משכנתא 467K (שאלה למומחים)

[buridan]

זוג + 1 (הכנסה משותפת נטו 26Kׂ)

רכשנו דירה נוספת להשקעה ב- 935 אלף שח.
% 50 הון עצמי קיים + הלוואות בריביות מאוד טובות לתקופה קצרה עם החזר חודשי של 5.5K
ו - % 50 משכנתא (467Kׁׂׂׂׂׂ). אלו דרישות של בנק ישראל לרוכשים דירה שנייה.

ההצעות שקבלתי משני הבנקים הגדולים הפועלים ולאומי הייתה די זהה
כאשר הבנק השלישי לא התקרב לריביות הנ"ל(נאמר לי במפורש שפשוט הריביות כאלה נמוכות כבר לא קיימות)

(מסלול-פריים) סכום 233Kׁׁׁׂׂׂׂׂ, תקופה 25 שנה, ריבית % ּּּ0.2+P, החזר חודשי 965 שח
(מסלול- קבועה לא צמודה) סכום 234.5K, תקופה 14 שנה, ריבית 2.73%, החזר חודשי 1681 שח.

החזר חודשי כולל 2646 שח

סך הכל החזר ריביות לבנק בתום התקופה ללא קיצור של רכיב פריים בדרך ( 97K)

הבנקים עשו סימולציה בתמהילים ושחקו בין רכיבי הפריים וקל"ץ גם בשנים וגם באחוזים
ובתמהילים אחרים שקבלתי החזר ריביות בסוף התקופה היה קצת גבוהה יותר וההחזר החודשי
בערך אותו דבר ולכן זהו המסלול האופטימלי מבחינתי.

שאלה למומחים -מה דעתכם על הריבית שקבלתי?

 

[82little]

יחסית להכנסות, אם הבנתי נכון זה 29 א' כולל השכר דירה, ההחזר קצת נמוך, כדאי לבדוק אם ניתן לעלות קצת (?) ולחסוך בסך הריביות.
בנוסף, הריביות קצת גבוהות, בייחוד בפריים, ואולי קשור גם לכך שזה יותר משליש הפריים.
נסו לבדוק תמהילים שאתם מרכיבים בעצמכם, קצת שונים ממה שכאן הוצע, ולהשוות שוב בין הבנקים.
נסו תמהילים שבהם לא מאתגרים מעל שליש פריים..
כלומר לבדוק שליש פריים ל 30 שנה ואז אמורים לקבל פריים מינוס 0.7 למשל...
ואז שני שליש קלצ לאיזור ה 14 שנים, וכאמור לנסות לקצר בשנים על ידי העלאת ההחזר החודשי וכך גם אמורה להשתפר הריבית. בדקו ההחזר וסך הריביות בתמהיל כזה...
ואם אין ברירה מבחינת ההחזר החודשי בדקו חלוקה בין 14 ל 15 שנים בין הסכומים של שני קלצ. אחרי שסגורים בדקו שוב בבנקים...
בהצלחה.

 

[buridan]

תודה רבה על ההתייחסות

היום קשה מאוד לקבל פריים מינוס אפילו בתמהיל של שליש פריים בלי להקפיץ את הריבית על הקל"ץ לכיוון % 3 או לדחוף רכיב נוסף של משתנה בדרך.
אבל כן מסכים אתך שם המשחק הוא קיצור הקל"ץ למינימום והארכת הפריים למקסימום תוך כדי התכנסות להחזר המבוקש
האחוזים או ליתר דיוק המשקלים של כל אחד מהמסלולים תמיד יבוא אחד על חשבון השני(משפר אחד ופוגע בשני- משבטוח הבנק לא מפסיד איך שלא תסובב)

אפרופו הריבית שאני שהצלחתי לקבל בסוף מבנק הפועלים


(מסלול-פריים) סכום 233Kׁׁׁׂׂׂׂׂ, תקופה 30 שנה, ריבית % ּּּ0.2+P
(מסלול- קבועה לא צמודה) סכום 234.5K, תקופה 12 שנה, ריבית 2.55%

 

[buridan]

תודה רבה על ההתייחסות

היום קשה מאוד לקבל פריים מינוס אפילו בתמהיל של שליש פריים בלי להקפיץ את הריבית על הקל"ץ לכיוון % 3 או לדחוף רכיב נוסף של משתנה בדרך.
אבל כן מסכים אתך שם המשחק הוא קיצור הקל"ץ למינימום והארכת הפריים למקסימום תוך כדי התכנסות להחזר המבוקש
האחוזים או ליתר דיוק המשקלים של כל אחד מהמסלולים תמיד יבוא אחד על חשבון השני(משפר אחד ופוגע בשני- משבטוח הבנק לא מפסיד איך שלא תסובב)

אפרופו הריבית שאני שהצלחתי לקבל בסוף מבנק הפועלים


(מסלול-פריים) סכום 233Kׁׁׁׂׂׂׂׂ, תקופה 30 שנה, ריבית % ּּּ0.2+P
(מסלול- קבועה לא צמודה) סכום 234.5K, תקופה 12 שנה, ריבית 2.55%

תודה רבה על ההתייחסות

היום קשה מאוד לקבל פריים מינוס אפילו בתמהיל של שליש פריים בלי להקפיץ את הריבית על הקל"ץ לכיוון % 3 או לדחוף רכיב נוסף של משתנה בדרך.
אבל כן מסכים אתך שם המשחק הוא קיצור הקל"ץ למינימום והארכת הפריים למקסימום תוך כדי התכנסות להחזר המבוקש
האחוזים או ליתר דיוק המשקלים של כל אחד מהמסלולים תמיד יבוא אחד על חשבון השני(משפר אחד ופוגע בשני- משבטוח הבנק לא מפסיד איך שלא תסובב)

אפרופו הריבית שאני שהצלחתי לקבל בסוף מבנק הפועלים


(מסלול-פריים) סכום 233Kׁׁׁׂׂׂׂׂ, תקופה 30 שנה, ריבית % ּּּ0.2+P
(מסלול- קבועה לא צמודה) סכום 234.5K, תקופה 12 שנה, ריבית 2.55%

לאחר שבוע של ריצות בין שני הבנקים הפועלים ולאומי הצלחתי להוריד את הריבית ל-

(מסלול-פריים) סכום 233Kׁׁׁׂׂׂׂׂ, תקופה 30 שנה, ריבית % ּּּ0.2+P
(מסלול- קבועה לא צמודה) סכום 234.5K, תקופה 12 שנה, ריבית 2.44%

האם יש עוד מקום לשיפור או שאני די קרוב לגבול התחתון?

 

[82little]

הפריים גבוה.
בהצלחה.