משכנתא גדולה לקניית בית

[גיל חיו לוי]

איך הגעת ל1.5M שקל ריבית ? יחזירו הרבה אבל לא סכום כזה

נטלי-רק על המסלול הקלצ תצטרכו להחזיר כמעט 700 אלף שקל ריבית
שזה מטורף .
רק אתם יודעים אם יש לכם בטחונות לעמוד במשכנתא כזאת למשך 25-30 שנה.
בנוגע לריביות הם טובות אבל כידאי לשקול לעלות תהחזר משמעותית בדרך מסויימת
אפילו על ידי לווה תומך כי המקסימום שלכם הוא 40% שזה 9600 החזר
שזה לא תואם משכנתא של 2 מיליון שצריכה להתחיל בהרבה מעל.

 

[nata1y]

אני מבינה את החשש

אבל אנחנו לגמרי בונים על היחידה שתושכר ותייצר הכנסה. אם משהו ישתבש, לא נוכל לשאת בהוצאות כאלה לאורך זמן ונצטרך לממש את הנכס אפילו במחיר של הפסד. אבל זה בתרחיש פסימי.
כי במה זה כבר שונה מאלו שמחזיקים דירה להשקעה ומשכירים אותה?
הרי מספיק שנוכל לייצר תשואה משכירויות של 5000 ש"ח, וזה כבר מחזיר משכנתא של מיליון.
היום אנחנו גרים בשכירות ומשלמים 7000 בחודש שהולכים להם כל שנה. כבר עדיף שהכסף הזה הייה הולך לכיסוי של המשכנתא.
דעתכם בהחלט חשובה לנו

 

[nata1y]

אני מבינה את מה שאתה אומר

אבל להחזיק יחידת דיור צמודה לבית זה כמו להחזיק דירה באפולה רק בלי לשלם מס רכישה ועם אפשרות להשכיר אותה ביותר קלות. בגלל הביקוש לדירות קטנות באזור המרכז.
תסתכל על זה, כאילו קנינו דירה אחת לעצמנו ב 2,7 מיליון והיתר הלך ליחידת דיור שמכניסה שמי שכירות.
אולי אני טועה. אשמח אם תסביר איפה בדיוק הסיכון

 

[nata1y]

אתה צודק שההחזר הוא מאוד גבוה ביחס למשכורת

לכן אמרתי שאנחנו בונים על יחידות הדיור. מה גם שמדובר באזור מבוקש יחסית ולא אמורה להיות בעיה להשכיר פה יחידות.
איפה אתה גר שיש לידך 4 יחידות לא מושכרות?

 

[sergi0]

אנשים גם חושבים שהשכרה זה מכרה זהב...

לא הבנתי מה זה אומר "ואפשר לעשות עוד יחידה קטנה שתושכר ב 2500 ש"ח", את מתכוונת לבנות עוד יחידה? זה מתומחר במחיר העסקה? או שמא את סתם לוקחת איזה מחסן שמה בו ברז ומשכירה אותו?
&nbsp
זה חוקי כל היחידות האלה או שיכול להיות שעוד שנה יבואו ויסגרו לכם את העסק הקטן ותצטרכו למצוא עוד 5-6 אלף שקל הכנסה בחודש לכסות על ההפרש?
&nbsp
ונניח שכן הצלחתם להשכיר, ושעיריית תל אביב מעלימה עין, ושרשות המיסים מעלימה עין ועוד כהנה וכהנה הנחות ..:
1. לקחתם בחשבון 100 אלף שקל מס רכישה?
2. לקחתם בחשבון עוד 20-30 אלף שקל עורך דין? (מקווה שאין פה גם תיווך)
3. לקחתם בחשבון עלות ביטוחים - סד"ג 400-500 שקל בחודש לדעתי.
4. לקחתם בחשבון שלמעשה אם באמת השכרתם ב5K בחודש את היחידה וחצי הזאת, בעצם 15 שנות השכירות הראשונות הן רק בשביל לכסות את תשלומי הריביות לבנק? האם זו עדיין עסקה משתלמת?
&nbsp

 

[רימון חייט]

