משכנתא בלי משכורת

[dan912]

סיכון לבנק

במשכנתה בלון מלא לשנה אחת 300K, ריבית 10K
אם יש לבנק דירה בשווי 400K שהוא שיעבד, וגם 100K מזומן ממני
איך יכול להיות שלא אחזיר את המשכנתה?
הרי במקרה הכי גרוע הבנק יכול למכור את הבית, להחזיר 100% מהכסף לעצמו, ועוד ישאר לו 100K ממני שיוכל לקזז מהם את הריבית ולהחזיר לי מה שנשאר
אני מפספס משהו?

 

[dan912]

סיכון

הדירה היא לא למגורים אלא להשקעה (קניה שיפוץ ומכירת בזק) המטרה למכור בתוך כמה חודשים מיום הרכישה ואין לי בעיה לשחרר את הנכס תוך יום (גם ככה לא נמצא בו)
הדירה נרכשת במחיר נמוך מהשוק ככה שגם אם הבנק יאלץ למכור אותה במקומי בהליך כינוס (אם לא מכרתי אותה בעצמי עד סוף תקופת הבלון קרי שנה, וערך דירה לא משתנה בתקופה כזאת) הוא לעולם לא יפסיד עליה כסף, הוא ימכור מינימום באותו מחיר שאני קניתי (30% פחות בשוק)
למשל דירה בשווי 600 שנרכשת בכינוס ב400 ונמכרת שוב ע"י הבנק בכינוס ב400
ולגבי הריבית, לכמה כבר היא יכולה להצטבר בשנה אחת מ10000, זה לא משכנתא ל30 שנה
אולי זה מתאים יותר למסלול הלוואת גישור?

 

[dan912]

אני לא מנסה לשכנע

אני מנסה להבין איך הבנק מעריך סיכונים
בין זה שהבנק אולי יגיע למקרה קיצון שהוא צריך למכור את הנכס בעצמו (סיכון שקיים אצל כולם) לבין זה שהוא יפסיד כסף יש הבדל
אם הסיכון היחיד שנלקח בחשבון הוא שהבנק יצא בהפסד, הסיכוי לזה אפסי, הבנק יכול להמיר את הנכס בחזרה לכסף, בדיוק בשביל זה הוא משעבד אותו ובגלל זה משכנתא היא ההלוואה הכי בטוחה שקיימת וריבית של משכנתא היא הכי נמוכה שקיימת
אם הסיכון הוא שרק הריבית לא תשולם, איך זה אפשרי אם בנוסף ל100% בעלות בנכס יש לבנק עוד 25% מערך הנכס שנתתי לו במזומן? זה לא מספיק לגידור/כיסוי ריבית וכו?

 

[Desslok of Gamilon]

הסיכון לבנק הוא עצום
סיכון שהוא יתקע עם דירה שאתה גר בה ולא מוכן להתפנות, שלא שווה את מה שאתה חושב שהיא שווה במימוש מהיר, ושצריך להשקיע הרבה זמן, מאמץ וכסף במכירתה. וכל הזמן הזה, המשכנתא הולכת ומתנפחת בבלון מלא וצוברת ריביות וקנסות.
&nbsp
אתה באמת חושב שהבנק היה מחזיר לך מה שנשאר? הבנק היה מוכר את הדירה בחצי ממחירה בשוק, ויתרת החוב היה גובה ממך דרך הוצאה לפועל, גם אם זה אומר להביא אותך לפשיטת רגל, צוי עיכוב ויציאה מהארץ ואפילו מאסר בפועל. *זה* המקרה הכי גרוע, לא מה שאתה חושב שהוא הכי גרוע.

 

[Desslok of Gamilon]

כל מה שאתה אומר לא רלוונטי
הבנק לא מתעסק בקניה, שיפוץ, או מכירות של דירות.
זה יופי ש"המטרה היא לעשות כך וכך". את הבנק לא מעניין לממן את המטרות שלך.
&nbsp
הבנק הוא גוף שמטרתו להלוות כסף ולקבל עליו תשלומי ריבית. אם אינך יכול לשלם את הריבית, אין לך איך ללוות כסף. פשוט מאוד. הבנק אינו מעוניין לתת לך כסף לצאת להרפתקאות, ואם תיפול אז הוא יקבל את הדירה שלך. פשוט לא.

