משכנתא האם אצליח לעמוד בה?

[מאור272]

ריביות

אישתי עובדת בנק מזרחי בגלל זה הריביות האלה .השאלה שלי האם בהמשך יעלה לי ההחזר החודשי בהרבה?

 

[CastroPretorio]

האינדיקציה הכי טובה לבועה

היא כאשר כולם בטוחים שזו לא בועה. ואז כשהיא מתפוצצת כולם מופתעים.
מאז 2008 גדודים של אקדמאים, כלכלנים, פוליטיקאים, עיתונאים מכריזים שאנחנו בעיצומה של בועה. כבר ב-2009 היה בגלובס ״דסק״ של בועת נדל״ן. ב-2010 כבר קם אתר בועת הנדל״ן..
כאשר אני רואה גדודים של טוקבקיסטים בגלובס ובדה מרקר שצועקים בועה בועה על כל כתבה של נדל״ן זה רק אומר שכל העדר עדיין לא נכנס לשוק ויש עוד כמות עצומה של אנשים על הגדר שיכולה לתדלק את שוק הנדל״ן.
בכל מקרה, אני מסכים שמחירי הנדל״ן הגיעו לאיזשהו מקסימום ריאלי, ועכשיו יש סבירות גבוהה שתהיה ירידה ריאלית. השאלה איך אתה ״משחק״ את זה. לשבת בשכירות זה הפתרון הכי גרוע, כי כשיהיה משבר במשק, השקל יקרוס והאינפלציה תשתולל הראשונים להפגע יהיו השוכרים שיספגו העלאות בשכ״ד 5-10% בשנה. אם תרצה לברוח מהסיוט של השכירות ולקנות לעצמך ולמשפחה שלך דירה תגלה שההון העצמי שלך נשחק ע״י האינפלציה, הריבית על המשכנתא שמציעים לך היא 6% צמוד מדד או 10% קלצ אבל מחירי הדירות יהיו באותה הרמה או אפילו יהיו גבוהים יותר נומינלית.
לדעתי הפתרון הכי טוב הוא פשוט לקחת משכנתא בתמהיל כמה שיותר קבוע,
ולתת לאינפלציה לחסל לך את החוב.

 

[רימון חייט]

שני שליש מההלוואה בהחזרים משתנים ובסבירות גבוהה עולים

בהרבה? ימים יגידו.
במקומך הייתי לוקח את המשתנה כל 5 לכל כך הרבה שנים
רק אם הייתי יודע שבמקרה של זינוק בהחזרים אוכל לפרוע אותה
באמצעות חסכונות שיצטברו לי במהלך השנים.
בהצלחה,
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/effteam
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[דולבין]

ריביות נפלאות.

ההחזר הראשוני 4.7K יעלו עם השניםלכיוון 5.4-5.7K עקב עליית הפריים ועלייה בתחנות
לגבי הכדאיות זה קצת מורכב
לדוגמא מספר הנחות לחישוב.
1. מה התשואה שתשיג על ההון העצמי הקיים (מניות, או ללא סיכון)
2. ערך הבית , כמה יעלה (או ירד עם השנים)
3. עלות אלטרנטיבית של שכירות קיימת.
4. בכמה תעלה השכירות
5. השקעות בדירה, אחזקה , וכו.
לכן התשובה כאן אינה חד משמעית.
&nbsp
&nbsp

 

[מאור272]

משכנתא האם אצליח לעמוד בה?

שלום.
אני נשוי ומצפה לילדה יש לי כמה שאלות אני ואישתי מכניסים הכנסה חודשית של בערך 13-15 אלף אנחנו קונים דירה עם משכנתא של 1,125,000 הון עצמי של 375000 האם המשכנתא בתנאים טובים:
1)פריים קרן שפיצר 375000 ל30 שנה פריים מינוס 0.40
2)ריבית קבועה לא צמודה 375000 ל26 שנה 3.91
3)לא צמוד משתנה כל 5 שנים 375000 ל30 שנה2.92
סה"כ 4714 לחודש
האם זה אפשרי לעמוד בכזאת הלוואה עם ההכנסה שלנו?
והאם התנאים של המשכנתא טובים ואם לא איך אפשר לשפר את זה ?
תודה רבה לעונים אני עומד לבצע צעד מאוד משמעותי בחיים ואני צריך הכוונה כי נמאס כבר לשלם כסף על שכירות שהכסף הולך לקרן הצבי.

 

[רימון חייט]

ספק גדול

משכנתא של 1.2 מיליון זקוקה להחזר חודשי של כ- 6000 שקלים.
החזר נמוך יותר בהתחלה, יהיה הזק גבוה יותר בהמשך.
לדעתי יש שגיאה בנתונים שפרסמת ובלבול בין צמוד ללא צמוד.
אם תעלה לכאן את ההצעה שקיבלת יהיה אפשר להתייחס אליה.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/effteam
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[מאור272]

הלוואת משכנתא

רימון שלום.
צירפתי את ההסכם העקרוני מול הבנק בבקשה תן לי את חוות דעתך
תודה.

