נסוי כלים: רביזיה בתכנון

[ש מים]

נסוי כלים: רביזיה בתכנון

אני מעלה כאן רעיון שעלה במוחי בעקבות יום הרצאות אתמול בטכניון, במסגרת הקורס "תכנון המרחב הכפרי". הדברים אמנם נבעו בעקבות הרצאות על תכנון המושבים, אבל במחשבה נוספת (ובמחשבות ועיבוד נוסף, שהולך ומתפתח אצלי) הם מתאימים לכל מרחב בנוי, ולכן לדעתי יש מקום להכניסם כרביזיה בחוק התכנון והבניה הקיים ובתפיסה התכנונית המקובלת בארץ.
מפאת האורך והעובדה שהדברים נכתבים "תחת אש", בזמן לחצים בעבודה, אביא אותם במקטעים.

רקע: כידוע, בחוק התכנון והבניה, ובתפיסה התכנונית המקובלת בארץ, חיימת חובה להגדרת קיבולות בניה במגרשים, לצורך מתן היתרי בניה. לצד הגדרת הקיבולת, יש גם חובת פירוט בדבר חלוקת השטחים (עיקרי/שירות), לפי תיקון 43 לחוק התוה"ב. התפיסה שלי, הרעיון שאני רוצה להעלות מדבר על הסרת "רף הקיבולת" ובוודאי שהסרת הבידול בין הגדרות השטחים (כרגע המחשבה שלי מתייחסת ליעודי המגורים, עדיין לא הספקתי לחשוב לעומק על יעודי קרקע אחרים).

בהמשך אביא את עיקרי ופירוט הרעיון, והרציונאל העומד מאחוריו.

מקווה שתיהנו.

 

[ש מים]

הגהה: "חיימת" צ"ל - קיימת...

 

[ש מים]

הרציונאל המנחה

הראציונאל שהנחה אותי מתבסס על 19 שנים של עבודה כמתכנן בממ"י, במסגרתן ליויתי אין-ספור תכניות בניין עיר ובקשות להיתרי בניה במגוון רב של יעודים, שימושים ואוכלוסיות/מגזרים. תרומה אדירה לגיבוש התפיסה אני חייב לעבודתי ב-8-9 השנים האחרונות כמתכנן במגזר הערבי ובעקבות חשיפתי לבינוי ולתהליכי ההתפתחות "האינטסטינקטיביים", המשפיעים ובאים לידי ביטוי במבנה, במורפולוגיה ובעיצוב הישוב הערבי-הישראלי (בעיקר הכפר המסורתי והכפר המתפתח/המודרני).

 

[ש מים]

עיקר הרעיון

עיקר הרעיון הוא מתן חופש מירבי ליזם, לעיצוב וגודל המבנה. והפחתת המגבלות למינימום. כאשר הבסיס היחיד למגבלות הינו "מידת הציבוריות", כלומר - מה מידת השפעת המבנה על המרחב הציבורי. לכן - לדוגמא - על מבנים הממוקמים בחזית הרחוב יוטלו מגבלות בניה גדולות יותר מאשר על מבנים עורפיים, עליהם יחולו מגבלות של קווי-בניין וגובה בלבד. המגבלה היחידה שתהיה שרירה וקיימת היא מגבלת מספר יחה"ד, שכן יש להן השפעה החורגת ממרחב המגרש.
כמובן שעולה השאלה כיצד יוערך המגרש? (כאשר מדובר על קרקעות ממ"י זה לצרכי דמי החכירה, ובכל יתר המקרים - לצורך היטלים ומיסים). התשובה היא בתחומם של השמאים, אבל עפ"י היכרותי עם התחום, אין בעיה לתת לזה מענה שמאי.

הייתרונות:
לצד מתן חופש בניה ופעולה למתכננים וליזמים, יפשט הדבר לדעתי את עבודת ממ"י ויביא להקטנת החיכוך עם היזמים. יתרון נוסף וגדול הוא שלדעתי הדבר יביא לבניית מבנים יותר "הגיוניים", בעיקר במושבים ובפרברים, שם - כמקובל את ישראלים - "ממקסמים את אחוזי הבניה, כדי לא לצאת פריירים". אולם כאשר אין רף עליון, "תחרות הפראייר" לא תיקבע עפ"י הקריטריון של - מי הצליח למקסם ולעבור את הרף העליון של התב"ע, אלא - "מי ישלם פחות ארנונה"! וזו תיקָבע כמובן עפ"י תכנית ההגשה/הבקשה להיתר...

 

[מתכנן ערים]

אהבתי את הגישה הכללית אבל יש איתה בעייתיות

אתה מדבר מצד אחד על הסרת רף הקיבולת, אך מצד שני על מגבלת יח"ד שעדיין תהיה תקפה...

