מהמושב לטורונטו
New member
מציאת מקום מגורים למהגרים חדשים
להלן טיוטא ראשונה של מאמר חדש שאני כותב לגבי שיטת החיפוש של מקום מגורים בקנדה. אודה לכם על הערות שיאפשרו לי לשפר את המאמר לפני שאני מעלה אותו למאמרי הפורום. מאת מהמושב לטורונטו ניתן ליצור קשר עם הכותב בכתובת: [email protected] גילוי נאות: הכותב עוסק בליווי אישי וייעוץ בתחום הקמת עסקים ורכישת/שכירת נדל"ן למשפחות ואנשי עסקים העוברים לקנדה בכלל ולאיזור טורונטו בפרט. יש בטורונטו לא מעט יועצי נדל"ן דוברי עברית ומומלץ לקבל המלצות אישיות לפני שבוחרים את נותן השירות. פרסום זה לא נועד למשוך לקוחות של בעלי מקצוע אחרים בתחום. ישנם 3 מקורות עיקריים למציאת דירות ובתים למגורים בשכירות ובקנייה. לשם קניית נכסים המקור העיקרי הינו אתר האינטרנט של ה MLS שהוא מנוע חיפוש מתוחכם שמכיל מידע על הרוב המכריע של הנכסים המוצעים בשוק בכל רגע נתון. זוהי המסלקה המרכזית של נכסי הנדל"ן בקנדה. המערכת שייכת לארגון המתווכים והיא מעין מונופול, שבו שותפים כל המתווכים בכל המידע על הנכסים. 90% מהנכסים למכירה, ומרבית הנכסים האיכותיים להשכרה עוברים דרך האתר. הנכסים מתפרסמים באתר באמצעות מתווך רושם (listing agent) שמייצג את בעל הנכס שמשלם עמלה בגובה של כ 5% . הנכס מתפרסם באתר האינטרנט של ה MLS וסוכני נדל"ן המייצגים קונים או שוכרים יכולים להראות את הבית למתעניינים ע"י קביעת פגישות וכניסה לנכס בשיטה פשוטה אך גאונית: הליסטינג איג'נט שם מנעול כספת על דלת הבית שבתוכו נמצא המפתח, כשנקבעת הפגישה מוסר הסוכן של המוכר לסוכן של הלקוח את הקוד הסודי למטרת הצגת הנכס בחלון זמן שנקבע מראש וכך הסוכן של בעל הנכס פטור מלבוא והוא רק מתאם אם יש צורך את הפגישה. הסוכן של הקונה פותח את הנכס מראה אותו לקונה וסוגר אותו חזרה, ואז ממשיכים לנכס הבא. ניתן בשיטה הזו לראות 10-20 בתים באיזורים סמוכים ביום אחד ולקבל החלטה. סוכן הנדל"ן המייצג את הקונה או השוכר מקבל 50% מעמלתו של המתווך של בעל הנכס, והשוכר או הקונה אינו צריך בדרך כלל לשלם מאומה למי שמייצג אותו. לא כדאי לקונה או שוכר להתקשר ישירות למתווך של בעל הנכס כיוון שלזה יש חובת נאמנות וייצוג מלאה כלפי בעל הנכס והוא אינו חייב לתת לקונה את כל המידע הידוע לו אלא אם כן הוא נשאל ישירות . הוא חייב לומר אמת אבל לא את כל האמת, ולכן עדיף מראש לחתום על הסכם עם מתווך שייצג בלעדית את האינטרסים של הקונה/שוכר בלבד. לגבי נכסים להשכרה: הנכסים הטובים בדרך כלל נמצאים ב MLS במיוחד בתים במצב טוב באיזורים טובים או דירות קונדו איכותיות. הדרך למצוא דירה עוברת גם כאן דרך סוכן המייצג את הקונה , שיכול באמצעות השימוש ב MLS וב LOCK BOX להראות נכסים לשוכרים, בשעה שהשוכרים בדרך כלל פטורים מתשלום עבור השירות. יש עוד שני מקורות עיקריים המיועדים בעיקר להשכרה. כאן ניתן לעבוד בצורה לא רעה גם ללא עזרה של סוכן, בתנאי שיש לכם חבר טוב שמכיר היטב את העיר ויכול להסיע אותכם מדירה לדירה. תוכלו לנהל את זה לבד גם במקרה שאתם מכירים היטב את העיר, יש לכם רכב להתנייד בו, ואתם מסוגלים לנהל מו"מ איכותי באנגלית ולשכנע את בעל הנכס שתהיו שוכרים טובים למרות הסטוריית האשראי הקצרה או הלא קיימת שלכם. האתרים הם קרייג ליסט toronto.craigslist למשל, ו viewit.ca שהם אתרי פרסום עם מנוע חיפוש משוכלל לפי קטגוריות. באתרים אלה אתם יכולים לבצע חיפוש לפי קטגוריה במנוע החיפוש (למשל דירות זמניות, או מרוהטות, או רגילות)ולפי גודל הדירה וכדומה, וליצור קשר ישיר ללא מתווכים עם בעלי הנכס באמצעות אי מייל או טלפון ולקבוע פגישה לראות את הנכס. את האיזור של הנכס אתם מזהים לפי הצטלבות הרחובות שאליה הוא סמוך. המושג המרכזי להתמצאות הוא " צומת גדול" או באנגלית MAJOR INTERSECTION והוא בסיס לאיתור מיקומים בערים גדולות כמו טורונטו ופרבריה. במהלך החיפוש יש לעבוד בשני מסכים פתוחים : המסך של אתר הנדל"ן ו אתר המפות של גוגל. להעתיק ולהדביק את הכתובת או את הצומת לגוגל ולזהות את המיקום. חשוב גם ללמוד בעל פה את השמות של כל הרחובות המרכזיים מצפון לדרום וממזרח למערב כדי לדעת מייד אם הנכס נמצא באיזור שמעניין אותכם. מתווכים רבים אינם מעוניינים לסייע במציאת דירה להשכרה בכלל ולמהגרים חדשים בפרט כי זה הרבה עבודה בתמורה כספית מאד נמוכה, וסיכויי הצלחה לא מלאים בגלל עניין הסטוריית האשראי. מתווכים רבים גם לא מעוניינים לגעת בנכסים מ קרייג ליסט viewit.ca כי במצב הזה הם צריכים לגבות מהלקוח שלהם, והם חוששים שהוא לא ישלם בשעה ש ב MLS הם מוגנים ממצב כזה. במידה ואתם מחליטים להשתמש בשירות מקצועי אתם יכולים לפנות אלי במסר או לבקש המלצות על מתווכים מחברים שכבר גרים בקנדה ויכולים להיות אחראים לטיב המלצתם, לאחר שכבר עבדו איתו והיו מרוצים. יש הרבה מתווכים טובים ומסורים אבל יש גם עצלנים ורשלנים והמלצה אישית זו הדרך היחידה למיין. אני גובה על שירות שאינו MLS סכום צנוע רק כדי לכסות את עלות זמני מתוך ידיעה כמה קשה למצוא דירה בעיר זרה, אבל אני ממליץ תמיד להשוות מחירים, ולשוחח עם מתווך בטלפון ואף להיפגש (אם אתם כבר בקנדה) לפני שמתקשרים באופן מחייב. צייד דירות מוצלח לכל "העולים החדשים"
להלן טיוטא ראשונה של מאמר חדש שאני כותב לגבי שיטת החיפוש של מקום מגורים בקנדה. אודה לכם על הערות שיאפשרו לי לשפר את המאמר לפני שאני מעלה אותו למאמרי הפורום. מאת מהמושב לטורונטו ניתן ליצור קשר עם הכותב בכתובת: [email protected] גילוי נאות: הכותב עוסק בליווי אישי וייעוץ בתחום הקמת עסקים ורכישת/שכירת נדל"ן למשפחות ואנשי עסקים העוברים לקנדה בכלל ולאיזור טורונטו בפרט. יש בטורונטו לא מעט יועצי נדל"ן דוברי עברית ומומלץ לקבל המלצות אישיות לפני שבוחרים את נותן השירות. פרסום זה לא נועד למשוך לקוחות של בעלי מקצוע אחרים בתחום. ישנם 3 מקורות עיקריים למציאת דירות ובתים למגורים בשכירות ובקנייה. לשם קניית נכסים המקור העיקרי הינו אתר האינטרנט של ה MLS שהוא מנוע חיפוש מתוחכם שמכיל מידע על הרוב המכריע של הנכסים המוצעים בשוק בכל רגע נתון. זוהי המסלקה המרכזית של נכסי הנדל"ן בקנדה. המערכת שייכת לארגון המתווכים והיא מעין מונופול, שבו שותפים כל המתווכים בכל המידע על הנכסים. 90% מהנכסים למכירה, ומרבית הנכסים האיכותיים להשכרה עוברים דרך האתר. הנכסים מתפרסמים באתר באמצעות מתווך רושם (listing agent) שמייצג את בעל הנכס שמשלם עמלה בגובה של כ 5% . הנכס מתפרסם באתר האינטרנט של ה MLS וסוכני נדל"ן המייצגים קונים או שוכרים יכולים להראות את הבית למתעניינים ע"י קביעת פגישות וכניסה לנכס בשיטה פשוטה אך גאונית: הליסטינג איג'נט שם מנעול כספת על דלת הבית שבתוכו נמצא המפתח, כשנקבעת הפגישה מוסר הסוכן של המוכר לסוכן של הלקוח את הקוד הסודי למטרת הצגת הנכס בחלון זמן שנקבע מראש וכך הסוכן של בעל הנכס פטור מלבוא והוא רק מתאם אם יש צורך את