משכנתא לבנייה עצמית

[yod3382]

שלום,

אנחנו זוג + 2 ואנחנו ממש לקראת התחלת שלד בב"ש.
ברשותנו דירה שאותה אנחנו מתעתדים למכור אך בשביל להמנע מלעבור לשכירות, אנחנו מעוניינים להגדיל את המשכנתא לבנייה כך שנקבל סכום משמעותי שיעזור לנו לסיים שלד ואז למכור את הדירה בלי יותר מידי לחץ *ולא* להמשיך לקחת את שאר החלקים של המשכנתא בהתקדמות הבנייה.

באופציה של הגדלת המשכנתא, אני למעשה עולה למדרגת מימון ל 60%. (מסלול פיתוי?)

רציתי לדעת, האם באופן עקרוני זה מהלך נכון או שמא עדיף לפעול אחרת? אם כן, למה לשים לב?

תודה מראש למגיבים,
יהודה.

 

[82little]

משכנתא לבניה עצמית היא ענין מורכב מבחינת הסינכרון עם התשלומים הנדרשים בתהליך הבניה. לבנקים יש שיטות שונות וכדאי לקבל אישור עקרוני מכמה בנקים ומכל אחד תסריט ברור מה הדרישות לקבלת הסכומים השונים לאורך הבניה (אישור מפקח? שמאי שמגיע לשטח ?)
השאלה היא גם האם הקרקע כבר שימשה כהון עצמי ולא נטלתם עליה משכנתא? ואז בעצם יש לכם פחות הון עצמי ביד לצורך הבניה...
וכן צריך לשאול באופן כללי יותר האם יש לכם הון עצמי לבניה או שזה בעיקר בנוי על תשלומי הבנק?
המצבים שבהם תהליך הבניה עצמו תלו במידה רבה בתשלומי הבנק מכניסים הרבה לחץ לתהליך מפני שנדרשים לשלם לקבלן לרוב בפעימות תכופות יותר מאשר התשלומים של הבנק. לכן חשוב לבנות תוכנית תשלומים ברורה ועם הרבה מרווח ביטחון.
כרגיל ובכל מקרה במצב של בניה לאורך זמן (כמו בתשלומים נדחים לקבל) הריביות אינן מובטחות מראש כך שבדרך כלל כדאי לקחת אם ניתן קודם את המסלולים שבהם מבקשים לקבע את הריבית. למשל בקלצ...
במקרה שלכם, אם הבנתי נכון, אתם תטלו את מלוא המשכנתא, נניח שליש בקלצ, שליש בפריים ושליש במשתנה כל 5 שנים לא צמודה ואז אחרי שתמכרו את הדירה תחזירו לבנק את המסלולים שפחות טובים לכם, נניח את הקלצ והמשתנה כל 5 או חלק מהן ותשאירו רק את הפריים או חלק ממנו וכו'...

לא רואה ענין מיוחד בנוגע לעליה באחוזי המימון מפני שנדרש מרווח ביטחון וצריך את הכסף... בדרך כלל...

בכל אופן, אם תפרטו את הסכומים השונים, יהיה יותר קל להבין את התוכנית שלכם ולעקוב אחרי ההגיון שלה בכל השלבים. בין היתר כמה עלה השטח, מה עלות הבניה, מה שווי הנכס בסיום הבניה, מה כבר שולם ואיך, ומה ההון העצמי לבניה ומה נדרש במשכנתא ומתי, מה שווי הדירה הנמכרת ומתי תימכר ומה גובה הפרעון המוקדם שתבקשו לבצע...
כמו שציינתי למעלה זה מורכב אבל בהחלט ניתן לביצוע אחרי חשיבה מדוקדקת ושיעורי בית מתאימים.
יש לזכור ולתכנן מראש את האפשרות למיחזור המשכנתא כשיש נכס ביד מפני שהריביות שיינתנו בתהליך הבניה יהיו גבוהות יותר מאשר ריבית על נכס שבנוי ואחרי טופס 4. בהצלחה.

 

[yod3382]

שלום,

ראשית, תודה רבה על התגובה המפורטת.
למען האמת, את החישובים כבר עשיתי (למרות שאשמח לוודא שאין טעות בחישובים שלי) והשאלה שלי הייתה רק לוודא שאין השלכות לעובדה שלא אמשיך לקחת את כספי המשכנתא בגמר כל שלב.