 

[arthur888]

ריביות מצויינות

איזה בנק?

 

[ritibuz]

ריביות נדירות, גובה משכנתא לא בהלימה לגובה השכר

 

[המוסקיטר האחרון]

כמה מילים לגבי ההחלטה שלך לרכוש דירה.

לפי הנתונים, אני מבין שמחיר הבית יהיה 1.5 מיליון. יש כבר בית? באמת יש לכם את ההון העצמי או שאתם מגלגלים הלוואות נוספות ממקורות שונים?
אז נתחיל מהרביות - מצוינות. מדהים שיש עדיין ריביות כאלה היום.
לגופו של עניין, בדקתי באקסל שלי את הנתונים
אכן, ההלוואה מתחילה בהחזר חודשי של 4,700.
אבל לא לשכוח שיהיו לכם הוצאות חודשיות נוספות, כגון ביטוחי חיים, והוצאות נוספות לרכישה (עו"ד? תיווך?)
מקווה שלקחתם את זה בחשבון.

אני רק מבקש להתייחס למשפט האחרון שלך, שנמאס לך "לזרוק" כסף לשכירות.
אז לצורך העניין, אני אסביר לך שבכל מקרה לא מדובר ב"זריקת" כסף, ובהרבה מאוד מקרים, דווקא השכירות היא האופציה הזולה יותר.

לא כתבת כאן כמה אתה משלם שכירות, אבל לפי הריבית הממוצעת של ההלוואה שלך, מבחינה כלכלית נטו, בכל סכום שכירות שמתחת ל 4,375 ש"ח, השכירות יותר משתלמת מרכישה.

האם אתה מודע לזה, שבטרם עליית הריבית והמדד, סכום ההחזרים של ההלוואה שלך יהיו 1,629,599 ש"ח?.
כלומר, את הולך להחזיר לבנק ריבית בסכום של 504,599 ש"ח, שמייצגים סכום של 1,402 ש"ח לחודש לאורך 30 שנה, רק על ריבית, וזה לפני שספגת את המדד הראשון או את עליות הריבית הצפויות.
זה לא "זריקת כסף"?

מצד שני, את ההון שאתה משקיע בדירה, 375,000 ש"ח, אפשר להשקיע כיום באג"ח חסר סיכון של 2.5%, שבפועל זה מייצר סכום של 781 ש"ח לחודש.

אז בפועל, ברכישת דירה, אתה זורק על ריבית סכום של 1,402 ש"ח לחודש, שרק יגדל עם השנים (ביחד עם ההלוואה, שבוודאות של 100% לא תצליח להחזיר במהלך השנים עם ההכנסה הקיימת) + מוותר על הכנסה של 781 ש"ח על תשואה של ההון העצמי, סכום שבוודאי יגדל במהלך הנשים על עליות הריבית.

והשוס הכי גדול?
אם תחליט להשקיע את ההון העצמי באג"ח חסר שיכון של 2.5% ותמשיך לחסוך את הכסף לאורך 30 שנה, זה יצבור במהלך התקופה סכום של 1.19 מיליון ש"ח, וזה עוד לפני עליות הריבית, שיגכולות להפוך את ההון הזה ל 2 מיליון ש"ח, ואת החזר המשכנתא שלך ל 7,000 ש"ח לחודש.
אגב, המספרים לא מופרכים. מדובר נטו על תחזיות כלכליות סבירות לעתיד.

וכל זה, בלי אף מילה על ירידת מחיר הנכסים הצפויה של בועת הנדל"ן הישראלית.
אז אשאל אותך...
שווה לך להשתעבד ל 30 שנה להוואות שלא תוכל להחזיר בשביל לרכוש בית במחיר בועה?
אבל מה שבטוח, שבשכירות, לא מדובר על "זריקת" כסף, כי גם האלטרנטיבה של תשלומי ריבית + ויתור על הון עצמי, הן זריקת כסף.
אני במצבך, בוודאות לא הייתי נכנס להרפתקאה המסוכנת הזאת, בטח לא במצב של מחירי נכסים בשיא היסטורי של כל הזמנים, ובחירי הדיור הכי גבוהים בעולם.

 

[arthur888]

אדון מוסקטר

כבר הבנו שהמטרה שלך לגרום לאנשים לא לקנות. הבנו והפנמנו. נקסט!
&nbsp
אז בוא אני אסביר לך למה כן לקנות - אני מעדיף לזרוק כסף על ריבית ולא על משכנתא כי בסופו של דבר אני משלם על רכוש שלי! ולא של מישהו אחר. דבר שני, זה בית שלי אני יכול לעשות בו איזה שינוי שבא לי או כל דבר שהוא שלא כמו בשכירות.
לגבי הבועה, אז אולי המחירים יעצרו עוד כמה שנים ף, לרדת הם לא ירדו ובטח לא ביותר מקסימום 10 אחוז.
אבל תמשיך לפמפם פה לאנשים תשכל עם האקסל שלך
&nbsp
אחלה שבוע

 

[המוסקיטר האחרון]

עניתי לפותח הפוסט, אם אתה רוצה ללמוד, תלמד.

