נאות אריאל שרון -א קרית אונו - האם\מתי מתחילים בפיתוח תשתית?

[Orthefox]

נאות אריאל שרון -א קרית אונו - האם\מתי מתחילים בפיתוח תשתית?

היי
הנושא עלה לפני ארבע חמש שנים בפורום..

עלה באפשרותי לרכוש במחיר מצחיק מקרוב, 200 מטר בקרית אונו נאות אריאל שרון שטח א' (למי שמכיר - מול בר אילן). במידה והשטח אכן יהפוך למגורים\מסחר, הרי ששווי השטח שאקנה מכפיל עצמו בשווי פי 5-6!

הנה מספר דוגמאות למה שאני מדבר עליו:
http://www.tabanow.co.il/תבע/קרית אונו/קא/322/א

http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/172777148/כלכלה_וייעוץ_פיננסי/נדלן

בידי תוכנית מאושרת למס השבחת קרקע + תבא לכל השכונה מ-2009, מס שבח מאושר-2013.כלומר הרשויות ומנהל תכנון מחוז תל אביב ועיריית ק.אונו מאשרות את השטח לבנייה.

נאמר לי על ידי היזם כי העירייה מתחילה בשבועות הקרובים בפיתוח תשתית, ביוב וכיוצ"ב ומכירת דירות וכדומה ("על הנייר"). ואוטוטו נראה הכל בשטח.

יש לכם\לכן רעיון כיצד ניתן להבין מה הסטטוס האמיתי שם?
מידע נוסף? מאיפה אפשר להשיג?
האם שווה להשקיע שם את הכסף ואראה מגדלים תוך 5-6 שנים? (לכל היותר?)

תודה רבה.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

תכנית : קא/322/ד/מח - שכ' נאות אריאל שרון, מתחם ד'.

חומר רקע על תכנית מתאר מחוזית קא/322, שכתבתי כאן בפורום בשנת 2013 - [URL]http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/172777148/%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%94_%D7%95%D7%99%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A5_%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%A0%D7%A1%D7%99/%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F[/URL]

חומר נוסף שהוספתי באוק 2014 - [URL]http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/176862589/%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%94_%D7%95%D7%99%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A5_%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%A0%D7%A1%D7%99/%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F[/URL]

בינואר 2015 , הוספתי פרטים - [URL]http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/177472829/%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%94_%D7%95%D7%99%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A5_%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%A0%D7%A1%D7%99/%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F[/URL]

ובינואר 2017 , התייחסתי לזכויות מסויימות בתכנית - [URL]http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/181661771/%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%94_%D7%95%D7%99%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A5_%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%A0%D7%A1%D7%99/%D7%A0%D7%93%D7%9C%22%D7%9F[/URL]

תכנית מפורטת של הועדה המקומית קבעה שלביות הביצוע, כלומר המתחם יבנה בחלקים לאורך שנים כ- 10 ויותר, ולכן חשוב לדעת היכן ממוקמות הזכויות שנמכרות לך כהגדרתך , במחיר של "נזיד עדשים" [שאל את עצמיך, מה המוכר יודע שאתה לא] ו...למה לדעתך המחיר אינו ריאלי ?

להלן תכנית : קא/322/ד/מח [פורסמה לתוקף בדצמ' 2014 ] - http://mmi.gov.il/IturTabot2/taba2....%u05d7&utm_source=dlvr.it&utm_medium=facebook

תקנון התכנית - http://www.land.gov.il/IturTabotData/takanonim/telmer/5008949.pdf
התכנית מתייחסת למתחם ד' בלבד !!! התכנית כוללת איחוד וחלוקה ללא רשות הבעלים, במתחם הנדון - 514 יח"ד , 3 מתחמי מגורים [בין 8 ל- 22 קומות], יעוד לתעסוקה ומסחר בחלקה הצפוני של התכנית [קרוב לכביש השקוע "מכבית"]
- שים לב לעמוד 23 , שלבי הביצוע...ומימוש התכנית כ- 15 שנים מיום אישורה.[ובנתיים עברו כשנתיים]

תשריטי התכנית - http://www.land.gov.il/IturTabotData/tabot/telmer/5008949.pdf

לוחות הקצאה/טבלאות איזון - http://www.land.gov.il/IturTabotData/nispachim/telmer/5008949/20.pdf
כאן תמצא היכן נמצאות זכויות הבניה, מיהם שותפיך וכמה [יש לכך משמעות רבה], מתי ניתן יהיה לתכנן תכנית מפורטת נקודתית, עפ"י שלביות הביצוע.

יש מרכיב משמעותי של תשלום היטל השבחה על הקרקע, מי אמור לשלם ?

יש לי תחושה שהזכויות שמבקשים למכור לך כלל לא נמצאות במתחם ד', ואז עליך להערך להעביר את הזכויות כדין לילדיך.

