מתלבט ומתייעץ לפני כניסה של קבוצת רכישה:

[עופרעופר1]

מתלבט ומתייעץ לפני כניסה של קבוצת רכישה:

נפגשתי עם חברה שקונים נדלן מחסרי בגרמניה, עשו רושם טוב, הבנתי שמדובר בעסקה סולידית יחסית, ועל פי המודל רווחים יש זהות אינטרסים בין המשקיעים ליזם- הוא מפסיד ראשון. גם דיברתי עם משקיעים שהגעתי אליהם לבד (בנוסף לממליצים שהם שלחו לי).
כבר נכנסתי לשותפות בעבר בלי לבדוק יותר מידי לעומק, (כבר מגיעים לאקסיט) הפעם אני לוקח הלוואה לשם כניסה לזה, אני רוצה לדעת (כמעט) בוודאות שהסיכון היחידי שאני חשוף אליו זה סיכונים בהשקעה (ירידת מחירים למשל) ושאין מצב שעושים עליי עוקץ. יש הסכם נאמנות, הערכת שווי על פיו הבנק נתן מימון, הסכם שותפות ועוד...
למישהו יש ניסיון בדברים האלו?
על העסקה:
נכס מסחרי עם שוכרים ל10 שנים. המימון הבנקאי זול- 2.85%. כל חודש מקבלים דמי שכירות, היזם מבטיח תשואה של 13.5% שנתי שמשולמים מידי חודש, אם התשואה גבוהה יותר היזם מקבל חצי מהתשואה העודפת, אם התשואה נמוכה יותר הוא משלים על חשבונו, ומביא כנגד זה בטחונות.
אשמח לעזרתכם
מנהל השותפות היא החברה mhr1

 

[פרל דוד]

כשאתה משקיע בחו"ל בכספי הלוואה כדאי שתחשוב...

מה יקרה לך אם ההשקעה תכשל [וכלל לא חשובות הסיבות] האם תוכל להתאושש ?, האם תהיה לכך השפעה על רמת החיים שלך בהמשך ?

 

[offir11]

שאלה חוזרת אליך

וכשאתה משקיע בארץ מכספי הלוואה, מה יקרה לך אם ההשקעה תיכשל [וכלל לא חשובות הסיבות] האם תוכל להתאושש ?, האם תהיה לכך השפעה על רמת החיים שלך בהמשך ?
אופציית ההשקעה הטובה כיום בארץ כמעט ואינה קיימת. לא בכדי כמה מיליארדים טובים (ב$) מושקעים בנדל"ן בחו"ל. יש להיכנס להשקעה באופן מחושב, מושכל ולאחר ביצוע שיעורי בית רבים ושעל המשקיע לבצע כאן בארץ.

 

[פרל דוד]

השקעה בקרנות נדל"נ שמבטיחות תשואה קבועה של 10 אחוז -התייחסות

בדקתי מעט על החברה ובעליה...הם אנשים לגיטימיים אבל...
לא ברור מה הונם האישי ונראה שכל ההשקעות עד כה בוצעו ע"י חברה אחרת שהם לא כל כך בעליה, וההשקעות לא בוצעו בכספם הם.
הדיווח לעיתונים מתבצע ע"י "אנשים מטעם" שמייפים עובדות ומעלימים בעיות, לו אני במקומך , הייתי בודק ובוחן שבעתיים את הנכסים המוצעים למכירה באמצעות גורם מקצועי מקומי חיצוני כדי לחסוך מעצמך הפסד כספי ותחושה לא נעימה בעתיד שאולי יכולת למנוע זאת.

אולי משרד תיווך מקומי בגרמניה.

 

[aeonf]

צודק הינך

הנסיון שלהם לוקה בחסר ונראה שהם די מייפים את נסיונם.
&nbsp

 

[אמיריצה]

כמה שאלות

1. התשואה המוצגת היא "על הכסף המשוקע בפועל" או "על מחיר ההשקעה הכוללת" ?
2. היכן נמצא הנכס - פחות או יותר - בגרמניה ?
3. אתה - או מישהוא נאמן אמיתי מטעמך - שולט בשפה הגרמנית ? להבין את כל הדקויות של כל המסמכים ?
ורק הערה קטנה - לתשומת ליבך - אין ארוחות חינם ובד"כ - תשואה גבוהה במיוחד ? שמובטחת מראש ? מרמזת בד"כ על סיכון גבוה - ותשקול אולי לשאול עצמך למה הגרמנים עצמם (80-90 מליון איש ואישה) לא
לוקחים לעצמם את העיסקאות הנפלאות הללו - שהרי הריבית על אג"ח ממשלתי שם כיום ? שואפת לאפס.

 

[משקיע בנדלן]

REIT או קבוצת רכישה?

שים לב למיסוי. איפה בגרמניה?

 

[aeonf]

אני לא מבין משהו

http://www.bizportal.co.il/article/371790

כתוב פה שהם קנו את הנכס לפני כמעט שנה כבר.
האם המשקיעים קונים בעצם את החלק היחסי בנכס הנ"ל מMHR-1 עצמה?

 

[Yisrael Harris]

הדברים שתרצה לבדוק הם..

