מעבר לפילדלפיה

[NoyaNahum]

מעבר לפילדלפיה

היי, אני והבן זוג מעוניינים לעבור לפילדלפיה אבל אנחנו לא כלכך מכירים את האזור. מה השכונות הטובות שיש שם? לא צריך משהו ממש בעיר, בעיקר בפרוורים איזה שכונה טובה. ואשמח גם לדעת מה הטווח מחירים ממוצע שיש לבתי קרקע שם.

 

[John the Savage]

כמה שאלות בכדי לתת תשובות יותר ממוקדות

קודם כל, אני מבין מהשאלה שאתם זוג כרגע ללא ילדים, נכון?

אתם עוברים בעקבות עבודה? ואם כן, איפה מקום העבודה נמצא? זה יעזור בכדי למקד את האזורים הלוונטיים.

טווח מחירים לבתי קרקע: האם הכוונה השכרה או קניה? ואיזה גודל בית אתם מחפשים (כמה חדרי שינה)?

 

[NoyaNahum]

תשובה

כרגע זה עדיין הכל בגדר בירורים. בן זוגי הוא אזרח ואנחנו מתכוונים להתחתן ולעבור לגור שם ביחד. הוא רוצה למצוא עבודה בתחום ההייטק והבנתי שבפילדלפיה מתפתחת תעשיית הייטק. אנחנו מתכוונים לקנות בית, מינימום ארבעה חדרי שינה. משהו שישאר להרבה שנים, לגדל משפחה וזה.

 

[John the Savage]

אם כך, לא בטוח שפילדלפיה זה האזור המתאים עבורכם

אני מחבב את פילדלפיה, ויש הרבה סיבות טובות לעבור לאזור, אבל חיפוש עבודה בהייטק זו לא אחת מהן. יש אמנם חברות טכנולוגיה באזור פילדפיה, אבל עדיין מדובר במבחר מצומצם יחסית, וזה לא המקום הראשון, או השני, או החמישי שהייתי חושב עליו אילו הייתי מחפש עבודה בהייטק ולא היתה לי הצעת עבודה ספציפית שם. מתוך כל "מרכזי ההייטק" בארה"ב, פילדלפיה נמצאת הרחק בתחתית הרשימה. אולי במקום 20, או אף למטה מזה.

אבל אם אתם בכל-זאת נעולים על פילדלפיה, אזור המיין ליין יהיה האזור הראשון שהייתי ממליץ לכם להסתכל עליו:
https://en.wikipedia.org/wiki/Philadelphia_Main_Line

ובפירוש לא הייתי מציע לכם לקנות בית בשלב הזה. קודם כל, בגלל שאתם לא מכירים את האזור ונראה לי שאפילו לא ממש מכירים את ארה"ב. ואפילו אם זה פרבר שנחשב לטוב, לא בטוח שזה המקום שהכי מתאים לכם. רק אחרי שתחיו באזור תקופה מסויימת יהיה לכם מושג טוב יותר איפה תרצו לגור.

שנית, אתם לא יודעים מה תעשו ואיפה תעבדו. וגם אם תמצאו מקומות עבודה, רק אחרי שתעבדו תקופה מסויימת תדעו אם אכן אלו מקומות עבודה שתרצו להשאר בהם תקופה ארוכה.

ודבר שלישי, חבל לשלם משכנתא גבוהה לבית גדול בפרבר שהוא יקר בגלל שיש שם מערכת חינוך ציבורית טובה, בזמן שאין לכם בכלל ילדים.

כך שאני ממליץ בחום לשכור דירה לפחות לשנה לפני שמתכננים לקנות בית.

ולגבי מחירים: באזור שציינתי, בית קרקע עם ארבעה חדרי שינה יעלה במינימום 600-700K. אבל זה אחד האזורים המבוקשים והיקרים באזור. במקומות אחרים שהם עדיין די טובים, אפשר גם למצוא בתים בגודל הזה ב-300K. לדוגמה, אזור צ'רי היל בניו-גרז'י (שנמצא בצד של ניו ג'רזי שסמוך לפילדלפיה).

 

[KallaGLP]

לא מכירה את פילדלפיה וזו רק הערה כללית.

אני מסכימה שלפני שקונים כדאי להכיר היטב את המקום ולהיות בטוחים שזה האזור שבו רוצים להישאר, ואולי אף להמתין עד שבאמת נכנסים להריון, אך אם וכאשר כבר מחליטים לקנות ולהשקיע לטווח ארוך, ובמיוחד לאור העובדה שהם מתכננים משפחה, הייתי קונה רק באזור עם בתי ספר טובים. בית כזה בפוטנציה יכול להיות טוב לא רק למגורים, אלא גם להשקעה (אם בכל זאת יחליטו לעבור מסיבה כלשהי). מדובר בבית גדול המתאים למשפחות עם ילדים, ובית כזה יהיה קל יותר להשכיר (ואף למכור) תמורת סכום גבוה יותר, אם יהיה קרוב לבית ספר טוב.
אגב, אני מניחה (וייתכן שאני טועה) שאנשים שמוכנים מיד לקניית בית גדול במדינה חדשה ועוד לפני שיש להם ילדים - כנראה הפרוטה מצויה בכיסם, ובמקרה כזה תמיד כדאי להשקיע מלכתחילה במשהו טוב, שערכו יישמר או אף יעלה לאורך זמן.