=============================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914

 

[Orthefox]

תודה רבה רבה על ההכוונה - תגובה בפנים

1. מדובר על מתחם א' 150 מטר (מדובר על דירה).
2. האם תוכל לסייע במידע על מתחם א' - היכן שאני מכוונת אליו? (לוחות זמנים? בעלים, שכנים, קבלן מבצע וכו)
3. מס שבח + יתר המיסים - על הקבלן המבצע, כאשר אני אשלם או אולי אדרש לשלם מס רכישה 5% בעת העמדת הבנייה.
4. מה סדר התוכניות? (כלומר איזה רובע ראשון איזה שני וכו' לבניה בשטח?).
6. מתי מתוכננת בניה של תשתית?
7. עוד פרטים חשובים שתוכל לסייע לגבי רובע א'? (מדובר בהשקעה שמבחינתי גם אם תהיה מוכנה עוד 5-6 שנים למגורים - דיינו ומבורך).

 

[Orthefox]

תוספת

8. אגב מהסתכלות בהוראות תוכנית קא.322.א לעומת קא.322.ד נראה שרובע ד אושר כ-3 חודשים טרם רובע א. מה המשמעות? (3 חודשים זה כלום זמן להבנתי..) גם שם רשום 15 שנה כמו ברובע ד'. תודה

 

[הנדלניסט מהבקעה]

ההבדל בין תכנית קא/322א' לעומת קא/322/ד'.

העניין פשוט מאוד להסבר. [הכל מתחיל ונגמר בכסף]

את תכנית קא/322/ד' תכננה וקידמה המדינה ליתר דיוק רמ"י , כי...מרבית הקרקעות במתחם התכנון [כ- 93 אחוז] הם בבעלות המדינה, הבעלות הפרטית היא זניחה, מדובר על הכנסה כספית גדולה לקופת המדינה שמצפה מרמ"י לקדם תוכניות, לפרסם מכרזי בניה ליזמים ובכך להכניס כסף לקופה הציבורית.

למדינה יש אינטרס משני וזניח לקדם אדמות בבעלות פרטית ששם הרווחים ברובם נשארים אצל היזם.

בתכנית קא//322/א' לעומת זאת מדובר על בעלי קרקעות פרטיים, למדינה אין חלק בזכויות המקרקעין, ומכאן שהאינטרסים לבנות הם של בעלי הזכויות, ואם תקרא את תקנון התכניות, תוכל "לראות" שבתכנית זו...יזמי התכנון הם בעלי הקרקע בלבד בשיתוף הוועדה המקומית קרית אונו. [היטל השבחה,וארנונה...כבר אמרנו ? ]

כך זה אגב בכל הארץ...המדינה דואגת קודם כל לאינטרסים של קופת המדינה, מכרזי בניה מכניסים המון כסף ומאפשרים לקדם ביצוע פרצלציה הכלולה בתנאי המכרז, כך שבפועל היזם מבצע את הפיתוח ע"י הזרמת כסף לרשות המקומית עוד לפני הבניה ואין בעייה תזרימית כמו במקרה של זכויות מקרקעין בבעלות פרטית.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

תכנית קא/322/ א' - אני זקוק לעוד פרטים.

האם נאמר לך במפורש שמדובר נעל "זכות לדירה" ? [יש לכך משמעות משפטית]

באיזה גוש וחלקת מקור נמצאת הקרקע ? ולחילופין היכן נמצאות הזכויות עפ"י הטבלאות שצירפתי קודם, ו...מיהם השותפים לאותו מבנן ?

תכנית קא/322/ א' הינה תכנית שבה בוצעה איחוד חלוקה בהסכמה,
בין הבעלים ניתן למצוא את : [כולם זכויות במושע]

חברת "פנטהאוז תיווך רעננה" נכסים והשקעות 1995 בע"מ, גוש 6178 חלקה - 173 ,שטח החלקה- 754 מ"ר , אך...שטח החלקה הכלול בחלוקה החדשה הוא - 249 מ"ר. ועוד חלקה 181 , שטח החלקה 86,011 מ"ר , אך שטח החלקה הכלול בחלוקה החדשה הוא 45,180 מ"ר.

פ.א. גולדברג [1995] בע"מ, כנ"ל .

אבני אילן בע"מ , כנ"ל.

אילן טוב פרוייקטים בע"מ. כנ"ל.

גולדפינגר אברהם , כנ"ל , אך ללא זכויות בחלקה 173.

שרגא שרה - כנ"ל , אך ללא זכויות בחלקה 173.

שרגה רפאל - כנ"ל.

בי אי דוב אל אל סי - כנ"ל.

משה אללוף אחזקות בע"מ - כנ"ל.

ו...עירית קרית אונו.

בתכנית - 160 יח"ד , עם חזית מסחרית לרחוב, בניה בין 4 ל-30 קומות [בתא שטח 201] בתא שטח 202 - בנין של 6 קומות ו-4 קומות מרתף.

