משכנתא שלישית / מיחזור - התלבטות

[dobi1234]

משכנתא שלישית / מיחזור - התלבטות

שלום נשמח לייעוץ.
נתוני רקע:

בבעלותנו מגרש לבניה (מתחילים בניה בימים אלו) ודירה בשווי של 1.18-1.22 מיליון ש"ח (הדירה נמכרת על מנת לממן את הבניה).

משכנתאות קיימות:
משכנתא על המגרש -
פריים-0.9, 69,000 ש"ח, 22 שנים, החזר חודשי- 280 ש"ח.
קל"ץ - 2.7%, 195,000, 12 שנים, החזר חודשי- 1575 ש"ח.

משכנתא על הדירה (מתכננים לגרור את המשכנתא לבניה, הסכמה בע"פ מהבנק)-
פריים-0.9, 88,000 ש"ח, 19.5 שנים, החזר חודשי - 383 ש"ח.

עלות בניה 1.3M (+חריגה אפשרית של 100K).

משכנתא נוספת נדרשת: 200K
סה"כ משכנתאות לבית החדש (כולל המגרש) 550,000 ש"ח (מתוך נכס בשווי של 2-2.2 מיליון שח, כ25% מימון בערך).
הכנסה חודשית של שנינו : 17,000 ש"ח נטו.

מתלבטים איך לפעול מול הבנקים, האם לקחת משכנתא שלישית (אפשרי בכלל???) או למחזר את הכל למשכנתא אחת.
שתי המשכנתאות משני בנקים שונים, האם קיימת בכלל אופציה לבנק שלישי או שאני כבול לשני הבנקים הראשונים?

בטוחים שלא נצליח לקבל את הריביות הנוכחיות במצב כיום, ולכן ההתלבטות.
כרגע התכנית היא לקחת משכנתא גדולה מאוד (סביב ה- 600-750 אש"ח), עם מסלולי פיתוי מרובים, ולסלק את רובה מיד עם מכירת הדירה ולהשאיר רק מסלול עם 200 אש"ח.

נשמח לדעות וביקורות על הרעיון שלנו.

תודה

 

[dobi1234]

מישהו /מישהי????

נשמח לעזרה והכוונה בנושא

 

[Desslok of Gamilon]

שני דברים
1. אני חושב שאם המגרש ממושכן לבנק, אז את המשכנתא לבניה אתה חייב לקחת באותו בנק, כי אני לא חושב שיכול להיות מצב שהקרקע משועבדת לבנק א' והמבנה שנבנה עליו משועבד לבנק ב'.

2. במקום "משכנתא גדולה מאוד (סביב ה- 600-750 אש"ח), עם מסלולי פיתוי מרובים", בקש מהבנק משכנתא "בלון" שבה אתה ב 3 השנים הראשונות משלם רק את הריבית, בלי קרן. אמנם הריביות יהיו קצת גבוהות יותר אבל ההחזר החודשי יהיה נמוך בחצי (כי משלמים רק ריבית בלי קרן). אחרי שתסיים את הבניה ותמכור את הדירה, ואחרי שכל האבק ישקע, תראה עם איזה סכום אתה נשאר ותמחזר משכנתא רק עליו.

קח בחשבון שבמשכנתא לבניה אתה מקבל את הכסף במדורג לפי התקדמות הבניה, אז תבנה לך תחשיב ותקציב לכל שלב ותראה שאתה עומד בזה מבחינה תזרימית.