עליית/ירידת ערך בנכס מסוג זה תלוייה בעיקר באיכות הניהול של הקבוצה למעשה מדובר בעסק לכל דבר אשר ניהול נכון שלו יתן תזרים חיובי או שלילי לצורך העניין.
שווי נכס שכזה מתבסס על המרווח של בין התפוקה בפועל שהוא מייצר לבין פונטציאל התפוקה ולפי ערכים נהוגים באותו שוק ובסוג נכס שכזה

למשל אם נכס בדרגת סיכון X נימכר לפי ערכי תשואה של 13.5% (לרוב מסמן רמת סיכון גבוהה)
אם מחירו כעת 10M והוא יורד בתשואה באחוז אחד קרי ל 12.5% שוויו נפל 7.5% !
כאשר מדובר בנכס עם מימון כפי שציינת ולצורך הדוגמא נאמר 75% LTV זה אומר שפסדתם מההון העצמי 29.6% שזה בעצם אתה המפסיד היחיד לא הבנק

ניצא מנקודת הנחה כי האחוזים העליונים בתשואה מצויים בסיכון גבוה ומה שאומר גם אם הנכס מתפקד בצורה אופטימלית כנכס הוא למשל מייצר 10% נטו אתה את ההון העצמי שלך תפסיד במלאו !

התחשיב שהובא מדבר על 13.5% על הנכס - אם מדובר על תשואה על ההון תספיק ירדה קלה יותר בהכנסות על מנת למחוק את כל ההון העצמי .

יסוד מאוד חשוב על מנת לבחון את הסיכון של ירידה בתפוקה מהכנסות, הינו תמהיל התזרים ואתן לכך הקדמה:
תזרים חיובי (תשואה נטו) בנוי משני מרכיבים הכנסות - הוצאות = נטו
שינוי בהוצאות או בהכנסות יתן לנו שורת נט שונה, בניהול מיקצועי נכס שכזה אמור לשערך נכונה את מרכיב ההוצאה ולשלוט בו בהתאם, מהצד השני מרכיב ההכנסות מושפע מגורמים חיצוניים ברובו כגון קניון מתחרה נבנה מולו וההכנסות יורדות ... דבר נוסף מרכיב ההוצאה הוא יותר קבוע מחברו מרכיב ההכנסות

אם נאמר לצורך ההמחשה כי התמהיל בנוי מהכנסות של 2 מליון והוצאות של מליון שורת נטו של 1M ירידה בהכנסות של 10% תפגע בנו בשורת הנטו ב 20%
כלומר אם התשואה שלנו עומדת כיום על 10% נט ביחס ל 10M כעת ירדנו ל 8% וכפי שפירטתי לעייל פגענו בהון העצמי ב 2M $ (אם נכס שכזה מקבל שווי לפי 10%) זה יכול להיות במקרה שלך מחיקת כל ההון העצמי במקרה וההון העצמי עומד על 20% . והשאר מימון

לכן חשוב מאוד שתדע לבחון את העסקה עצמה ונתונייה או לפחות את מקצועיות המנהלים שהם יעשו את העבודה עבורך.


לגבי החשש מעוקץ
החשש תמיד יהא קיים כל עוד אין מפקח חיצוני המייצג את השותפים שזה אומר אותך ואת המשקיעים האחרים , המפקח צריך להיות מיקצועי ושכרו בלתי תלוי עם יכולות פיקוח בלבד כאשר לכם המשקיעים יכולת משותפת של השתלטות ניהולית אם ישנו צורך .

שעורי בית עבורך

1. מה עלות הרכישה של הבניין כולל פרימיית היזם השבחות עו"ד... סה"כ =
2. מה עלות התיווך/דמי יזמות ? חלקו של היזם באחוזים ? או אחר
3. מהו אחוז התפוסה וכייצד היא מתחלקת כמות הדיירים האם ישנם דיירי עוגן או מספר דיירי עוגן
4. מהם ההוצאות השנתיות של הנכס ולחלק לשני חלקים הוצאה התלויה בשוכרים והלא תלויה בשוכרים
5. מה ישפיע על עלויות המימון האם מדובר בקבוע משתנה .. למספר שנים ..
6. מה שורת הנטו על מחיר הנכס ללא תשלומי מימון עם תשלומי מימון וכן תשואה על הון.
7. עסקאות דומות שניסחרו בסביבת הנכס באיזה תשואה ניסחרו

אני אשתף אותך במקרה שיעיר את עיינך
מרכז מיסחרי גדול שמר על תפוסה קבועה מספר עשורים לללא שינוי יש לו 3 דיירי עוגן אשר משתמשים ב 50% מהשטח יחדיו והשאר עסקים רבים. דייר העוגן הראשי הינו ואלמארט
לוואלמרט ישנו חוזה עד 2022
וואלמרט החליטו הם בונים לעצמם מיתחם חדש גדול יותר במיקום מתאים יותר עבורם ולמעשה פינו את הנכס, במקרה זה הם ממשכים לשלם שכירות עד 2022
מה הבעייה הקומפלקס כיום איננו אטרקטיבי אם עד היום וואלמרט היה מביא לקוחות רבים למתחם כיום שזה לא קורה שאר הדירים עוזבים לא מחדשים ולמעשה הדייר היחיד שנישאר לשלם לא נימצא במקום. כיום התפוסה ירדה ל 63% כולל השכירות של וואלמרט.

 

[talcom]

הבעיה היא שאין אסטרטגית יציאה

סך הכל הרעיון שלהם מוצלח והנכס לא רע, אבל לא מצאתי אסטרטגית יציאה מסודרת, אתה לא יודע מתי תוכל לממש ואיך.

 

[רגב רטס]

השקעה עם MHR1

שלום
&nbsp
אני שוקל להשקיע דרך MHR1 ורציתי לשאול אותך האם בסופו של דבר השקעת דרכם ואיך מתנהל התהליך?

 

[רגב רטס]

השקעה MHR1

שלום
&nbsp
האם בסופו של דבר ביצעת את השקעה דרך החברה? במידה וכן אשמח לשוחח איתך