מש' תיווך למכירה+קנייה: מה נכון יותר לבחור?

[הולמאי ילד הפרחים10]

מש' תיווך למכירה+קנייה: מה נכון יותר לבחור?

שלום

אני בתחילת הליכי מכירת הדירה שלי וקניית חדשה.
ראשית: קודם עדיף לקנות ואז למכור, נכון?

לשאלתי: ביררתי אצל 3 משרדי תיווך לגבי העמלות.
מה לדעתכם צריך להיות כיוון הבחירה?

1. משרד שגובה 2% אך לדבריו אין לו ספק שישיג מחיר קנייה גבוה יותר.
2. משרד שגובה אחוז עמלה נמוך - 1.5% מסך הקנייה+המכירה יחד.
3. משרד שגובה 1% מסך המכירה.
*** אני מניח, כמובן, כי העמלה לא כולל מע"מ.

מה לדעתכם נכון יותר? (כי ברור מה משתלם יותר...השאלה אם מציאותי ונכון)
1. אחוז גבוה עם "וודאות" שיצליח לסגור עסקת מכירה בסכום גבוה יותר?
2. אחוז מכירה נמוך? ואז זה *אולי* אומר שהמשרד גם ישקיע בהתאם?

אשמח לשמוע את דעתכם מניסיונכם.
תודה רבה.

 

[Fitch]

הוא חותם על ה"וודאות" ואם לא אז מפצה אותך בהפרש?

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

בוקר טוב: הוא לא ציין שום דבר באשר לחתימה על "וודאות"

שישיג מחיר קנייה גבוה יותר ויוריד את המחיר למוכר הדירה.

 

[Fitch]

ברור שלא. כל אחד יבטיח לך מחיר מכירה גבוה יותר רק כדי לקבל

את הבלעדיות.
&nbsp
אפשר לשקלל את עלות המתווך במחיר שאתה רוצה לקבל וכך לקבל שהקונה ישלם בפועל על המתווך שלך כמוכר.

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

אני רוצה "לשקף" את דבריך, בכדי לדעת שהבנתי:

לסכם מראש שאני רוצה לקבל 2.2 מיליון - כל מה שמעבר ילך לכיסו(ישווק לקונה במחיר גבוה)?
כמובן שיש מצב שזה יפעל נגדי במידה וארצה לקנות גם דרכו, לא כך?
מה שמוביל אותי לשאול: אולי לפצל את הגורם שמתווך לקניה ולמכירה?

 

[Fitch]

לא מה שהתכוונתי. נגיד ואתה רוצה X. אתה אומר לו שאתה מוכן

למכור בכל הפחות בX+2%. כך אתה משלם לו 2%, אבל בעצם הקונה שילם את זה.
הוא לא יודע את זה כמובן.
&nbsp
לגבי הפרדה בין קניה למכירה, כמובן זה לא משנה, ואפילו עדיף להפריד. כי יש דירות של מתווכים אחרים שלא יהיו מוכנים לעשות איתו שיתוף פעולה, ואז אתה גם ככה חייב לבוא דרכם.

 

[עורכת דין חן סרי]

עם הבטחות לא הולכים למכולת

וגם עמלה של 1.5% היא תמריץ טוב למתווך לעבוד.

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

Fitch, פשוט לומר את המחיר שאני מבקש לקבל

וכל מה שמעבר זה דמי תיווך.

עו''ד חן(ולכל מי שרוצה לענות):
בטווח של 2.15-2.2 מ' - מה לדעתכם העמלה הנמוכה ביותר שעלי לשאוף אליה במו"מ אשר עדיין תהווה תמריץ?

יש לציין כי מדובר בפרויקט יוקרתי בשכ' פלורנטין עם ביקוש תמידי מצד תושבי חוץ ובמיוחד הצרפתים? ואולי בכלל הכי נכון יהיה חב' ניהול-תיווך שממש מתמחה בשוק של הצרפתים?

אגב, מותר לציין פה משרדי תיווך מומלצים שידועים במאגר לקוחות גדול?

במידה וכן, אשמח לשמוע על משרד בפלורנטין.

רוב תודות לכם!

 

[elvinnox]

למה שלא תמכור את זה בעצמך?