 

[klemiki]

לשם לב למיסים, בעת זה לא רק משכנתא

תסתכל על הערכת שווי של הבית על המחוז, וצררה בכמה אתה קונה.
לא שהערכה שלהם משנה משהו לגבי מחיר השוק האמיתי , אלא שאם אתה קונה ב 400 אלף והערכת שווי היא 350 זה אומר שהמיסים על הבית שלך יעלו.
זה יכול להיות מ 5000 לשנה ל 8000 שלנה אם הערכת שווי היתה נמוכה במיוחד כי לא עידכנו אותה, מה שיכול לשנות את תמונות התקציב החודשי שלך.
&nbsp
בנוסף שם לב לחשבונות חשמל מים ביוב זבל ועוד...
&nbsp
לברר עם בית הספר ולא רק לסמוך על זילו, האם הבית ספר באזור רישום?
האם יש הסעות מהרחוב? אולי ההסעות מתחילות מהרחוב הבא (זה יכול ממש לעצבן).
&nbsp
אך התיכון? תיכון זה מאוד חשוב, אולי התיכון על הפנים.. ואז תזדקקו לעבןר שוב עוד כמה שנים....

 

[John the Savage]

לגבי השורה האחרונה שלך

בית לגור בו זו לרוב לא השקעה כספית מניבה. אצל אנשים שקונים בתים להשקעה, השיקולים הם אחרים ובדרך כלל אגב עדיף לקנות להשקעה בשכונה קצת פחות טובה אבל באזור עם מגמת שיפור. אבל כשקונים בית בכדי לגור בו, לרוב זו לא תהיה השקעה כלכלית משתלמת אלא השקעה רגשית. לגיטימי להשקיע ב"משהו טוב" בשביל איכות החיים, אבל זו לא תהיה בהכרח השקעה כלכלית מוצלחת.

על אחת כמה וכמה, כשקונים בית גדול בסקול דיסטריקט מעולה, כשאין בינתיים כל צורך בזה. בינתיים רק הכסף שהולך לריבית על המשכנתא ולמיסים יכול להיות כפול מהסכום שיעלה לשכור דירה קטנה יותר בסקול דיסטריקט פחות טוב, שתענה על הצרכים שלהם כרגע. ואפילו אם יש להם את היכולת לשלם הכל במזומן, מפסידים בינתיים את הריבית שהיו יכולים להרוויח על הכסף באפיק השקעה יותר משתלם.

ובאזור פילדלפיה לא היתה עליה משמעותית במחירים באזורים הטובים. זה לא אזור סן פרנסיסקו בו בתים הכפילו את הערך שלהם. כך שלא ניתן ממש לבנות על עליית ערך.

 

[KallaGLP]

כשמראש קונים להשקעה זה נכון,

אבל אני מראש התייחסתי לקנייה לצורך מגורים.
אני מסכימה שאלא אם הם שוחים בכסף בשלב הזה וסתם רוצים לחיות בפאר, אולי עדיף היה לרכוש בית קטן יותר (ובגלל זה גם כתבתי שכדאי לפחות להמתין עד לכניסה להריון עד שרוכשים בית למשפחה גדולה, כי לעולם אין לדעת, חלילה), אבל בהנחה שהם בכל זאת החליטו שהם ירכשו את ביתם הראשון כבית גדול למגורים, אז כדאי לפחות שהוא אכן יהיה בסקול דיסטריקט טוב כדי להתאים למשפחות עם ילדים במצב כלכלי סביר.
להשקעה, אגב, הכי טוב לקנות בתים של גג 3 חדרי שינה.

 

[NoyaNahum]

הכוונה לקנות בית לטווח הרחוק

הכוונה שלנו היא לקנות בית למגורים לטווח הרחוק. בית אחד טוב ויציב שיהיה באזור טוב כדי שבאמת לא נצטרך להחליף בתים במהלך השנים. אנחנו כן מחפשים בתור בית ראשון בית שיתאים למשפחה אז כן שיהיה באזור קרוב לבתי ספר ותיכונים ומספיק גדול. אבל הבעיה שאנחנו לא יודעים מה הטווח מחירים לבתים כאלה שם. אנחנו עדיין לא שוחים בכסף, אפילו לא קרובים לזה, אבל כן מכוונים כדי לחסוך לסכום מספיק טוב

 

[הנסיך.]

"הייטק" "להשתקע" "טווח רחוק" "ארה"ב"

אלה לא מילים שהולכות יחד בארה"ב -
כמו שכתבו לך קודם, זה אמנם משתנה ממשרה למשרה ומתפקיד לתפקיד, אבל מוביליות בתוך ארה"ב ונכונות להחליף בתים \דירות \ איזורים או סטייטים היא דבר שכיח ואף מתבקש כשרוצים לחיות פה ולהתקדם ברמת הקריירה.

