משכנתא לשני נכסים?

[ef133]

משכנתא לשני נכסים?

שלום
ברשותי הון עצמי של כ1.5מ' ואני מתכוון לרכוש בית פרטי בעלות של 1.9מ'
לאחרונה זכיתי במחיר למשתכן בזכות לרכוש דירה בעלות של כ1.3מ'. על פניו הסכום משקף הנחה של כ500K ממחיר השוק ולכן אני מעוניין להמשיך ולרכוש את הנכס כהשקעה אבל אני תוהה כיצד לממן זאת.
מה דעתכם? האם כדאי בכלל, ובהנחה שכן, מה מבנה המשכנתא למקרה כזה?
חשוב לציין, הדירה במחיר למשתכן תהיה הראשונה שתרכש ורק מס' חודשים לאחר מכן ירכש הנכס בו אנחנו רוצים לגור.

תודה מראש!

 

[ef133]

שכחתי לציין הכנסה = 29K נטו עם סיכון לירידה ל20K בעתיד

 

[salachshabati]

אתה עומד לקחת משכנתא של לפחות 1.7M ( לא כולל מס על דירה

שנייה ) לשלם כל חודש בין 9 ל 10 אש"ח משכנתא ובסה"כ קרוב ל2.5M ולא לוקח יועץ?
&nbsp
&nbsp

 

[ef133]

אני קודם עושה פה "בדיקת שפיות"

לפני שאלך ואעשה תהליך מסודר הכולל יעוץ. בהנחה שמנכס הדירה למשתכן אקבל שכד של כ4000-4500, זה לא הגיוני?

 

[salachshabati]

מתי תתחיל לקבל שכ"ד? מה לו"ז התשלומים עבור מחיר למשתכן?

האם יש לך אישור עקרוני מהבנק?
&nbsp
בשלב מסוים תצטרך לשלם 9 עד 10 אש"ח בחודש ללא שוכר.
&nbsp
האם לקחת בחשבון מס רכישה 8% על הדירה השנייה ( 150 אש"ח ), עו"ד, הוצאות מעבר (שיפוץ קל ).
&nbsp
תשב עם עצמך ואקסל ותתחיל לעשות חשבונות.

 

[ef133]

לקחתי בחשבון את כל הפרמטרים האלו ולכן

אני תוהה האם זה בכלל כלכלי חבל לי לפספס את ההזדמנות של הזכייה במחיר למשתכן. דירת 5 ח' ב1.3מ בראש העין...

 

[salachshabati]

רכישת הדירה בראש העין גורמת לך לנזק כלכלי גבוה מהפרש המחיר

שבין מחיר למשתכן למחיר הריאלי. מס רכישה של 150 אש"ח, ריביות לבנק על המשכנתא הזו של 300 עד 400 אש"ח, אחוז מימון גבוה על הדירה השנייה ולכן ריביות יותר גבוהות.

עדיין ממליץ על ייעוץ פרטני והשוואה בין 2 האופציות.

 

[ef133]

תודה. אבדוק לעומק את המשמעויות

 

[liranmelzer]

שכחת שלציין הכנסות משכירות יקזזו חלק גדול מההוצאות שציינת

 

[salachshabati]

ייתכן. מצד שני לא משלמים לי מספיק בכדי להכנס לזה יותר מדי.

מדובר בחוב כללי של כמעט 2M לבנק. 950K על הדירה השנייה ( 50% מימון ).
&nbsp
מההון העצמי יש להוריד 950K ועוד 150K מס רכישה ונשאר לנו 400K לדירה הראשונה הון עצמי. כלומר משכנתא של 900K על הדירה הראשונה.
&nbsp
מה שמביא להחזר של כ 11K בחודש. פחות שכ"ד של 4K, כלומר 7K בחודש החזר.
&nbsp
ייתכן שזה אפשרי...

 

[ef133]

ב7K בהחלט נוכל לעמוד, השאלה היא האם זהו צעד חכם

 

[salachshabati]

לא נוכל להחליט בשבילך.

