משכנתא אחת או שתים? או שזה לא משנה?

[דנינג]

משכנתא אחת או שתים? או שזה לא משנה?

בבעלותינו נכס בשווי 4 מש״ח ללא משכנתא
700 אש״ח הון עצמי
רוכשים בית בשווי 4.8 מש״ח.
רוצים לקחת משכנתא בגובה 4.2 מש״ח (מקווים שנמכור את הבית הראשון עד 18 חודש אבל לא בטוח).
האם נצטרך 1.8 על הבית הראשון, ועוד 2.4 על השני או 4.2 בבת אחת מאותו בנק? האם ניתן/כדאי להפריד בנקים?
**מכירים את ההחזר ועלות ביטוח חיים.

 

[Desslok of Gamilon]

ניתן להפריד בנקים כי זה נכסים שונים
לא רואה את הסיבה לכך, תיאורטית יהיה בנק אחד שיתן הצעה טובה יותר, אז לכו איתו.
&nbsp
לא תוכלו לקחת משכנתא אחת על 4.2 מליון כי זה 87.5% משווי הבית הנרכש וחוקי בנק ישראל מגבילים ל 70% למשפרי דיור. בכל מקרה תצטרכו שתי הלוואות, אחת על הנכס הנרכש ואחת כהלוואת גישור על הנכס שאתם מוכרים, עד למכירה. הלוואת גישור אפשר לעשות ל 3 שנים עד 50% משווי הנכס בצורה של גרייס חלקי, כלומר משלמים רק ריבית בלי הקרן, ואפשר לפרוע בכל נקודת זמן ללא עמלות.
&nbsp
בלי קשר לכך, המומחים כאן יגידו לכם שזה שאתם יושבים על נכס של 4 מליון ללא משכנתא זו טעות כלכלית, יכלתם למשל לקחת כנגדו 2 מליון משכנתא, לקנות בזה דירה שהשכירות שלה היתה משלמת את המשכנתא, וכך באפס מאמץ היתה הולכת ונבנית לכם דירה שבסופו של יום (אחרי תשלום המשכנתא) היתה שלכם ללא עלות. למעשה אפשר אפילו יותר מאחת. כלומר אפשר לגרום לכסף של הבית לעבוד בשבילכם מבלי שהדבר יפגע במצבכם הכלכלי היום-יומי. אני לא יועץ נדל״ן או יועץ השקעות אז אני רק שם את כאן שתחשבו על זה.

 

[JochaSchwartz]

שני דבריעם נוספים

1. שימו לב למס רכישה - גם במידהו תמכרו את הנכס הראשון תוף הזמן הקצוב תחוייבו במס של כ-150 אלף (והרבה יותר במידה ולא תמכרו, כמובן).
2. אל תשכחו שמסיבות של הקצאות הון המשכנתא על הנכס הראשון תהיה יקרה יותר.

 

[דנינג]

תודה לכם! שאלה לגבי מס רכישה שרבים לא מצליחים לענות לנו

האם במידה ולא מצליחים למכור את הנכס תוך 18 חודשים, האם ניתן למכור (תוך אותם 18 חודש) את הנכס החדש שנקנה, ולא להשלים למס רכישה על 2 נכסים (8%)? ההגיון אומר שלא נעבור למצב בשום שלב של יותר מדירה אחת יותר מ18 חודש ולכן אפשרי אבל לא מצאנו כאמור תשובה ברורה..

 

[JochaSchwartz]

תשובה

נוסח החוק לעניין הפטור הוא (חוק מיסוי מקרקעין תיקון 85):
"ב-18 החודשים שלאחר רכישת הדירה, מכר דירת מגורים *אחרת* שהיתה דירתו היחידה עד למועד רכישת הדירה..."
כלומר: הפטור חל רק כאשר מוכרים את הדירה הראשונה.
&nbsp
היגיון? לא רלוונטי, אבל אנסה בכל זאת:
מטרת הפטור הינה לאפשר לשפר דיור, לא להרוויח מ"מסחר יום" בנדל"ן.
&nbsp

 

[דנינג]

תודה