אם יש כלכך הרבה פראיירים שעומדים בתור - בבקשה, פרסם מודעה בלוחות, תראה את הדירה מספר פעמים ותמכור.
&nbsp
להערכתי, אין לך שום צורך לתת בלעדיות לתיווך, אתה לא תשיג מחיר יותר גבוה ממחיר השוק ואתה סתם תשלם תיווך מיותר.
&nbsp
מהניסיון שלי עם מתווכים - הם משקרים בלי בושה גם למוכרים וגם לקונים.
למוכרים אומרים שיוכלו להשיג מחיר גבוה יותר ולקונים אומרים שיוכלו להשיג מחיר נמוך יותר. בפועל - לא נמצאה מובהקות סטטיסטית שדירות שנמכרות דרך תיווך נמכרות במחיר יקר יותר.
&nbsp
אלא אם אתה לא בארץ ואין לך זמן להתעסק עם זה, ואז זה סיפור אחר.
&nbsp

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

כי למתווכים יש מעגל לקוחות פונטציאלי גדול יותר, לא כך?

מרבית בעלי הדירות בפרויקט צרפתים וכל המתחם הזה מרגיש כמו מיני-צרפת.
חב' הניהול משמשת גם כמשרד תיווך - מרושתת על הצרפתים.
הם אמרו לי שתוך 24 שעות ניתן למצוא קונה.

אני לא מאמין שצרפתי, שגם כך בקושי יודע לחבר משפט באנגלית, יחפש בפשפשוק ובלוח יד 2.
תקנו אותי אם אני טועה.

כך שאולי הכי נכון יהיה לסכם עם התיווך הצרפתי במתחם הדירות -
שאני רוצה לקבל 2,200,000 מיליון וכל מה שמעבר - לכיסם.

שנה טובה.

 

[elvinnox]

הצרפתים כבר לא כאלה פראיירים

ותתפלא, הם יודעים להשתמש בלוח ובאינטרנט.
&nbsp
אבל אם אתה מאמין לסיפורי המתווכים - בבקשה.

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

תודה על המידע. אלך אם כך על התיווך הצרפתי

המשרד הנ"ל מרושת היטב בצרפת.
הם אמרו לי להחליט על הסכום שאני רוצה והוא מביא קונה.
לפני חצי שנה כמעט מכרתי.
אותו משרד חזר אלי כעבור יום ואמר שיש לו קונה וודאי.
ואני מאמין לו.

אגב, לפי יד 2 אני שם לב שהמחירים לא עלו דרמטית.

תודה רבה.

 

[elvinnox]

ספר לנו עוד כמה חודשים כמה מהצרפתים קפצו על המציאה

ובאיזה מחיר הם קנו.
&nbsp

 

[h a j b i]

3.2 מליון?

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001155536
"לפני כשבוע רכשה עולה חדשה מצרפת בת 32, דירה בת 70 מ"ר בשכונת פלורנטין ב-3.2 מיליון שקל. המוכר, צעיר בן 30 שהתגורר בנכס, רכש אותו על הנייר בשנת 2011 תמורת 1.5 מיליון שקל."

 

[dezvuv]

מכירה קניה ומתווך

לשאלה אם קודם למכור או קודם לקנות אין פתרון פשוט
התשובה מן הסתם תלויה בתנאים של כל מקרה
כמובן שאם קודם תקנה הסיכון שתתקשה במכירה תתקע או תאלץ למכור בלחץ
ואם קודם תמכור הסיכון שתשאר בלי דירה לפרק זמן לא ידוע

אם אתה מאמין שדירתך באזור מבוקש ותוכל למכור מהר (רביעיית פלורנטין?) יתכן וניתן קודם לחפש לקניה.

בטוח יותר למי שיכול זה להגיע למצב חתימה באותו זמן /כאשר יש וודאות גבוהה לשתי העסקאות.

באשר לבחירת משרד תיווך:
כמובן השאלה למי הסיכוי הטוב ביותר להביא לך הצלחה.
כמו בבחירת כל בעל מקצוע, עדיף לבחור במי שמנוסה, רציני ואחראי.
המחיר של המתווכים במקרים רבים נתון למו"מ.
יש יתרון למתווך מקומי שמוכר בפרוייקט ומרכז תחת ידו ביקושים לנכס במקום.

 

[הולמאי ילד הפרחים10]

תגובה אדירה... ואכן מדובר ברביעייה

בקרב הצרפתים יש בה ביקוש גדול.

אין לי שום ספק כי חברת הניהול שיושבת במתחם ומשמשת במקביל כמשרד תיווך
הכי מרושת בפן של הלקוחות הצרפתיים.

לפני 7-8 חודשים, כשחשבתי למכור, המתווך מאותו משרד חזר כעבור יום ואמר שיש קונה. לבסוף התחרטתי בהנחה שהמחיר עוד יעלה.

מה שמוזר הוא שביד 2 נראה דווקא שהמחירים קפאו.

הכי נכון יהיה לעבוד עם החברת ניהול.

תודה רבה

 

[עורכת דין חן סרי]

גם לתחושתי המחירים קפאו

ולא רק שם.
&nbsp