 

[sergi0]

אתה מאוד אופטימי לגבי השכירות

השכירות לדירת 5 חדרים בראש העין (פסגות אפק) נעה בין 3000 ל3500 שקל בלחץ, וזה עוד לפני ההצפה של מחיר למשתכן. יש שם ים של דירות ריקות והמצב רק יילך ויחמיר ברגע שייזרקו עוד דירות לשוק.
&nbsp
תעשה את החישוב מחדש, לפי תחשיב אופטימי של 3500 שקל לחודש שכירות, ואח"כ לפי תחשיב פסימי של 2000 שקל (או ללא תשלום כלל וכלל - יותר מזה - תשלום ארנונה של כמעט 1000 שקל לחודש שיבוא מכיסך).
&nbsp
אם אתה מוכן להמר נגד התרחיש הנ"ל, שיהיה בהצלחה, יכול להיות שתרוויח
אך אם לא - היות ואתה תקוע עם הדירה ל7-8 שנים, תקופת הבניה + 5 שנים איסור מכירה, תבדוק כמה זה יעלה לך.
&nbsp
בהצלחה בכל בחירה שתעשה!

 

[רימון חייט]

ציינת מהי הכנסתך אבל לא כמה תוכל לשלם למשכנתה

היו אצלי לקוחות שלא סוגרים את החודש עם 30K נטו וכאלו ש"ברור שחוסכים כל חודש" עם הכנסה של 8000 נטו.
אם המטרה היא "בדיקת שפיות" כדבריך,
לא אמורה להיות בעיה לממן את שתי העסקאות.
מציע לעשות זאת רק אם שני בני הזוג בעניין.
הרכישה הכפולה משקפת למשל את העובדה ש- 8 שנים לא תוכלו לעבור
מהבית שאתם קונים למגורים לבית אחר.
בהצלחה
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/rimonbook
תובנות בחינם לייעול המשכנתה שלכם: http://bit.ly/EffTovanot
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffNadlan
טלפון: 03-549-6611

 

[ef133]

בניתוח שניסיתי לעשות הגעתי ל20K לרמת הוצאות סבירה

עם מרווח של +-5K אותם ניתן להתאים לרמת ההכנסה באותו זמן

ברור ששני בני הזוג צריכים להיות Dedicated לעניין, אך גם כסיכון הנחתי שרמת ההכנסה יכולה לרדת.

מדוע דוקא 8 שנים? אמנם הכוונה היא לא לשנות את מקום המגורים לשנים רבות, אבל למה דוקא 8?

תודה

 

[רימון חייט]

כי זה מספר השנים בהן לא תוכל למכור את דירת המחיר למשתכן

ולכן גם לא תוכל להשיג הון נוסף.

 

[חובטת שטיחים]

היום דירה כמו זו שזכית בה במחיר למשתכן שווה לדעתך 1.7 מש"ח

האם ככה היא תהיה שווה גם בעוד 3 שנים כאשר בראש העין יהיו 5000 דירות כמוהה?
אולי כן, אולי לא, אולי יותר ואולי פחות... אף אחד לא יכול לדעת בדיוק מה יקרה כאשר יצאו לשוק עשרות אלפי הדירות של מחיר למשתכן (שרבות מהן יהיו מוצעות להשכרה). על פניו ההגיון אומר - הצפה... (עם ירידת מחירי שכירויות, ירידת מחירי דירות, דירות עומדות ריקות ולא מצליחות לשלם לבעליהן משכנתא...) אבל בדברים הללו הגיון לא תמיד משחק את התפקיד הראשי ולכן או שיצליח לך, או שלא... השאלה מה תעשה עם דירה בראש העין שאמורה להחזיר לך בשכירות שלה את המשכנתא (ואתה לא יכול למכור אותה 5 שנים) ומסיבה כלשהיא עומדת ריקה... האם זה סנריו שאתה יכול לעמוד בו?

 

[ef133]

זה אכן הימור אבל

הדירה בראש העין היא השקעה לטווח ארוך ללא כוונה למכור תוך 5 שנים. אני מאמין שאכן בסיום הבניה השוק יהיה מוצף אך הצפה זו תתאזן תוך שנה שנתיים. במקרה של התממשות הסיכון יש לי אפשרות להעלאת ההכנסה החודשית באופן זמני ע"י העלאת שעות עבודה. אני בעיקר מנסה לבדוק כאן האם בכלל כדאי ללכת על העסקה תודה

 

[יחזקאל 1973]

הסבר לרכישה דירה

שלום. דבר ראשון לא רשמתה מה הכנסות המשפחה וכמה ילדים. את הדירה הראשונה אפשר לקבל מימון משכנתא עד 75% והדירה השניה עד 50%
צריך לבדוק את כושר ההחזר החודשי ואת מצב הפננסי של המשפחה. ואת היבט המיסוי על הרכישה ועו"ד אתה חיוב לפגוש ייעוץ משכנתאות