הנדלניסט מהבקעה
New member
מתחם גלילות - האמת שונה מהבטחות חברות השיווק.
לולא ראיתי כאן בפורום מעל הכותרות פרסומת על מתחם גלילות "הצפון החדש של ת"א" לא הייתי נזעק...כי כבר כתבנו בנדון לא מעט.
ההגינות גם מחייבת אותי לאמר שיש לי זכויות עתידיות של 2 דונם בקרקע במתחם, ולכן חשוב לי לאמר את האמת, השונה מהבטחות חברות השיווק לרוכשים.
ראשית : אני מפנה למאמר בכלכליסט מתחילת שנת 2016 המתייחס להבטחות השונות - http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3679279,00.html
חשוב להבין שמדובר בכלל על תכנית של 2 רשויות כשהחלק הקרקעי הגדול נמצא דווקא ברמת השרון ולא בת"א, ובכלל יש עימות משפטי בין הרשויות לגבי גבולות הערים והמשתמע מהגשת תכנית עתידית משולבת.
החברות העיקריות ששיווקו עד כה יחידות במתחם דרום גלילות הן חברת אייזנברג וחברת טריגו. חברת קנדה ישראל, שרכשה את הקרקע מפז, תחל גם היא בפעילות בשטח.
שיטת המכירה עד כה היתה כזו: לאחר רכישת הקרקע, החברות מחלקות אותה לנתחים שכל אחד מהם מייצג "זכות לדירה אחת". מדובר בזכות אמורפית משום שעדיין אין תוכנית מפורטת לבנייה במקום, ולא קודמה כזו במתחם תוכנית איחוד וחלוקה מחדש של הקרקע. אבל, כדי לפתות את הקונים החברות מציגות רשימה ארוכה של טיעונים, חישובים והנחות מפתות, ובראשן הערכה כי הבנייה תתחיל בתוך שש שנים, הערכה שאנשי מקצוע שעימם דיברנו בעת הכנת הכתבה הטילו בה ספק.
"הקרקע מופשרת" היו מילותיו של נציג טריגו בשיחה עמו. זה נכון, ב־2005 אושרה במקום תוכנית מתאר מחוזית עקרונית.
"אושרו שתי תוכניות, לרמת השרון ולתל אביב, והן מכונות ‘כתמים’ — כלומר, אלו לא תוכניות מקומיות מפורטות , מסביר עו"ד אביעד שוב, שמייצג קבוצה של בעלי קרקעות במתחם.
"התוכנית של האזור השייך לתל אביב קבעה שטח בנוי של 300 אלף מ"ר ועוד 3,000 דירות, וברמת השרון אפשר לבנות 6,000–9,000 דירות.
ועדות התכנון המקומיות טרם נגשו ברצינות לגיבוש תוכניות מפורטות עם מיקום הכבישים, הכיכרות, מקבצי הבניה,וכמובן החשוב ביותר - טבלאות איחוד וחלוקה, אחת של עיריית תל אביב ואחת של עיריית רמת השרון".
כלומר, בשלב זה טרם גובשו עקרונות התכנון, פיזור הזכויות למבנני תכנון , המכשול הגדול ביותר הוא ריבוי זרזיפי בעלויות שיקשו בעתיד על מימוש הזכויות, ואין ספק שבעלי זכויות שונים יגישו תביעות והתנגדויות להחלטות שמאי הועדות.
ובכלל עיריית ת"א תחל בתכנון רק במהלך שנת 2017.
"בתוכניות של רמת השרון, למשל, מתוכננים משרדים בהיקף של 40% משטח התוכנית, וכלל לא ברור אם הרוכש יקבל מגורים או משרד", מסביר וינלס. "לכן, להערכתי היתרי הבנייה יינתנו רק בעוד 10–20 שנה מהיום. בזמן הזה, הקרקע אוכלת תשואה אלטרנטיבית של 5%. בתקופה של עשר שנים מדובר בהפסד של עוד מאות אלפי שקלים".
הבטחת המשווקים ל"זכות לדירה" אינה מגובה מכיוון שטרם הוכנות הטבלאות וכלל לא ברורה הצפיפות למגורים וכמובן כמה מ"ר קרקע שוים דירת מגורים ממוצעת.
חלק מהמשווקים מבטיחים ש- 83 מ"ר שוים לדירה וחלק מבטיחים ב-120 מ"ר...מי צודק ? וכנראה שכולם טועים.
סוגיית היטלי השבחה :
נציג המשווקים טוען שהמחיר כולל היטל השבחה. זו לא כל האמת...ההיטל שולם רק עבור תוכנית המתאר.
לכשתאושר התוכנית המקומית המפורטת, תיגבה הרשות המקומית היטל השבחה ופיתוח גבוהים בהרבה.
אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל :
היטל השבחה הוא מס המוטל על בעל קרקע בשיעור 50% מהרווח שנוצר בעקבות אישורה של פעולה תכנונית. "בכל פעילות תכנונית שעושים בודקים מה שווי הקרקע למול שווייה יום לאחר אישור התוכנית". על פי דנוס, עד עתה שילמו בעלי קרקעות במתחם היטלי השבחה של כ־300–500 אלף שקל לדונם בעקבות אישור תוכנית המתאר. "זה קצת יותר מ־10% מערך הקרקע, וזה כלום. זו רק התחלה של תשלום היטל חלקי . סביר להניח שההיטל החדש יחייב תוספת תשלום של מאות אלפי שקלים".
סוגית מס רכישה :
מטבלאות המשווקים [אייזנברג וטריגו] הם מסבירות שמדובר במס רכישה המוטל על רכישת קרקע חקלאית — בעוד שלהערכת ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, רשות המסים לא תאפשר זאת, ותגבה מס רכישה כמקובל בקניית דירה. ההבדל משמעותי במיוחד לרוכשי דירה שנייה, שכן אז יעמוד שיעור המס על 8% מערך דירה באזור, לעומת 6% ממחיר הקרקע בלבד.
וזאת יש לדעת...חלקים גדולים ממהקרקעות במתחם גלילות מזוהמים בדלקים, מה שיחייב הוצאות ניקוי גדולות לפני אישור הבנייה בפועל.
קושי נוסף שיעכב את התחלת הבנייה נובע מריבוי הבעלים:
למדינה יש זכויות ב־60% מהקרקע,
לקק"ל זכויות בכ־3%.
לחברות מסחריות כ־4%.
לחברה קדישה כ-20 אחוז. [שהופקעו בשנות ה-80 לטובת הקמת בית עלמין]
לפי הערכות יתרת הבעלויות [כ-13 אחוז] מתחלקות בין אלפי אנשים פרטיים ן, התוכנית לבניית בית העלמין בוטלה, ומתנהלים כיום הליכים משפטיים בשאלה אם על חברה קדישא להחזיר את הקרקע או לא. כך או כך, התוכנית לבניית הרובע החדש תוכל להתקדם רק אחרי שכל הגורמים בתסבוכת המשפטית יגיעו להסכמות.
גם כשיגיע הרגע המיוחל הזה יישארו עוד משוכות גבוהות לעבור.
לרוכשי הזכות לדירה יש נתחים קטנים, ולפיכך הם ייאלצו להתאגד לקבוצות גדולות הכוללות עשרות בודדים, שרק ביחד יוכלו לייצר זכות למגרש שעליו אפשר לבנות בניין.
עכשיו כשברשותכם כל המידע הרלוונטי יקל עליכם להחליט לאן פניכם מועדות.
===================================================================================
פרל דוד, סלולרי - 052-8964914
מייל - [email protected]
לולא ראיתי כאן בפורום מעל הכותרות פרסומת על מתחם גלילות "הצפון החדש של ת"א" לא הייתי נזעק...כי כבר כתבנו בנדון לא מעט.
ההגינות גם מחייבת אותי לאמר שיש לי זכויות עתידיות של 2 דונם בקרקע במתחם, ולכן חשוב לי לאמר את האמת, השונה מהבטחות חברות השיווק לרוכשים.
ראשית : אני מפנה למאמר בכלכליסט מתחילת שנת 2016 המתייחס להבטחות השונות - http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3679279,00.html
חשוב להבין שמדובר בכלל על תכנית של 2 רשויות כשהחלק הקרקעי הגדול נמצא דווקא ברמת השרון ולא בת"א, ובכלל יש עימות משפטי בין הרשויות לגבי גבולות הערים והמשתמע מהגשת תכנית עתידית משולבת.
החברות העיקריות ששיווקו עד כה יחידות במתחם דרום גלילות הן חברת אייזנברג וחברת טריגו. חברת קנדה ישראל, שרכשה את הקרקע מפז, תחל גם היא בפעילות בשטח.
שיטת המכירה עד כה היתה כזו: לאחר רכישת הקרקע, החברות מחלקות אותה לנתחים שכל אחד מהם מייצג "זכות לדירה אחת". מדובר בזכות אמורפית משום שעדיין אין תוכנית מפורטת לבנייה במקום, ולא קודמה כזו במתחם תוכנית איחוד וחלוקה מחדש של הקרקע. אבל, כדי לפתות את הקונים החברות מציגות רשימה ארוכה של טיעונים, חישובים והנחות מפתות, ובראשן הערכה כי הבנייה תתחיל בתוך שש שנים, הערכה שאנשי מקצוע שעימם דיברנו בעת הכנת הכתבה הטילו בה ספק.
"הקרקע מופשרת" היו מילותיו של נציג טריגו בשיחה עמו. זה נכון, ב־2005 אושרה במקום תוכנית מתאר מחוזית עקרונית.
"אושרו שתי תוכניות, לרמת השרון ולתל אביב, והן מכונות ‘כתמים’ — כלומר, אלו לא תוכניות מקומיות מפורטות , מסביר עו"ד אביעד שוב, שמייצג קבוצה של בעלי קרקעות במתחם.
"התוכנית של האזור השייך לתל אביב קבעה שטח בנוי של 300 אלף מ"ר ועוד 3,000 דירות, וברמת השרון אפשר לבנות 6,000–9,000 דירות.