שווי הנכס הגמור לפי הערכת שמאי 2250k.
שווי המגרש 920k - משכנתא קיימת 400k
שווי דירה קיימת 900k - משכנתא קיימת 275k.
הון עצמי קיים 340k.
צפי עלויות הבנייה שלי לתוכניות קיימות 1300k

בגמר שלד אני מעריך שסך ההוצאות שלי יהיו כ 560k.
שווי הנכס בגמר קלונסאות לפי הערכת שמאי 1030k, משמע שבמימון של 60% אוכל לקבל מהבנק עוד 218k. מה שאמור להספיק לי לסיים שלד ואז חשבתי לעצור, למכור את הדירה, לקחת את חלק המשכנתא על גמר שלד ואז להתקדם עם הבנייה. (החלק של גמר שלד פלוס ההון העצמי על הדירה הקיימת אמור להספיק לי לסיים את הבנייה ללא תוספת נוספת)
זאת על מנת לנסות להמנע מלעבור לשכירות בגלל הפינוי.

לפי ההערכות שלי סכום המשכנתא הסופי אמור להיות כ 720k.

אודה להערות/הארות,
יהודה.

 

[82little]

לפי המספרים הללו אם הבנתי נכון המשכנתא בסוף אמורה להיות נמוכה יותר מ 720 א' אבל אולי לא הבנתי ואולי יש עוד סכומים וחישובים. בין היתר לא כל כך ברור לגבי המגרש הקיים האם כבר שולם בחלקו מהון עצמי והשאר במשכנתא בסך 400 א'. ?? מניח שעשיתם טבלה מתאימה עם תרשים זרימה של שווי נכסים ועלויות בניה וכו' ואיך הן מכוסות בהון עצמי וסך משכנתא בכל שלב... מהמספרים שרשמת קשה טיפה לשחזר ולהבין את הכל... כלומר התוכנית פחות או יותר נראית הגיונית אבל לא ככ ברור איך זה מתארגן עם כל המספרים...

בכל אופן, לגבי המסלולים השונים שאותם מושכים לצורך המשכנתא בתהליך הבניה... מה מושכים ומתי ועם מה נשארים? כדאי לבדוק עם הבנק האם במקרה שלכם ניתן למשוך ראשון את שליש הפריים (ומבחינתכם להישאר רק איתו)? זה בעייתי ולא בטוח שהבנק יקבל את זה גם אם לא תפרשו לפניו את כל השיקולים ואת כל התוכניות שלכם... נשמח לשמוע מאחרים.

אפשרות נוספת היא אולי ליטול את כל המשכנתא בשלבים השונים ולבצע בסוף או במהלך הדרך פרעון מוקדם במסלולים שפחות משתלמים לכם... למשל להישאר בסוף יותר עם פריים?

אפשר גם לבדוק אפשרות לביצוע מיחזור בסוף מפני שהריביות יהיו נמוכות יותר עבור בית בנוי לעומת מגרש ובית בבניה... בהצלחה

 

[yod3382]

היי,

ארצה רק לחדד, המגרש נקנה לפני כ 3 שנים והשווי ויתרת המשכנתא שציינתי הוא שווי עדכני לפי הערכת השמאי ויתרת משכנתא עדכנית להיום.
לגביי החישוב של המשכנתא:
1300k עלויות בנייה
340k הון עצמי קיים כרגע לטובת הבנייה.
625k יתרת הון ממכירת הדירה לאחר פירעון המשכנתא על הדירה.
400k משכנתא קיימת על המגרש

1300k - 340k - 625k + 400k = 735k

735k ~ משכנתא סופית.

תודה רבה על ההתייחסות.

 

[82little]

אוקיי... זה יותר מובן... חשוב שיש ההון העצמי לבניה מפני שהכסף מהבנק לא מגיע תמיד בקצב שצריך.

בגלל שיש הרבה פעמים חריגות בעלויות הייתי לוקח את מלוא המשכנתא
שומר טוב על התקציב ובסיום הבניה מחזיר לבנק את העודף.