אם אתה רוצה להמשיך ללכת לעתיד עם עיניים קשורות.
תמשיך.

ולגופו של עניין, כל הניתוח שלי היה כלכלי נטו.
אתה רוצה בכל מחיר ארבע קירות במחיר מופרך שהולך לרדת? פשוט תקנה.
אתה מעדיף להתעלם? תתעלם.
בסוף גם הבועה הזאת תתפוצץ כמו כל הבועות שהיו עד היום בישראל ובעולם.

 

[CastroPretorio]

לא מדובר בבועה

מדובר במחיר לגיטימי. מרבית הרוכשים מגיעים עם 40-60% הון עצמי והחזר המשכנתא עוד שליש מההכנסה נטו של משק בית.
אותם ה״טיעונים״ שמעתי גם ב-2011. מאז המחירים עלו ב-50% לפחות. מי שהקשיב לאנשים כמוך אז ונתקע בשכירות בזבז 300,000 ש״ח על שכירויות והמחירים עלו בעוד מאות אלפים.
אנשים כמוך גרמו נזק לאלפים, אז במקום לכתוב מגילות ארוכות של טיפשות עדיף שתשתוק.

 

[mulcha]

מה בוער לך להשתיק אותי?

לא התייחסת קונקרטית לשום טענה אלא רק לזה שהמחירים עלו מ- 2011.
גם בארה"ב הבועה התנפחה למעלה מ-8 שנים בטרם התפוצצה. כך יהיה גם פה.
יכול להיות כמובן שאני טועה, ויכול להיות שגם אתה. שכל אחד יעשה פה את החישובים של עצמו, וכדאי גם לקחת בחשבון מי פה נראה מאוד לחוץ עד כדי קללות והשתקת אחרים שחושבים אחרת ממנו.
אני מבחינתי בכלל לא מתנגד שעוד קרפיונים יקנו דירות ויתמנפו כמה שיותר, זה רק יגרום לפיצוץ חזק יותר. אבל ממונפים לחוצים ממש לוקחים קשה מסתבר תגובות שעלולות להרחיק רוכשים פוטנציאליים.

 

[CastroPretorio]

למה שאני אהיה לחוץ? גר בשכירות כבר שנים

אני מאוד רוצה לקנות דירה, ואם המחירים ירדו מה טוב, אבל אני ריאלי ולכן לא מצפה לירידה משמעותית.
בכל מקרה לא מדובר בבועה כמו בארה״ב. פה בארץ אף אחד לא יוכל להתחמק מתשלומי המשכנתא ע״י מסירת המפתחות לבנק. פה אנשים יעבדו גם בלילות כדי לשלם את המשכנתא. הבנקים לא יזרקו דירות לשוק באמצעות כונסי נכסים ולכן לא תהיה ירידה משמעותית במחירים.

 

[Fitch]

ריביות מעולות. משכנתא ענקית עליכם.

 

[mulcha]

המשכנתה מעידה כאלף עדים על קיומה של בועת סאב פריים בישראל

עצם העובדה שהבנק מאשר משכנתה שכזו לעובדת שלו מראה לנו שכולם ירדו מהפסים, כולל הגורמים המקצועיים לכאורה שאמורים למנוע סיטואציה של סאב פריים.
זאת נאמר בהנחה שאין לכם צפי לעלייה משמעותית ביותר של השכר בזמן הקרוב ביותר, ו/או הורים טחונים שערבים למשכנתה שלכם.

 

[רימון חייט]

האמת שאין למשכנתה זו כל קשר לסאב פריים

סאב פריים הינו מצב בו גם לאחר עיקול הבית הבנק לא
מקבל את כספו.
במקרה זה ברור ששלאחר עיקול הבית הבנק את כספו יקבל
וייתרה מכך, בישראל אם מכירת הבית אינה מכסה את ההלוואה,
הלווה ממשיך לשלם גם לאחר שנשאר ללא בית.
לכן מצב של התמוטטות הבנקים לא צפוי כאן.
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
תובנות בחינם לייעול המשכנתא שלכם: http://bit.ly/effteam
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[אריק יועץ ומאמן]

קפיצה מעל הפופיק

משכנתא של 1,125,000 לא הולך עם הכנסה חודשית של בערך 13.

 

[00 רואה חשבון 00]

השאלה לא אם תעמוד בה.. כי תוכלו להחזיר גם אם שניכם

עובדים בשכר מינימום + 10%. השאלה איך ייראו החיים שלכם מבחינת שאר הצרכים.