משכנתא

[bondard]

שלום,
אנחנו מעוניינים לקחת משכנתא של 1.4 מיליון והמסלול שהציעו לנו הוא כזה:
פריים- לא צמוד , 30 שנה , ריבית 2.25אחוז , החזר 1777

משתנה - צמודה , 30 שנה , ריבית 3.5אחוז , החזר 1999

קבועה - לא צמוד, 30 שנה , ריבית 5אחוז , החזר 2630

סך הכל החזר 6400.

האם זה טוב?

תודה לעוזרים

 

[Mashkantalogix]

האורות האדומים בתמהיל הזה בגדול:
1.תשלום התחלתי (נמוך יחסית לסכום משכנתא מבוקש.) -
2-יתרת קרן משכנתא שנשארת לאחר תשלומים במשך חצי מתקופת המשכנתא-נשאר קרוב ל-75% ממנה-כלומר משלמים המון ריביות לחינם- אם מתוכנן למשוך את התמהיל כמו שהוא עד הסוף .
מספרים עגולים להמחשה... תחשבו ב-12 שנה שילמת כ- 1,000,000- ומהמשכנתא שלך עצמה הורדת רק כ-250,000 אלף... תחשבו מה יהיה ב-30 שנה...

3.כאמור התשלומים - ל-30 שנים בממוצע והם צמודים לריביות שמשתנות וגם למדד שמשתנה וגם בגלל שקצב אכילת הקרן איטי ולא פרופורציונלי כאמור לעיל הכל מתנקז לכך שמן הסתם לכל הלוואה יש סוף תקופה והקרן המקורית בסוף התקופה חייבת להתאפס;
אז בשביל שזה יקרה- תשלום החודשי יעלה באופן ניכר עד שיגיע בסוף להחזר חודשי שגדול באלפי ש"ח לעומת מה שהתחלת איתו.
כלומר צפוי קפיצות של כ-200 ש"ח בתשלום חודשי כל שנה בממוצע.

*****************************************
במקום תמהיל שלישים שקיבלת לעיל עדיף לחשוב על תמהיל -שרווחי לך, שמתאים לך- כזה שלא יפתיע אותך בעתיד בחוסר ברירה של עליה בהחזר חודשי שייתכן ויהיה גדול עליך... ועל התמהיל הזה ללכת להתמקח מול הבנקים..

אבני דרך העיקריים ש צריך לחשוב עליהם:

1א-להיות נעולים באופן נחרץ על ההחזר החודשי זה רק צד אחד של המטבע זה טוב שמודעים למגבלות ההחזר החודשי ההגיוני, אך יש לקחת את התפיסה הזו כמה שלבים הלאה ולחשוב גם על השלכות משכנתא כזו וגם על אלטרנטיבות עבורה.

1ב-האם סכום כזה טוב לך לטווח הכי ארוך כשהוא צמוד מדד ובעתיד הקרוב מדד יהיה בדרגות די גבוהות בהן הוא נמצא כיום.

1ג-האם סכום כזה טוב לך בריבית משתנה שתלך ותעלה עוד בעתיד בטווח ארוך של 30 שנים בממוצע (היות ואם אתה לא מתכוון להחזיר חלק ניכר ממנו זה יפגע בהחזרי המשכנתא כלפי מעלה בעתיד.

2.מה תצטרכו בעתיד מבחינת מימון ומבחינת יכולת ההחזר החודשי (שינויים בשכר, סכום כסף עתידי שייתכן ויוכוון לפרעון מוקדם או לחלופין הוצ' עתידיות גדולות אחרות שקשורות לכלכלת המשפחה).

3.מה יקרה בעתיד למשכנתא (לנתח באמצעות סימולציות עד כמה שניתן לחזות) את היכולת של הלקוח לעמוד בשינויים בריבית או במדד ועוד.

4.אפשר וצריך לחשוב על תמהילים יעילים יותר שחוסכים יותר בסך הכל כי הגם שכיום רק נראה שהתשלום הראשון הוא זה שיהיה גם לאורך כל התקופה, וזה לא נכון---> יש לקחת בחשבון את ה"הפתעות" במדד ובריבית וייתכן מצב בתמהיל כמו שבנוי כרגע שבו בעתיד יהיה צורך לשלם החזר גבוה מחוסר ברירה וללא התכוננות מראש ואז זה לא ישפיע באופן חיובי על הסכום הכולל, וחבל על כל שקל שאפשר לחסוך מראש.

5.ניתן לומר שמשכנתא 33%-33%-33% היא סממן להגעה לבנק בלי הכנה מיטבית ובלי תכנית מוכנה מראש. בעומס הרב של הבנקאים וללא יכולת להתעמק בצרכיך (לחסוך במשכנתא..) אז נשלף תמהיל ה 33%-33%-33% כברירת מחדל שחוסכת זמן רב בהתעמקות בך ולכן קודם כל חשוב להיות מאורגן על עצמך. זה כולל את הידיעה מה רוצים מהבנק, מה יש לך כרגע מבחינת המימון ומה הצרכים בעתיד מבחינת מימון , מה יכול להיות לך בעתיד מבחינת היכולות הכלכליות שלך, ומה יקרה בעתיד למשכנתא שנלקחה.

6.חשוב לא לבוא לגמרי "ירוק" מבחינת המושגים, שכן אז הבנק נותן לך 33%-33%-33% או יש ביטוי נחמד באנגלית שהבנק "Didn't even give you the time of day" וזה כנראה מה שקורה לרוב ללקוחות שיוצאים מהבנקאי עם תמהיל שליש-שליש-שליש....

7.צריך להבין שלא ייתכן שתמהיל 33%-33%-33% מתאים בול למצבים כה שונים בין לקוח ללקוח שנמצאים בכל טווח שכר במשק, בכל טווח של צורך שונה של סכומי משכנתא, בכל טווח של צורך בפריסת שנים, בכל טווח של יחס לסיכון, בכל טווח של מעטפת משפחתית וכלכלית...

בהצלחה בכל אשר תבחר לנכון