כשאתה אומר "רף קיבולת" אתה מתכוון לשטח בנוי? הרי אם לא תהיה מגבלה על השטח הבנוי, אך כן תחול מגבלה על מס' יח"ד, אז נקבל תוצאה בלתי מתקבלת על הדעת - אם כבר כיום ישנו מחסור בדירות קטנות, אז לפי ההצעה שלך המחסור רק יגדל, כי היזמים ישאפו לבנות יח"ד כמה שיותר גדולות...

על אילו עוד מגבלות והוראות חשבת לוותר? תקני חניה? בסופו של דבר, נראה לי שהמגבלות שהן המשפיעות ביותר על היזם, אלו הן גם המגבלות שלמדינה או לציבור יהיה הכי קשה "לוותר" עליהן, ומסיבות מוצדקות.

באופן כללי אני מסכים עם הגישה שלך - כיום יש יותר מדי חסמים שמזינים בירוקרטיה ובזבוז משאבים (של כל הצדדים: יזמים, רשויות תכנון, ממ"י, עיריות וציבור רוכשי הדירות). לכן אני גם מסכים שיש צורך בפישוט המגבלות והדרישות שמצוינות בתב"ע. השאלה היא איך עושים את זה בפועל.

לטענתך, שוק חופשי יותר יביא לתוצאות טובות יותר. בגדול זה נכון. הבעיה היא שיש מספר כשלי שוק - למשל בעיית גודל הדירות שציינתי - שכל רפורמה שדנים בה, צריכה לתת להם מענה.

 

[ש מים]

תודה על ההארות!

ובעקבותיהן הרי הסברים (שהחסרתי בגלל חוסר זמן) ושיפורים:

1. ההצעה/הרעיון שלי נבע - כפי שכתבתי - בעקבות יום עיון על התכנון במושבים, ולכן הראיה שלי כוונה לבניה הפרטית בנחלה.
2. מקבל את הערותיך והארותיך לגבי הצורך גם בהכוונה ממסדית (למשל יצירת מאגר דירות קטנות). אמנם אני לא בטוח לגבי מסקנותיך (העובדות מראות לנו שבערים אוניברסיטאיות, אך לא רק בהן, מתבצעים פיצולי דירות. אין זאת אלא שמבחינה כלכלית יש הצדקה (וביקוש) לסוג דיור כזה, אז "סמוך על השוק" שייצר אותן... אבל - וכאן אני מסכים איתך - יצירת דירות קטנות חיוני לא רק לצורכי השכרה לסטודנטים, ולכן - בהתאם למדיניות הממשלה היום - ניתן לחייב כל בניה חדשה ביצירת/בניית מקבצים של דירות קטנות (אך אין להטיל מגבלות שטח מקסימאלי גורפות, לכל הפרוייקט). מצד שני, בהחלט יש מקום לדעתי לפשט ולהקל בנושא הנ"ל (התניית הצמדת חניה ליח"ד) במקומות מסויימים (למשל: קיבוצים ומושבים או ברחובות בהן התנועה דלילה וקיים רוחב מספק לחניה ברצועת הדרך).
3. בשום אופן לא הייתי מקטין תקני חניה , או מסיר את תנאי הקניית/הצמדת תקן חניה ליח"ד (אלא - כמובן - במקומות בהן קיימת תח"צ יעילה ואמיתית. ע"ע מרכז ת"א).

 

[ש מים]

אגב, אחד משנינו פיספס את השני

תקרא טוב את פתיחת הדברים. ציינתי שלדעתי המצב הנוכחי, חוק התוה"ב הקיים דווקא מעודד בניית דירות גדולות, ולדעתי הצעתי תגרום בסופו של דבר להקטנת השטח הבנוי (אגב, יש לזה גם השלכות "ירוקות" רבות וחיוביות!

).

 

[מתכנן ערים]

כנראה שאני פספסתי

אבל בתור אחד שעובד הרבה עם קבלנים ומכיר את הראש שלהם, אני יכול לומר לך באחריות כזה דבר - גם אם המדינה תצמצם מגבלות על גודל הדירות, עדיין הקבלנים ימשיכו לבנות בגדול. יש לזה כמה סיבות:
1. עלות הבניה פר מ"ר בדירות גדולות נמוכה יותר (או במילים אחרות - העלות השולית על כל הוספת חדר שינה שאינו ממ"ד נמוכה).
2. עלויות השיווק כ-% מעלות הפרויקט כולו נמוכות יותר.
3. "כאב הראש" / הסיכון נמוכים יותר.

 

[ש מים]

תן לי זמן לחשוב על שיפורים

בינתיים ההצעה שלי מופנית לבניה הפרטית. מקובל?

 

[מתכנן ערים]

יש לי הצעה!

