משכנתה לדירה במחיר לשתכן

[Daniel2019]

שלום לכולם,

אשמח לשמוע את דעתכם להצעה שהתקבלה מהבנק, גם מבחינת התמהיל וגם מבחינת הריביות (שנשמעות לי גבוהות).

דירה במחיר למשתכן, צפי קבלת הדירה - מרץ 23.
משכנתה של 740,000 ש"ח, 45% אחוזי מימון.
זוג + שני ילדים. משכורות נטו 30,000 ש"ח.
התחייבויות (שכירות + הלוואות על רכבים) - 10,000 ש"ח
מעוניינים כרגע לקחת משכנתה עם החזר כמה שיותר נמוך ולמחזר בעתיד כשיהיה שוכר בדירה.
בשלב זה אנחנו מעוניינים בהחזר של כ- 3,000 ש"ח.

קיבלנו מהבנק 2 הצעות כשהשוני היחיד הוא המשתנה עם וללא הצמדה:
171,350 ש"ח - ריבית קבועה צמודה לממד (זכאות משרד השיכון) - 30 שנה - 2.54% +מדד
119,200 ש"ח - ריבית קבועה צמודה למדד - 18 שנה - 0.33% + מדד
50,000 ש"ח - פריים - 15 שנה - prime-1.6%
196,000 ש"ח - פריים - 30 שנה - prime-0.5%
203,450 ש"ח - משתנה כל 5 שנים צמודה למדד - 30 שנה - 2.87% + מדד / ריבית משתנה לא צמודה - 30 שנה - 3.83%

מה דעתכם?

תודה רבה!

​

​

​

​

 

[82little]

חסרים פרטים. האם כבר שילמתם לקבלן? מה מחיר הדירה שאתם משלמים ומה שוויה בשוק להערכת השמאי?
האם משלמים שכירות במקביל.
מה לוחות התשלומים? האם ניתן להקדים תשלומים לקבלן. האם יש מספיק ערבון למצב כזה.
האם יש ילדים ובאילו גילאים.
האם יש כספים להמשך לפרעונות מוקדמים.
מה ההחזר החודשי המקסימאלי לטווח הקצר ולטווח ארוך יותר.

בכללי, אם ניתן עדיין לשנות את גובה ההלוואה עדיף לקחת הלוואה כוללת שתמחזר גם את ההלוואות על הרכבים שאותם תחזירו כי הלוואת משכנתא זולה יותר ותאפשר למקסם את כל המהלך בצורה נכונה יותר.
התמהיל כשלעצמו מבלבל ואולי גם מבולבל.
אולי שווה לשמר את המרכיבים השווים
119,200 ש"ח - ריבית קבועה צמודה למדד - 18 שנה - 0.33% + מדד
50,000 ש"ח - פריים - 15 שנה - prime-1.6%
אבל אולי הם מותנים במסלולים האחרים היקרים?
ראו תמהילים שהוצעו כאן בפורום והם מתאימים גם למקרה שלכם אם כי אפשר שתצטרכו לגבי חלק מהמסלולים לקחת בגרייס אם ישנה שכירות למשל. אבל כאמור יש להזיז הצידה את ההלוואות השונות שמפריעות לכם לקחת משכנתא טובה, ההכנסות שלכם טובות ואתם אמורים להיות לקוחות מעולים לבנקים. כרגע זה לא מתבטא בגלל הסיבות לעיל.

 

[82little]

אה כן.. ציינתם שכירות והזכרתם ילדים...
פרטו שאר העניינים לאפשר ניתוח טוב יותר של המצב...

 

[Daniel2019]

תודה רבה על המענה!

רכשנו את הדירה 1,040,000 ש"ח. שווי שוק 1,700,000 ש"ח.
שילמנו כ- 300,000 ש"ח.
משלמים שכירות 6,400 (חלק מההתחייבויות שציינתי)
לוח תשלומים - נותרו 7 תשלומים של כ-104,000 ש"ח כל אחד (כל 3 חודשים עד אפריל 22).
לא ניתן להקדים תשלומים לקבלן.
2 ילדים (1, 4).
מעוניינים בהחזר של 3,000 ש"ח באפריל 22 (כלומר לאחר שנשלם לקבלן את כל התשלומים) וכ- 5,000 ש"ח החל מאפריל 24.

לעניין ההלוואות - יש לנו עוד כסף בצד שהעדפנו לא להשתמש בו, אך אם ניתן יהיה לקבל משכנתא טובה יותר, נשקול לפרוע אותן.

תודה רבה!!!

 

[82little]

אם המשכורות נטו 30 א' ויציבות ולטווח ארוך חבל לשלם משכנתא רק 5 א'. זה מביא אתכם לתשלום המון ריביות לבנקים ומאריך מאוד את ההלוואות. מיותר. הייתי מניח לאור המצב המשפחתי וההכנסות שתוכלו להחזיר משכנתא כוללת בהחזר של נניח 8500 שח לחודש, כולל הכל. וציינתם רק 5 א'....
??
אחרי בדיקה של ענין זה ובכל מקרה עדיף לנתח את הענין באופן יותר פשוט וכולל.
לקחת משכנתא, אם ניתן, שמכסה, את כל ההלוואות ומפזרת אותן בצורה סבירה על פני כמה שנים. להשאיר כמובן כסף בצד לחירום. לפחות, נניח 4 חודשים של הכנסות, 120 א' שח? ויש ששמים יותר.
לבנות תמהיל של שליש שליש שליש . פריים ארוך וקלצ קצר ככל הניתן ואפשר שקלצ נוסף או מלצ...
עשו את שיעורי הבית שלכם, השתמשו במחשבון ובנו את הסימולציות המתאימות ואז התמהיל הרצוי לכם. ורק עם זה ללכת לבנקים לקבל הצעות. הבנקים הם לא יועצים בהקשר הזה כי יש להם אינטרס שונה בהרבה מובנים מאשר לכם...
על מנת לאפשר לעבור את כל התקופה קחו חלק מהכסף בגרייס כלומר תשלום רק של הריבית ואז כשמשתחררים מהשכירות עוברים לשלם את הקרן פלוס הריבית. כל זה כמובן מייקר את המשכנתא וצריך גם בדרך כלל להתחייב על הזמן שבו מתחילים לשלם את הקרן. כדאי להכין כרית ביטחון מתאימה ולהגיע מראש עם הבנק להסדר שמכין אתכם למצב שבו הקבלן מתעכב במסירה וכו'...
במצבים הללו שבבניה או כמו אצלכם בתשלומים לקבלן בדרך כלל קלצ לוקחים בהתחלה, אחר כך מלצ ובסוף הפריים. במקרה שלכם שיש תשלומים לאורך זמן לא ניתן להבטיח את הריביות אז זה גם שאלה מה הכוונה בדיוק בריביות שקיבלתם.. הרי הכסף יימשך עוד זמן... הרבה זמן...
בהצלחה

 

[Daniel2019]

תודה רבה!!