כמו שציינו לפני, לא יודע בדיוק למה דווקא פילי' עם החיבור להיי-טק, אבל אלא אם אתם הולכים להתקע כברגים במערכת של איזה ארגון גדול, אני לא רואה איך זוג בתחילת הדרך שלו "משתקע" באיזור ולא זז עם קריירת היי טק.

 

[Boston Guy]

"כאן יצמח יער ובו יהלכו דובים"

לבחורונת מותר לחלום...
אבל לא חושב שלחלומות הללו יש איזשהוא קשר למציאות. יש מצב יותר מסביר שלא היא ולא בן זוגה דרכו אי פעם על אדמת ארה"ב, והחלומות הם "מהסרטים".

 

[n47]

הכי בקיצור שאפשר:

תשכרו דירה/בית באזור סביר בהכי בזול שאפשר. אין ילדים עכשיו אז בתי ספר לא משנים. תתחילו לחסוך כסף. תלמדו את האזור. תתחילו לראות בתים (יש כאן את הקונספט של בית פתוח בסופש - מאוד נוח ולא צריך מתווך על הראש) ותלמדו ממה הם בנויים, איך, איך נראה השוק והביקוש. אחרי כמה חודשים תקנו. טוב יצא לי ארוך...

 

[klemiki]

Redfin

דירה בארהב עוברת לרוב דרך מתווכים שלוקחים 2 אחוז
Listing agent
אם את מביאים מתווך משלכם זה עוד 2%
Buyer agent
או שהם חולקים, לא ברור
&nbsp
זילו וטרלויה לרוב מפנים למתווך שייצג אותכם שפונה למתווך הדירה.. ובסוף כולם גוזרים קופון.
&nbsp
עכשיו המוכר חייב לרשום את הדירה למכירה במאגר וזה רק דרך סוכן.
&nbsp
Redfin זה אתר שהוא בעצם סוכן נדלן וירטואלי זול, קנייה דרכו זה בדרך כלל sell by owner שהיא הרבה יותר זולה.

 

[Boston Guy]

למה שני אחוז כשאפשר לקחת 5% - או 6%?

עניין "עמלת המתווך" תלוי מאוד באזור.
זה אולי נשמע "הפוך לאינטואיציה", אבל דווקא באזור של שוק נדל"ן מאוד "חם" שבו הביקוש הרבה יותר גדול מההצע, המחירים גבוהים ובתים נמכרים ברגע שבו הם יוצאים לשוק - יש מצב שבו כמעט ולא קיים FSBO מצד אחד, והעמלות של המתווכים כפולות ממה שאתה ציינת.
אחד מהבחורים שעובד עבורי כקבלן "מחלטר" ב REDFIN - וזה מעניין לראות איך השוק בעיירות היקרות של האזור שלנו עדיין נמצא בשליטה מלאה של מתווכים, וה"גליק" היחיד שיש ל REDFIN להציע זה שהם יחזירו לך חלק מהעמלה שהם יקבלו מהמתווך שמייצג את המוכר. והם מחזירים לך בערך 0.7% - מה שמסמן שהם שומרים לעצמם כ 2%.

FSBO ו"מכירה ללא מתווך" היו יותר פופולאריים באזור שלנו אחרי "עין הסערה" של המשבר הכלכלי (מפולת הנדל"ן של 2008) - אבל תוך כמה שנים כשהשוק התחמם חזרה המוכרים חזרו לעבוד עם מתווכים.

 

[John the Savage]

אני עוד לא נתקלתי בעמלה של 2% לכל צד

העמלות שאני ראיתי, בשלושה אזורים שונים בארה"ב, היו כולם בסביבות ה-6% (כלומר 3% למתווך של כל צד).

חשוב גם לציין שמי שמשלם את העמלה זה המוכר ולא הקונה, כלומר העמלה יורדת ממחיר המכירה. לכאורה, המוכר יכול להעלות את המחיר שהוא מבקש בכדי לשלם למתווך את העמלה, אבל בפועל המחיר נקבע על ידי כוחות השוק, ובית שהוא FSBO לא יהיה בהכרח זול ב-6% מבית שנקנה דרך סוכן. הבית יהיה קצת יותר זול, אבל ההפרש יהיה הרבה פחות מאשר עמלת הסוכן.

מי שמוכר כ-FSBO, עושה את זה במטרה להכניס יותר כסף לכיסו, ולא במטרה למכור יותר בזול. אלא שממה שראיתי, די קשה למכור כ-FSBO. גם בגלל שיש פחות קונים שרואים את הפרסום, וגם בגלל שהרבה קונים פוטנציאלים, בצדק או שלא בצדק, לא רוצים להתעסק עם זה.

 

[sikalas]

ובהקשר זה קבלו סטארט אפ ישראלי שמבקש לשבור את השוק

http://www.reali.com/