משתף אתכם בריביות מצויינות שקיבלתי הבקר

[toffi77]

הסיבות

בעקרון אני יכול להתחייב על החזר גבוה כרגע אבל לא רוצה להתחייב על זה ליותר מידי שנים. עקרונית אני יכול כרגע להעלות את ההחזר החודשי אבל מעדיף מרווח ביטחון.
אני רוצה שתוך 3~4 שנים ההחזר החודשי יירד לרמות פחות מסוכנות.
&nbsp
לגבי ה-7 שנים: אני מתכנן לקחת הלוואות ע"ח הקרן השתלמות ובכך להחזיר חלקים פחות אטרקטיביים מהמשכנתא. אני מתכנן לקחת :
130K בבוליט 7 שנים (P-0.5%)
150K בשפיצר 7 שנים (P-0.5%).
הסיבה לבוליט היא שההחזר החודשי ל-7 שנים גבוה ובעזרת הבוליט אני מצליח לעמוד בהחזר שתיכננתי. ברגע שהבוליט ייגמר אני רוצה להפנות חלק ממעמסת ההחזר החודשי לטובת סגירת החלק בבוליט (הוואה נוספת מהקה"ש ).
&nbsp
לגבי מיצוע של 2 הק"לצים לאחת של 8 שנים, שים לב שהרוב נמצא ב-10 שנים כך שהמיצוע לא יהיה 8 שנים אלא יותר קרוב ל-9. ההחזר הכולל יהיה טיה יותר נמוך, אך החלוקה מאפשרת לי גמישות וביטחון בעניים ההזר החודשי
&nbsp
אחרי כל זה - אני כן מקשיב ואשמח שתעיר ותאיר לי איך כדאי לשנות.
&nbsp

 

[toffi77]

לא הבנתי

אתה אומר שאין הגיון לקחת קלצ לתקופה קצרה, אך מצד שני אתה ממליץ לעשות מאמץ לקצר ל-8 שנים.
שים לב שהריביות שלי בקלצ טובות מהריביות במשתנה וגם בלי סיכון הצמדה למדד.
במשתנה אני מסתכן שהריביות יעלו בתחנה.... במקום זה אני לוקח חלק בבוליט בריבית הרבה יותר נמוכה מהקלץ ואז מבחינתי כשהוא נגמר זאת התחנה שלי.... אני יכול למחזר אותה לעוד הלוואה מהקה"ש אם הריביות עדיין טובות או לפרוע אותה עם הכסף מהקרן עצמה או מחיסכונות שאני מצליח לצבור עד אז.
מה שאני משיג זה אופציות מעוד דומות למסלול משתנה כל 5 רק בריבית הרבה יותר טובה : P-0.5% במקום 2.75% + מדד. בעצם אני מחליף את הפריסה להרבה שנים של המשתנה לשילוב של חלק בוליט וחלק בשפיצר.

 

[toffi77]

להלן דוגמא מספרית (החלפת מ"צ בהלוואה מהקה"ש)

בדקתי במספרים:
לקחתי הלוואה של 280K ש"ח במסלול משתנה כל 5 צמוד מדד, בריבית 2.75%
תחת הנחת עליית מדד ממוצעת של 0.5% . התשלום החודשי יהיה 1292 ש"ח ואף יעלה עם הזמן בגלל המדד ויגיע ארי 5 שנים להחזר חודשי של 1,357 ש"ח (תחת הנחת מדד ממוצעת של 1% שנתי)/
בתחנת יציאה לאחר 5 שנים הקרן שישאר לתשלום יהיה 245K ש"ח .
&nbsp
את אותו הסכום בדיוק אני עכשיו לוקח בהלוואות ע"ח הקה"ש למשך 5 שנים בריביות p-0.5%, אבל כדי להיות פייר העליתי את ריבית הפריים ב-0.25%
61K בשפיצר
219K בבוליט
סה"כ אותו החזר חודשי, אבל בסוף ה-5 שנים הקרן שנשארה בבוליט הם אותם ה-219K ש"ח שהיו בהתחלה.
&nbsp
כלומר השימוש בקה"ש העניק לי 2 יתרונות:
1 - שארית הקרן לתשלום בתחנה לאחר 5 שנים היא ~25 אלף ש"ח פחות.
2 - אני לא מוגבל לתחנת יציאה אלא במסלול פריים אני יכול לפרוע ללא קנס בכל עת.
&nbsp
לאחר 5 שנים אוכל שוב לעשות את אותו התרגיל על שארית התשלום או לפרוע - הכל בתלות בריביות באותו העת, ואם הפריים יעלה כנראה שגם כל הריביות יעלו בהתאם.
&nbsp
עכשיו כדי לשפר את המצב אני מעריך את תקופת ההחזר ל-7 שנים שמאפשרים ובכך מגדיל את הסכם במסלול השפיצר ע"ח הסכום במסלול הבוליט ונשאר באותו החזר חודשי. עדיין אני יכול לפרוע בכל עת.
&nbsp
יכול להיות שסיבכתי בהסבר - מישהו הבין?