הפגישה. הסוכן של הקונה פותח את הנכס מראה אותו לקונה וסוגר אותו חזרה, ואז ממשיכים לנכס הבא. ניתן בשיטה הזו לראות 10-20 בתים באיזורים סמוכים ביום אחד ולקבל החלטה. סוכן הנדל"ן המייצג את הקונה או השוכר מקבל 50% מעמלתו של המתווך של בעל הנכס, והשוכר או הקונה אינו צריך בדרך כלל לשלם מאומה למי שמייצג אותו. לא כדאי לקונה או שוכר להתקשר ישירות למתווך של בעל הנכס כיוון שלזה יש חובת נאמנות וייצוג מלאה כלפי בעל הנכס והוא אינו חייב לתת לקונה את כל המידע הידוע לו אלא אם כן הוא נשאל ישירות . הוא חייב לומר אמת אבל לא את כל האמת, ולכן עדיף מראש לחתום על הסכם עם מתווך שייצג בלעדית את האינטרסים של הקונה/שוכר בלבד. לגבי נכסים להשכרה: הנכסים הטובים בדרך כלל נמצאים ב MLS במיוחד בתים במצב טוב באיזורים טובים או דירות קונדו איכותיות. הדרך למצוא דירה עוברת גם כאן דרך סוכן המייצג את הקונה , שיכול באמצעות השימוש ב MLS וב LOCK BOX להראות נכסים לשוכרים, בשעה שהשוכרים בדרך כלל פטורים מתשלום עבור השירות. יש עוד שני מקורות עיקריים המיועדים בעיקר להשכרה. כאן ניתן לעבוד בצורה לא רעה גם ללא עזרה של סוכן, בתנאי שיש לכם חבר טוב שמכיר היטב את העיר ויכול להסיע אותכם מדירה לדירה. תוכלו לנהל את זה לבד גם במקרה שאתם מכירים היטב את העיר, יש לכם רכב להתנייד בו, ואתם מסוגלים לנהל מו"מ איכותי באנגלית ולשכנע את בעל הנכס שתהיו שוכרים טובים למרות הסטוריית האשראי הקצרה או הלא קיימת שלכם. האתרים הם קרייג ליסט toronto.craigslist למשל, ו viewit.ca שהם אתרי פרסום עם מנוע חיפוש משוכלל לפי קטגוריות. באתרים אלה אתם יכולים לבצע חיפוש לפי קטגוריה במנוע החיפוש (למשל דירות זמניות, או מרוהטות, או רגילות)ולפי גודל הדירה וכדומה, וליצור קשר ישיר ללא מתווכים עם בעלי הנכס באמצעות אי מייל או טלפון ולקבוע פגישה לראות את הנכס. את האיזור של הנכס אתם מזהים לפי הצטלבות הרחובות שאליה הוא סמוך. המושג המרכזי להתמצאות הוא " צומת גדול" או באנגלית MAJOR INTERSECTION והוא בסיס לאיתור מיקומים בערים גדולות כמו טורונטו ופרבריה. במהלך החיפוש יש לעבוד בשני מסכים פתוחים : המסך של אתר הנדל"ן ו אתר המפות של גוגל. להעתיק ולהדביק את הכתובת או את הצומת לגוגל ולזהות את המיקום. חשוב גם ללמוד בעל פה את השמות של כל הרחובות המרכזיים מצפון לדרום וממזרח למערב כדי לדעת מייד אם הנכס נמצא באיזור שמעניין אותכם. מתווכים רבים אינם מעוניינים לסייע במציאת דירה להשכרה בכלל ולמהגרים חדשים בפרט כי זה הרבה עבודה בתמורה כספית מאד נמוכה, וסיכויי הצלחה לא מלאים בגלל עניין הסטוריית האשראי. מתווכים רבים גם לא מעוניינים לגעת בנכסים מ קרייג ליסט viewit.ca כי במצב הזה הם צריכים לגבות מהלקוח שלהם, והם חוששים שהוא לא ישלם בשעה ש ב MLS הם מוגנים ממצב כזה. במידה ואתם מחליטים להשתמש בשירות מקצועי אתם יכולים לפנות אלי במסר או לבקש המלצות על מתווכים מחברים שכבר גרים בקנדה ויכולים להיות אחראים לטיב המלצתם, לאחר שכבר עבדו איתו והיו מרוצים. יש הרבה מתווכים טובים ומסורים אבל יש גם עצלנים ורשלנים והמלצה אישית זו הדרך היחידה למיין. אני גובה על שירות שאינו MLS סכום צנוע רק כדי לכסות את עלות זמני מתוך ידיעה כמה קשה למצוא דירה בעיר זרה, אבל אני ממליץ תמיד להשוות מחירים, ולשוחח עם מתווך בטלפון ואף להיפגש (אם אתם כבר בקנדה) לפני שמתקשרים באופן מחייב. צייד דירות מוצלח לכל "העולים החדשים"