תקנון התכנית - http://www.mmi.gov.il//IturTabotData/takanonim/telmer/5008999.pdf

תשריט - http://www.mmi.gov.il//IturTabotData/tabot/telmer/5008999.pdf

טבלת הקצאות בהסכמת הבעלים - http://www.mmi.gov.il//IturTabotData/nispachim/telmer/5008999/20.pdf

לתשומת לבך לכמות השעבודים המופיע במסמך ושעלול לגרום לעיכובים משמעותיים בקידום תוכניות.[תלוי כמובן9 במבנן]

גם כאן מופיעה הערה , תחילת בניה כ-15 שנים מיום אישור התכנית.

שים לב להתניות לפני קידום התכנון הנקודתי.

===============================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914
מייל - [email protected]

 

[Orthefox]

תגובה- ותודה.

1. כן - הזכות ל-X מר משמעותה בקרקע ב-X מר בבניינים שיקומו (מגורים\מסחר - על פי ההעדפה שלי וטבלת המרה). הקומה ומיקום - עפ הגרלה לרוב (או המרה "בעדיפות" אם וכאשר נדרש).
2. מדובר באותו השטח המצוין, כל המסמכים מוכרים לי (רובם).
3. שיעבודים - כולם חתמו על הסדר שיתוף.
4. מה משמעות ההערה? (מעשית, יש אישור שבח ותמא מאושרת, טאבו ואישור פיתוח כבר מחר). למה שמישהו ירצה לעכב את זה (הרי מדובר בהמון כסף לכל קבלן או משקיע וכל האישורים ביד כביכול כמו ששלחת)
5. ידוע לך מתי מתחיל הפיתוח שם (חיבור מים וכו')
תודה על העזרה.
&nbsp

 

[הנדלניסט מהבקעה]

אתה מגלה טפח ומסתיר טפחיים.

באם הנך רוצה לקבל תשובה עניינית ממוקדת , אזי עליך "לומר" מהי בדיוק הזכות שרכשת.

לרכישה של יחי' קרקע בתכנית בהתהוות יש משמעות, לדוגמה :

לפני הפקעה לצרכי ציבור או לאחריה. [ההפקעה מקטינה את זכויותיך בעתיד]

האם רכשת/תרכוש "זכות לדירה" עתידית, או שקנית יחי' שטח במושע עם הסכם שיתוף .

מי משלם היטל השבחה ?

האם ברור לך שרכישת קרקע [כמשמעותה בחוק] תכלול בעתיד חלק מהזכות במגורים וחלק במסחר. [בהנחה שקנית קרקע ולא משהו ערטילאי כמו "זכות לדירה" שהיא סוג של פיקציה]

האם ברור לך שהתכנית לא תתממש "מחר", מדובר על מס' שנים לא קטן, האם הבנת מה המשמעות של "שלביות הביצוע" והתניות חיצוניות שאי ביצוען ישפיע על תהליך קידום התכנית.

מה הקשר של הסכם שיתוף לשעבוד ? אגב...הסכם שיתוף חייב לכלול 100 אחוז מזכויות הקניין, ושעבוד מצביע על הלוואות שנלקחו מגורמים חיצוניים [בנקים ואחרים] ולכן כל קידום תכנית עתידית שמשמעותה קבלת הלוואות יחייבו את כל השותפים במושע , כל אחד מול המשעבד הספציפי ושל האחרים.

אמירתך בדבר "הגרלה" מעלה אצלי את המחשבה שהצטרפת לקבוצת רכישה ולא כבעל זכות לקרקע שיכול לנהל מו"מ על זכויותיו הקנייניות.

מה שמעכב קידום תכניות בדר"כ זה "כסף", הועדה המקומית [בדגש על קרקעות פרטיות] חייבת המון כסף בקופה הציבורית כדי לקדם פרצלציה [מיים, ביוב, סלילת דרכים, חשמל, טלפוניה,ועוד...] ולכל רשות עירונית מוניצפלית יש סדרי עדיפות משלה היכן להשקיע את כספיה,ולכן תכניות בכלל ובפרט מתעכבות שנים על שנים, וזו גם הסיבה שחברות בניה ענקיות נכנסות לתכנון ולבניה יותר מהר...כי הם מבצעים לבד את הפיתוח ומתחשבנים עם הרשות לאחר מכן.

ראה לשם הדוגמה את תכנית 3700 בצפון ת"א, את "חוף התכלת בהרצליה, את פי גלילות בהוד השרון, את מתחם האלף בראשל"צ, את נת/542 בנתניה, ח/500 בחולון...ועוד תכניות בכל רחבי הארץ שרוכשי זכויות למינהם הוטעו לחשוב שכבר מחר מגיע הטרקטור לעבוד ומסתבר שמפעיל הטרקטור טרם נולד.

===========================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914