס 4 מרשויות התכנון] ונמצאת בבעלות אדם פרטי [תא משפחתי] , אשר שמשה בעיקרה (מעל 50% משטחה) למגורים ב-4 שנים שלפני המכירה (או 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח).

מכירת דירה שבנייתה טרם הסתיימה
דירה (או זכות חוזית לדירה), שבנייתה טרם הסתיימה אינה נכנסת להגדרת "דירת מגורים", ולפיכך אינה מזכה בפטור מכוח החוק.

הגדרות החוק בנדון :

סעיף 49ב[2] לחוק - פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה
סעיף זה אפשר בעבר קבלת פטור מלא ממס שבח (בכפוף לעמידה בתנאים מסוימים בחוק) במכירה של דירת מגורים אחת ל-4 שנים - בוטל.

תיקון 76 שינה את מסלול הפטור/חיוב של מס השבח במכירת דירת מגורים מזכה, לגבי עסקאות שבוצעו החל מיום 1.1.2014.

.נקבעה תקרת פטור ממס שבח עד לסך של 4,456,000 ש"ח (נכון לשנת 2016), כאשר החלק שמעל התקרה הנ"ל יחויב במס שבח מלא (עפ"י החלק היחסי משווי התמורה)

נקבע שרק תושב ישראל זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה. [תושב זר יחוייב באישור מדינת המוצא על אי בעלותו על דירת מגורים]

התשובה לשאלת עפ"י הפרשנות היא - את תאלצי להחזיק בדירה 4 שנים מיום קבלת טופס 4 כדי לההנות מפטור במס שבח.

ו...כדאי שתתייעצו עם עו"ד מומחה לנדל"נ בנדון.

=========================================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

 

[אניואפסיעוד]

מה זה 80% מהתקופה שבשלה מחושב המס?

אם קניתי דירה אתמול גרתי בה כמה ימים ואחר כך מכרתי- האם זה לא לפחות 80% מהתקופה?

 

[הנדלניסט מהבקעה]

ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח.

המונח "דירת מגורים מזכה" מוגדר בסעיף 49(א) לחוק, כך:
"בעלות" – לרבות חכירה כמשמעותה בהגדרת "זכות במקרקעין" [...]
"דירת מגורים מזכה" – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;
(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;
לעניין הגדרה זו, יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו [...]
(ב) לעניין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד."

כלומר - הדירה שימשה למגורים לפחות 4/5 מהתקופה הנספרת לחישוב מס שבח.

 

[אניואפסיעוד]

הנה מה שמצאתי

להלן הפרוט:

כיום ניתן לקבל פטור ממס שבח גם אם ביום המכירה משמשת הדירה למטרה אחרת. ובלבד שיעמוד המוכר באחד משני המבחנים הבאים:
א. הדירה שימשה למגורים במשך 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח.
התקופה שבשלה מחושב השבח היא התקופה שבין יום הרכישה לבין יום המכירה.
ובדירה חדשה מירוץ הזמן לא יחל כאשר הדירה בשלבי בניה שכן עד שלא נסתיימה בנייתה לא קיבלה היא מעמד של דירת מגורים. כלומר במכלול הזמן יחושב הזמן מרגע שניתן לגור בדירה.

בכלל זה יש לקחת בחשבון גם את היום הקובע
(כלומר - אם 80% מהזמן אחרי סיום הבניה היא שמשה למגורים, כלומר זה אפילו יכול להיות כמה ימים, היא דירה מזכה. כך אני מבינה).
ב. הדירה שימשה למגורים בארבע שנים שקדמו למכירה.
דירת מגורים מזכה היא דירה אשר שימשה למגורים בארבע שנים שקדמו למכירתה. לעניין חלופה זו יבוא במניין ארבע השנים האמורות רק מהתקופות שבהן הדירה הייתה בבעלותו של המוכר.

בכל מקרה, כמובן, אתייעץ עם עורך דין לענייני מקרקעין

 

[00 רואה חשבון 00]

אין צורך להחזיק 4 שנים

יש פטור החל מקבלת טופס 4

 

[ogi1234]

מס שבח

דירת מגורים מזכה – תנאי מקדים לקבלת פטור ממס שבח
התנאי המקדים לקבלת פטור ממס שבח הוא מכירת דירת מגורים מזכה. בהתאם לחוק ולפסיקה, דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה כבר הסתיימה, אשר בבעלות אדם פרטי (לא חברה), אשר שמשה בעיקרה (מעל 50% משטחה) למגורים ב-4 שנים שלפני המכירה (או 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח).
דירה מקבלן רק לאחר טופס 4
החל מה-1 בינואר 2014, לפי נוסחו החדש של הסעיף, על המוכר להיות בעל זכות בדירה ל-18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור בפטור את דירתו היחידה. בתיקון לסעיף שהחל מ-1.1.2014 יש גם הקלה – בעל דירה יחידה, שלו זכויות בפחות משליש בדירה נוספת, עדיין יכול יהיה ליהנות ממכירת הדירה היחידה בפטור;
בנוסף, במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים והרחבת סעיף 49ג – גם אחזקה בדירת ירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לאור התיקון בחוק.
כך שבעל דירה יחידה יהנה בפטור אם ברשותו בנוסף לדירתו היחידה דירה שנתקבלה בירושה, בכפוף לתנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) לחוק – צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת.
זתומרת אתה צריך להמתין 18 חודש מרגע שלדירה יש טופס 4 ואתה מקבל מפתח ואז לא תחויב במס שבח

 

[עורכת דין חן סרי]

18 חודשים ממועד קבלת טופס 4

החוק קובע כי ינתן פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה בהינתן שהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי אותו פטור.