 

[toffi77]

בדקתי את הדברים במספרים

אם אני מאחד את 2 הקל"צ 7 ו-10 שנים למסלול אחד , כדי לעמוד באותו החזר חודשי הוא יהיה למשך 104 חודשים (8 שנים ו-8 חודשים) תחת הנחת ריבית 2.6%, וזה יחסוך לי בהחזר הכולל 2,500 ש"ח
תכלס הולכים על מספר שנים עגול אז זה יהיה ל-9 שנים, ההחזר החודשי יירד ב-200 ש"ח וההחזר הכולל יהיה כמעט ללא שינוי כמו בחלוקה ל-2 מסלולים.
&nbsp
לגבי עניין הקרנות השתלמות, במחשבה שניה אם יש לי חצי בשפיצר 7 שנים וחצי בבוליט 7 שנים - אז ברגע שהבוליט ייגמר ההחזר החודשי של השפיצא גם ייגמר ויתפנה לי כסף שם, אז אני לא באמת צריך לדאוג לסיים מסלול קל"צ ב-7 שנים.
&nbsp
אז האם כדאי לאחד אותם למסלול אחד של 9 שנים?
&nbsp

 

[toffi77]

משתף אתכם בריביות מצויינות שקיבלתי הבקר

הנכס: בבית בבניה, בשווי של 3.4 מילון.
גובה משכנתא מבוקשת: 1.5 מיליון ( שזה בדיוק מתחת ל-45%)

כרגע קיימת לנו משכנתא קטנה על המגרש בבנק שלנו על סכום של 210K ש"ח אז אני צריך לבדוק כדאיות מעבר לבנק אחר , אבל זה מה שהצלחתי להשיג מבנק אחר תמורת העברת המשכורות הנכנסות אליו:

1. 475K ש"ח : צמוד בריבית משתנה כל 5 למשך 25 שנים בריבית 2.75%
2. 150K ש"ח : קל"צ 7 שנים בריבית 2.4%
3. 275K ש"ח : קל"צ 10 שנים בריבית 2.7%
4. 100K ש"ח : קל"צ 4 שנים בריבית 3.0%
5. 440K ש"ח : מסלול פריים ל-25 שנים P-0.5%
6. 60K ש"ח : מסלול פריים ל-15 שנים P-1.5% (הטבת לקוח הבנק בהעברת משכורות)

סה"כ 1.5M ש"ח
החזר חודשי התחלתי : ~11K ש"ח
תוך 4 שנים יירד לקצת ל~8.8K ש"ח
3 שנים לאחר מכן (7 שנים מהיום) יירד ל~6.85K ש"ח
3 שנים לאחר מכן (10 שנים מהיום) יירד ל~4.25K ש"ח
כמובן כל זה בלי עליית המדד. אבל יש קרנות השתלמות שנוכל לקחת הלוואה צמודת פריים ולסגור חלקים של מסלול הק"צ (#1)

סה"כ נראה לי ריביות מצויינות לפי כל ההשוואות שעשיתי.
- מוזר שמסלול 4 (קל"צ 4 שנים) בריבית גבוהה מהקל"צים האחרים - ואולי אבקש להעביר חלק אליהם.
שאלות:
- האם כדאי לבדוק אפשרות לניצול זכאות משרד הבינוי והשיכון במקום חלק ממסלול #1?
- איפה כדאי לנסות לשפר אם בכלל? אולי לבקש ריבית טובה יותר במסלול מסויים ע"ח מסלול אחר?