 

[dan912]

רווח והפסד

לפי מה שהבנתי יש הלוואה "רעה" שבה הכסף מתנדף באוויר ברגע שיוצא מהבנק (הוצאות פרטיות למיניהן שצריך אח"כ הכנסות כדי להחזיר אותם) והלוואה "טובה" שבה הכסף ננעל בתוך קירות שאפשר אח"כ להמיר בחזרה לאותו סכום כסף
הסיכוי שהבנק יאלץ למכור את הנכס בכינוס ממילא קלוש, אפשר לספור ביד אחת את הנכסים שהבנק מפרסם למכירה
הבנק מקבל לידיו נכס במחיר נמוך שהפער בינו להערכת השמאי מלכתחילה מכסה את הריבית (והוצאות מימוש, אם יגיע לשם) ככה שאי אפשר להפסיד כסף ממשכנתא כזאת גם אם מתאמצים
המקרה הכי גרוע הוא כזה שבו אני זה שיוצא מופסד אם הבנק יממש את הדירה במחיר השוק ויגזור לעצמו 30% רווח על חשבוני (שאמורים להיות שלי)
אם הוא מממש את הדירה בעצמו הוא יכול להחזיר לעצמו הרבה יותר מאשר אם הייתי מוכר בעצמי ומשלם לו רק את הריבית
הבנק הוא גוף מסחרי שכל היום קונה נמוך ומוכר גבוה, איך יכול להיות שהוא לא יבין הגיון כלכלי בסיסי כזה ?

 

[dan912]

משכנתא בלי משכורת

אם יש לי 100K הבנתי שניתן מימון עד 75% כלומר התקציב לדירה 400K
אבל שהלכתי לבנק לבקש הלוואה (לא משכנתא) הם סירבו כי "אין פעילות בחשבון" אז חוץ מההון עצמי שהצעתי להם צריך גם משכורת?
אני לא עובד ככה שאין הכנסה אבל אין הוצאות (חוץ מביטוח לאומי 180 בחודש)

 

[dan912]

ריבית

ואם אני משלם לבנק את הריבית מראש?

 

[dan912]

במשכנתא לדיור ל 20 שנה אולי כן

1) יתקע עם דירה שאתה גר בה ולא מוכן להתפנות
לא יקרה כי אין מי שיגור בה, היא נרכשת ריקה ונמכרת ריקה
2) שלא שווה את מה שאתה חושב שהיא שווה במימוש מהיר
הבנק יודע מראש כמה היא שווה לפי השמאי מטעמו
3) ושצריך להשקיע הרבה זמן, מאמץ וכסף במכירתה
היא נרכשת ב30% פחות מהערכת שמאי, איזה מאמץ ידרש למכור 100 שקל ב70 שקל?
4) וכל הזמן הזה, המשכנתא הולכת ומתנפחת בבלון מלא וצוברת ריביות וקנסות.
בסוף הבלון (12 חודשים) הריבית שאני חייב לבנק 10K, כמה ריביות וקנסות כבר יכולים להצטבר במשך עוד כמה חודשים, 2K? זה לא משכנתא ל20 שנה

 

[ortes7474]

אולי

אולי כדאי שקודם תלך לעבוד . אפילו לכמה חודשים שהבנק יראה שנכנס משכורת ואז תבקש משכנתא. אגב נראה לי אתה קצת מושפע מסרטונים או קורסים שרצים באינטרנט. לעשות " אקזיט " בימינו זה לא דבר פשוט. בטח באיזורים שאתה מדבר עליהם ( לפי תקציב ) האמן לי, אני עם ניסיון של כמה דירות . בשוק של היום זה מאוד קשה. בהצלחה

 

[ortes7474]

אגב עוד משהו

נניח והעסקה מאוד כדאית כפי שאתה אומר. אתה יכול לקחת לווה משלם ( קירבה ראשונה ) שהוא ישלם את המשכנתא.

 

[dan912]

לווה משלם

או לשעבד נכס של משפחה פחות בא בחשבון גם אם יציעו לי בעצמם (ככה גם לא צריך הון עצמי) כל הרעיון זה שאני עושה הכל לבד בלי עזרה מאחרים

 

[ortes7474]

אז אם לא תיקח לווה משלם או תעבוד

פשוט לא תוכל לבצע את העסקה. אין חוכמות. אף אחד לא ייתן לך שקל אחד , אם לא יהיה ידוע איך תשלם את ההלוואות.

 

[dan912]

עבודה

יש לי בעיה עם מסגרות וזמנים לא בטוח שיכול להחזיק 3 חודשים ברצף
אני מתכנן עסקה כזאת זה כבר מ2016 הרבה לפני שיצאו הסרטוני יוטיוב האלה