משכנתא

טלטל391

New member
משכנתא

שלום לכולם,
מעוניין לקחת הלוואה ע"ס 1,500,000 , יכולת החזר של כ 11,000 ש"ח לחודש:
1. משכנתא ע"ס 1,200,000 ש"ח בתמהיל של :
800,000 ש"ח קלצ ל 15 שנה , 3% החזר של 5,525 ש"ח לחודש
400,000 ש"ח פריים-0.75 ל 25 שנה, החזר של 1507 לחודש
2. הלוואה כנגד קרן ההשתלמות ע"ס של כ 300,000 ש"ח בריבית של 1.75 ל 7 שנים החזר של 3,797 ש"ח לחודש
מדי שנה אוכל להכניס כ 150000 ש"ח לטובת סגירת משכנתא
שאלות :
- מה דעתכם על הריביות ?
- יש אפשרות לקחת את ההלוואה של קרן ההשתלמות, כהלוואת בלון (החזר בתום התקופה) ואז למעשה אוכל להגדיל את ההחזר החודשי של המשכנתא ולקצר את משך ההלוואה. האם כדאי ?
תודה מראש

שלום לכולם,

מעוניין לקחת הלוואה ע"ס 1,500,000 , יכולת החזר של כ 11,000:
1. משכנתא ע"ס 1,200,000 ש"ח בתמהיל של :

800,000 ש"ח קלצ ל 15 שנה , 3% החזר של 5,525 ש"ח לחודש
400,000 ש"ח פריים-0.75 ל 25 שנה, החזר של 1507 לחודש

2. הלוואה כנגד קרן ההשתלמות ע"ס של כ 300,000 ש"ח בריבית של 1.75 ל 7 שנים החזר של 3,797 ש"ח לחודש

מדי שנה אוכל להכניס כ 150000 ש"ח לטובת סגירת משכנתא

שאלות :

- מה דעתכם על הריביות
- יש אפשרות לקחת את ההלוואה של קרן ההשתלמות, כהלוואת בלון (החזר בתום התקוםה) ואז למעשה אוכל להגדיל את ההחזר החודשי של המשכנתא ולקצר את משך ההלוואה. האם כדאי ?

תודה מראש
 

tchc15

New member
למה פעמיים?? :)

ולעניין...
&nbsp
לדעתי יש מקום לשיפור בריביות, אבל מאמין שכל בנק שישפר לך את הקלץ יעשה את זה על חשבון הפריים, ואז צריך לבדוק נקודתית בהתאם לריבית שהם יציעו, ובהתאם לתכניות ההפקדה העתידיות שלך.
&nbsp
לעניין הבלון בהלוואה מהקה"ש, אני מניח שאתה לא מעוניין לפרוע את הקרן השתלמות כדי להחזיר את קרן ההלוואה בסוף, ולכן תהיה שנה אחת שלא תפקיד 150 אלף לקרן, ובשנה שאחריה תפקיד 300 אלף לסגור את הבלון.
תחת ההנחות האלה, אם תפקיד כל שנה ותקצר את המסלול כך שתשמור על החזר יחסית קבוע (בשנים הראשונות הפקדה לקלץ ובהמשך לפריים), תוכל להגיע לעלות כוללת של המשכנתא וההלוואה של כ-101 אלף ש"ח באופציה בלי הבלון.
&nbsp
באופציה שאתה לוקח בלוןף תוכל לקצר את המסלולים כדי לשמור על גובה ההחזר. אני קיצרתי בסימולציה את הפריים ל-20 שנים ואת הקלץ ל-9, והשארתי את הריביות כפי שהן. במצב כזה, אתה יכול לקחת את ההלוואה מקה"ש ל-6 שנים במקום 7, להפקיד כל שנה 150 אלף למשכנתא (פעמיים לקלץ ואז פעמיים לפריים), לשמור לעצמך את ה-150 בפעם החמישית ואז לסגור את הבלון בסוף השנה השישית עם 300 אלף ש"ח. הפריים והקלץ יסתיימו מספר חודשים קודם לכן, ולמעשה המשכנתא כולה תסגר בפחות מ-6 שנים.
העלות במצב הזה - זהה, עדיין 101 אלף ש"ח, אבל אם תצליח לקבל ריבית טובה יותר על הקלץ בעקבות קיצור משך הזמן (באופן כללי - מתבקש שקיצור מ-15 ל-9 שנים יגרור הורדת הריבית), זה יהפוך לפתרון רווחי יותר.
&nbsp
אפשר לשחק עוד קצת עם משך המסלולים ההתחלתי במקרה הזה, כדי להגיע לאופטימיזציה.
&nbsp
שיהיה בהצלחה,
אביב
 

tchc15

New member
הבהרה

בגלל שאחוז הפריים שלך הוא כמעט 50%, ובגלל שאופציית הבלון היא במסלול שהריבית בו צמודה לפריים, החשיפה של הקרן לפריים הולכת וגדלה עם הזמן (עד שלפני התשלום האחרון 100% מהקרן לפרעון צמוד לפריים). במצב זה הכדאיות של אופציית הבלון תלויה הרבה יותר בהערכה שלך לגבי שינויים בריבית הפריים בשנים הבאות, מאשר בגובה הריבית שתקבל בעקבות קיצור מסלול הקלץ.
&nbsp
לצורך העניין, עליה של הפריים באחוז 1 לאורך השנה הראשונה, וקפאון שלו בשנות ההלוואה הבאות, תגרור הפרש של מספר אלפי שקלים לטובת האופציה הראשונה.
&nbsp
לא יודע כמה תסריט כזה הוא ריאלי, אבל קח את זה בחשבון
 
למעלה