לא צריך "לשמוע" צריך לקרוא פסק דין

אגם הפך את המרתך ליחידת דיור והורשע:
http://www.psakdin.co.il/Court/מדאר-נ'-%D7%A2%D7%99%D7%A8%D7%99%D7%99%D7%AA-%D7%A8%D7%97%D7%95%D7%91%D7%95%D7%AA#.VsGCs_IrKwU
&nbsp
מקרה זה עוד שונה משלהם כיוון שעל היחידה הראשונה הוא ביקש היתר, מה שלא ברור כלל שהמוכר שלהם עשה.
&nbsp
מאות אנשים כל יום נוסעים במהירות מופרזת. המעטים שנתפסים משלמים.
כאמור, כאן המקרה בעייתי יותר כיוון שלדייר / לשכנים יכול להיות אינטרס לדווח.
&nbsp
אישית, אני חושב שלהיות עם הלקוחות (השוכרים) שלך באותו בית זה מצב לא רצוי
בכל מקרה.
&nbsp
נ.ב.
לא אתה לא יכול לגדל כבשים בדירה. זה שימוש חורג.
אתה אפילו לא יכול לעשות חוג מקרמה בדירה על פי החוק היבש.
בשביל זה יש דירות ששימושן המוגדר הוא מגורים ומשרדים וחנויות
ששימושם המוגדר הוא בית עסק.
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[sergi0]

אשמח אם תפנה אותי למקום שייתן לי מחיר כזה

ביטוח משכנתא (חיים + מבנה) על סכום של 2M שקל שעולה גג 150 שקלים.
אם לא תמצא לי מחיר כזה אני מציע שתיקח את עצמך ותעוף מהפורום במקום לקרוא לאנשים חרטטנים.
&nbsp

 

[nata1y]

תודה סמי!

האם לאור מה שאתה אומר זאת עסקה שאפשר ללכת עליה?
משכנתא של 2 מיל' אבל יש יחידת דיור במיקום טוב, שרוב הסיכויים לא תהייה בעיה להשכיר אותה?

 

[nata1y]

בבקשה תסביר למה הכוונה "לווה תומך"?

ואיך באמצעות לווה תומך מגיעים לתמהיל אופטימלי?
לגבי הביטחונות, אזי אין לנו בטחונות. כל הכסף כולל קופת גמל הולך לרכישת הבית.
אנחנו לגמרי לגמרי בונים על יחידת הדיור. אם משהו ישתבש, נהייה בבעיה.

 

[גיל חיו לוי]

הצעה שאולי תתאים לכם יותר -

בהון העצמי שיש לכם של 1.6M אתם יכולים לקנות בית ללא משכנתא כלל
ולקבל תשואה של למעלה מ5000 שקל בחודש.
להשכיר את הבית ופשוט להוסיף 2000 שקלים בחודש ולגור איפה שאתם גרים עכשיו בשכירות של 7000 בחודש.
לדעתי הסיכון פה מאוד נמוך ובמקרה שיהיה לכם בעיה בעתיד תמיד תוכלו לחזור לבית ללא משכנתא וללא צורך למכור תנכס במחיר הפסד כמו שציינת

 

[רימון חייט]

להחזיק יחידת דיור עלול להיות כמו להחזיק תיק פלילי

איני יודע כלום על הבית שלכם. אבל ברוב המקומות
פיצול דירה לשתיים (יחידת דיור) או לשלוש (יחידה נוספת)
זו חריגת בניה.
חריגת בניה היא עבירה פלילית אשר עלולה להוביל לקנסות
צווי הריסה וכאמור תיק פלילי.
&nbsp
אז לא, זה לא כמו להחזיק דירה בעפולה.
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[nata1y]

כמה כסף צריך לבקש מלווה תומך

כדי שההחזר יהיה אופטימלי?

 

[sergi0]

נטלי, לא הייתי מבסס עסקה כזו גדולה על המצאות של איזה שרלטן

לגבי יחידות הדיור:
http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4272738,00.html
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000761491
&nbsp
כמו שרשמו פה מעליי, לרוב זה בסדר, יש הסכמה שבשתיקה, אבל להגיד שזה חוקי והכל בסדר בלי לבדוק בכלל?
תקראי תבדקי ותתייעצי עם מי שמבין בתחום.
&nbsp
אני עדיין מחכה שמר סמי יעדכן אותי איפה אפשר לעשות ביטוח משכנתא של 2M שקל ב150 שקלים לחודש. אני עושה ביטוח לחצי מהגובה הזה, וב"ה אני ואשתי צעירים ובריאים, ועשיתי סקר שוק מקיף ביותר, ואני משלם 150 שקלים לחודש.
מר סמי היקר - מחכה לתגובתך, תעמוד מאחורי הדברים שלך.

