די מורכב אבל אפשרי ונעשה...
כותב בזריזות ולצערי אין לי זמן לערוך זאת כיאות.. מקוה שייצא מספיק מובן...
קחו דף ונייר ורשמו את לוח התשלומים שלכם לפי המועדים השונים. העזרו במחשבון משכנתא לבניית התמהיל ולוח ההחזרים וכו'.
להבנתי באופן כללי:
רצוי לסלק לפחות הקלצ ולשלבו במשכנתא החדשה.
אפשר לשלב הפריים הקיים והמשתנה כל שנה במשכנתא החדשה.
וזאת בהנחה שזה מתבצע באותו הבנק (לאו דווקא. עשו השוואה כי אולי יהיה כדאי לבצע עם בנק אחר... )
אחרי ביצוע המשכנתא הרגילה שתבצעו לצורך התשלום הראשוני שנדרש בידי המוכרים, בצעו הלוואת הגישור ככל שתידרש להשלמת הקניה בהמשך... סכמו מראש עם הבנק על תנאי הריביות גם בגישור.
וכמו כן סכמו עם הבנק על הכנסת מסלול הקלצ ואולי גם המלצ אם צריך לתקופה של גרייס, שתהיה מקבילה לגישור, כלומר שתוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא הרגילה וכן בגישור. אפשר גם מראש שתהיה בגרייס אבל זה מייקר ואם לא נדרש עדיף שלא...
אחרי סיום המהלך -- עם מכירת הדירה הישנה -- בצעו פרעון מוקדם במלצ ואולי גם חלק מהקלצ, או אולי תישארו עם משכנתא זו או עם חלקה והשקיעו הכסף באפיקים אחרים. (בכל מקרה בסיום המהלך תהיה משכנתא בערך בסך 500 א' וצריך גם לקחת בחשבון מצב שבו הדירה הישנה נמכרת בפחות ממה שקיויתם...)
המהלך כולו ייראה בערך כך:
תשלום 700 א' מהון עצמי לקניית הדירה החדשה.
ואז נטילת משכנתא חדשה על הדירה החדשה סך מיליון שקל בערך להשלמת 1.7 מיליון לתשלום הנדרש בהתחלה על הדירה החדשה.
בחישוב תמהיל המשכנתא רגילה זו יש לקחת בחשבון שיש כבר פריים ומשתנה כל שנה (סך 216 א' כך שהבנק יאפשר כנראה רק השלמת לשליש פריים בסך 400-216=184 א') . וכדאי כאמור לסלק הקלצ הקיים.
התמהיל למשכנתא הרגילה שהיא בסך בערך 1.2 מליון (מיליון נוסף... וקיימת משכנתא שגוררים... שוב, בהנחה שזה באותו הבנק 216 פריים קיים פלוס 184 לפריים חדש. פלוס 400 א' קלצ פלוס 400 א' מלצ:
הפריים הנוסף -- 184 א' להשלמת שליש ל 30 שנים (אם בבנק אחר אז כל הפריים כל ה 400 א' ל 30 שנים...).
שליש -- 400 א' -- קלצ בערך ל 9 שנים אולי אפשר ל 8 שנים
שליש 400 א' מלצ ל 30 שנים (רק מפני שיש כוונה לפרוע במלואו עם מכירת דירה ישנה, אחרת היה כדאי לא לעבור את ה 20 שנים).
אחרי התשלום של 1.7 מיליון לדירה החדשה (באמצעות 700 א' הון עצמי ומשכנתא חדשה בסך מיליון וכולל וגרירת הפריים והמשתנה כל שנה לדירה החדשה) -- תתבצע הלוואת גישור להשלמת התשלום לדירה החדשה (סך שידרש 1.1 מיליון... ) וזאת עד למכירת הדירה הישנה. אולי לא תזדקקו להלוואת הגישור כי תספיקו כבר למכור את הדירה הישנה.
אחרי השלמת הקניה של הדירה החדשה בדקו שוב מצבכם הכספי ובצעו פרעון מוקדם של חלק מהמשנתא הרגילה.. או אולי תחליטו להישאר איתה ולהשקיע הכסף באפיקים אחרים.