ועדות התכנון המקומיות טרם נגשו ברצינות לגיבוש תוכניות מפורטות עם מיקום הכבישים, הכיכרות, מקבצי הבניה,וכמובן החשוב ביותר - טבלאות איחוד וחלוקה, אחת של עיריית תל אביב ואחת של עיריית רמת השרון".
כלומר, בשלב זה טרם גובשו עקרונות התכנון, פיזור הזכויות למבנני תכנון , המכשול הגדול ביותר הוא ריבוי זרזיפי בעלויות שיקשו בעתיד על מימוש הזכויות, ואין ספק שבעלי זכויות שונים יגישו תביעות והתנגדויות להחלטות שמאי הועדות.
ובכלל עיריית ת"א תחל בתכנון רק במהלך שנת 2017.
"בתוכניות של רמת השרון, למשל, מתוכננים משרדים בהיקף של 40% משטח התוכנית, וכלל לא ברור אם הרוכש יקבל מגורים או משרד", מסביר וינלס. "לכן, להערכתי היתרי הבנייה יינתנו רק בעוד 10–20 שנה מהיום. בזמן הזה, הקרקע אוכלת תשואה אלטרנטיבית של 5%. בתקופה של עשר שנים מדובר בהפסד של עוד מאות אלפי שקלים".
הבטחת המשווקים ל"זכות לדירה" אינה מגובה מכיוון שטרם הוכנות הטבלאות וכלל לא ברורה הצפיפות למגורים וכמובן כמה מ"ר קרקע שוים דירת מגורים ממוצעת.
חלק מהמשווקים מבטיחים ש- 83 מ"ר שוים לדירה וחלק מבטיחים ב-120 מ"ר...מי צודק ? וכנראה שכולם טועים.
סוגיית היטלי השבחה :
נציג המשווקים טוען שהמחיר כולל היטל השבחה. זו לא כל האמת...ההיטל שולם רק עבור תוכנית המתאר.
לכשתאושר התוכנית המקומית המפורטת, תיגבה הרשות המקומית היטל השבחה ופיתוח גבוהים בהרבה.
אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל :
היטל השבחה הוא מס המוטל על בעל קרקע בשיעור 50% מהרווח שנוצר בעקבות אישורה של פעולה תכנונית. "בכל פעילות תכנונית שעושים בודקים מה שווי הקרקע למול שווייה יום לאחר אישור התוכנית". על פי דנוס, עד עתה שילמו בעלי קרקעות במתחם היטלי השבחה של כ־300–500 אלף שקל לדונם בעקבות אישור תוכנית המתאר. "זה קצת יותר מ־10% מערך הקרקע, וזה כלום. זו רק התחלה של תשלום היטל חלקי . סביר להניח שההיטל החדש יחייב תוספת תשלום של מאות אלפי שקלים".
סוגית מס רכישה :
מטבלאות המשווקים [אייזנברג וטריגו] הם מסבירות שמדובר במס רכישה המוטל על רכישת קרקע חקלאית — בעוד שלהערכת ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, רשות המסים לא תאפשר זאת, ותגבה מס רכישה כמקובל בקניית דירה. ההבדל משמעותי במיוחד לרוכשי דירה שנייה, שכן אז יעמוד שיעור המס על 8% מערך דירה באזור, לעומת 6% ממחיר הקרקע בלבד.
וזאת יש לדעת...חלקים גדולים ממהקרקעות במתחם גלילות מזוהמים בדלקים, מה שיחייב הוצאות ניקוי גדולות לפני אישור הבנייה בפועל.
קושי נוסף שיעכב את התחלת הבנייה נובע מריבוי הבעלים:
למדינה יש זכויות ב־60% מהקרקע,
לקק"ל זכויות בכ־3%.
לחברות מסחריות כ־4%.
לחברה קדישה כ-20 אחוז. [שהופקעו בשנות ה-80 לטובת הקמת בית עלמין]
לפי הערכות יתרת הבעלויות [כ-13 אחוז] מתחלקות בין אלפי אנשים פרטיים ן, התוכנית לבניית בית העלמין בוטלה, ומתנהלים כיום הליכים משפטיים בשאלה אם על חברה קדישא להחזיר את הקרקע או לא. כך או כך, התוכנית לבניית הרובע החדש תוכל להתקדם רק אחרי שכל הגורמים בתסבוכת המשפטית יגיעו להסכמות.
גם כשיגיע הרגע המיוחל הזה יישארו עוד משוכות גבוהות לעבור.
לרוכשי הזכות לדירה יש נתחים קטנים, ולפיכך הם ייאלצו להתאגד לקבוצות גדולות הכוללות עשרות בודדים, שרק ביחד יוכלו לייצר זכות למגרש שעליו אפשר לבנות בניין.
עכשיו כשברשותכם כל המידע הרלוונטי יקל עליכם להחליט לאן פניכם מועדות.
===================================================================================
פרל דוד, סלולרי - 052-8964914
מייל - [email protected]