 

[nata1y]

משכנתא גדולה לקניית בית

אנחנו זוג + 3
מעוניינים לקנות בית פרטי מיד 2 בתל אביב ב 3,6 מיליון ש"ח
לנו הון עצמי של 1,6 מיליון וצריכים משכנתא של 2 מיליון.
מרוויחים 24 אלף נטו
עד כה, נכון שזה נראה מטורף
העניין הוא שבבית ישנה יחידת דיור שמושכרת ב 3500 ש"ח ואפשר לעשות עוד יחידה קטנה שתושכר ב 2500 ש"ח (אלו הם מחירי השוק של אותו האזור)
קיבלנו הצעה למשכנתא של 2 מיליון
670K פריים - 0.9
1,330K קל"צ ל 25 שנה ב 3,65%

מה דעתכם על הריביות ועל העסקה בכלל?

תודה!
נטלי

 

[nata1y]

איפה יש בתים ב 1.6 שמושכרים ב 5000?

 

[גיל חיו לוי]

גדרה/רמלה/רחובות ויש עוד המון

אני גר בגדרה למשל ויש המון קוטגים צמודי קרקע במחירים שקרובים לזה מאוד 1.6-1.7M
שמושכרים ב5200-5500.
וזה תשואה מאוד נמוכה שלפעמים גם לא משתלמת כי אנשים מחפשים תשואה
בהרבה יותר גבוהה.

 

[mulcha]

חברים, הבנק נותן 2 מיליון ש"ח לאנשים שמרוויחים 24K

לדעתי זו דוגמה לסאב פריים. נכון שהם משכיבים הון עצמי גדול וגם במקרה של מימוש הבנק לא יינזק, אבל יישאר זוג שיהרסו לו החיים. אגב, כל הסיפורים על יחידות הדיור - הן חוקיות בכלל? יכול להיות שהדייר הלא מרוצה הראשון ידווח עליכם ותישארו עם קנסות של מאות אלפים, בלי יחידות דיור בכלל ואולי רישום פלילי?

אתם משוגעים להתמנף ככה בשיא בועת הנדלן. משוגעים. 24 אלף לחודש אלה הכנסות יפות יחסית אבל קטנות על 2 מיליון משכנתה. אני נכיר זוג שמרוויח כ- 32 אלף וקשה לו מאוד מאוד עם משכנתה כזאת. ואז כשהריביות הכי נמוכות שהיו אי פעם.
הייתי ממליץ לכם לשקול מחדש. אם לא - שיהיה לכם המון בהצלחה. תזדקקו לה.

 

[nata1y]

אני בהחלט קשובה למה שאתה אומר

א. לא ידעתי שלהשכיר יחידת שיור בתוך הבית זו עבירה פלילית. אין כאן פניה לא חוקית. פשוט יש מרתף שמותאם ליחידת דיור. זה הכול. אני חושבת שזה כמו להשכיר חדר. שזה הרי מותר.
ב. אני מאז שהשתחררתי מהצבא גרה ביחידות דיור במרכז ואף פעם לא שמעתי על בעיות עם החוק. וגם אלו שגרתי אצלם משכירים את היחידות האלו כבר עשרות שנים והתאשרו לא רע. אשמח את תבהיר את הנקודה.
ג. כאמור אנחנו לגמרי בונים על ההכנסה משכירות. אם אתה חושב שלא ניתן לבנות עליה בסבירות של 99% אז ברור שנקלע למצוקה כספית.

 

[מנכל האינטרנט]

לאותה יחידת דיור - תהייה כניסה נפרדת ?

אם יחידת הדיור היא חלק נפרד מהבית (פונציונאלית או מעשית) - אז את צריכה, לדעתי, לקבל אישור מהעירייה. שווה בכל מקרה לפני שפונים לעירייה להתייעץ עם עורך דין שמתמחה בנדל"ן, ולא להסתמך על "נראה לי שזה בסדר" ו "כולם עושים כך" ו "ההוא בפורום אמר לי שזה כך או כך".
כי אם, נניח לרגע, שזה אפילו בתחום האפור, ויש לכם דיירים והכל בסדר, אבל אז תרגיזו איזה דייר. או שכן. שיתלונן עליכם בנושא לעירייה.
או-אז, גם אתם עשויים לחטוף קנס, וגם תפסידו את השכ"ד העתידי.
&nbsp