מה דעתך על הרעיון הבא:

ניקח כדוגמא שכונה חדשה. התכנית של השכונה תאפשר בניה של 2,000 יח"ד לצורך הדוגמא. עבור כל מגרש ומגרש הגמישות תהיה גבוהה יותר. יבואו ויאמרו ליזם: לך יש זכויות בסיס של 50 יח"ד ו-6000 מ"ר שטחים עיקריים. אתה רוצה זכויות נוספות? אין בעיה, אבל כל הזכויות הנוספות יתועלו לדירות קטנות ו/או דיור בר-השגה. היזם בעצם יוכל לבחור בעצמו כמה יח"ד הוא בונה!! על כל יחידת דיור שבין 51 ל-60 הוא יקבל נגיד 90 מ"ר נוספים. על כל יח"ד בין 61 ל-70 - 75 מ"ר נוספים...

הקטץ' הוא שהיזמים יצטרכו להיות זריזים, כי לשכונה כולה תהיה קיבולת מקסימלית של יח"ד, כך שכל הקודם זוכה... בנוסף, אם הם יבקשו זכויות מעבר לזכויות הבסיס, יהיה עליהם להוציא היתר בניה (או אולי אפילו טופס 4) תוך כך וכך חודשים.

מה משיגים בשיטה הזו?
1. יותר חופש ליזמים ופחות בירוקרטיה, תוך שמירה על מסגרת מגבילה כללית (לא רק של יח"ד. למשל: התאמת קווי הבניין למספר הקומות).
2. עידוד של בניית דירות קטנות.
3. תמהיל מגוון יותר של מגורים (ושל אוכלוסייה!!) - מגדלים (של היזמים הזריזים), לצד בניה נמוכה יותר (של היזמים שנשארו עם השאריות...)
4. האצת קצב הבניה והגדלת היצע יח"ד (איבוד הזכויות למי שימשוך את הזמן. "משיכת זמן" מצד היזמים היא תופעה נפוצה בארץ ואחד הגורמים לעליות המחירים).

מה דעתך?

 

[ש מים]

רעיון מעניין...

אהל מספר הערות:
1. איך תחשב את שטחי הציבור הנדרשים עבור תוספת יחה"ד? לפי איזו פרוגרמה?
2. אהבתי את הרעיון שלך, אבל הוא לא עונה על הבעיה שאיתה ניסיתי להתמודד כשהעליתי את הרעיון שלי (אבל מצד שני, אפשר לצרף אותם ולבנות חוק חדש. נקרא לו על שם שנינו??

)

 

[נעמווולה]

בניה נפחית

להבנתי מה שאתה מציע בחלקו היה קיים בעבר בארץ כבניה 'נפחית'. יש לא מעט שמתגעגעים לזכויות נפחיות גם בתוך המערכת המוסדית, והעומדים (שלא לומר העומדת?) בראשה, שצריכים להתמודד עם תקנות חישובי שטחים בבואם להרחיב מבנה מלפני התקנות. קשה להגזים בנפח הבעיות שהתקנות יוצרות למבנים שתוכננו ללא חלוקה ברורה, או למבנים שמבקשים לשנות תפקוד.
מה שמביא לשאלה איך זה נוצר? המחשבה הראשונה שלי היא שיש לזה קשר למשפטנים? אבל אני באמת לא יודעת ומעט זמן בתחום.
לגבי פרוגרמה וספירת יח"ד- מה שמתכנן כתב. לגבי ההצעה שלו, היא נשמעת כמשא ומתן ולא ברור לי איך היא מיושמת כחוק או תקנה כללית. האם רשות מקומית תוסמך לתת תוספת זכויות ויח"ד ללא תכנית מתאר?
עוד פתח לפוילשטיק.
מסכימה שיח"ד/נטו זה דבר שחייבים לספור, ולצופף עוד, רק בשימת לב למרקם כללי, צרכי ציבור, עירוניות.... טוב, אעצור כי גלשתי לחזון אחרית הימים.

 

[ש מים]

"בניה נפחית"

אם אני לא טועה אז זה המצב הקיים באוסטרליה.
בארץ לי היה קיים ממש "זכויות בניה נפחיות", כי - כמו שכתבתי קודם - צורת חישוב שטחי הבניה מחולקת בגסות ל-2:
מה שהיה לפני תיקון 43 לחוק התכנון והבניה ("חישוב שטחים"), משנת 1992.
ומה שקיים אחריו.
הבעיה עם צורת החישוב שלפני 92' היא שהיא התעלמה משטחי השירות, כאילו הם אוויר(!). בעוד ש-"בניה נפחית" בהחלט מתייחסת ומתחשבת בכל מ"ר מבונה (אגב, גם לפי החוק הנוכחי קיימים שטחים רבים ש-"אינם נכללים").
אני לא יודע מה בינת חושבת על צורת חישובי השטחים, אבל נראה לי שיש מצב שהראש שלה עובד באותו כיוון שאנו מגלגלים כאן.

וכן, אין ספק שהיום - בארץ - המשפטנים קובעים את התכנון הרבה יותר מהמתכננים.

יש לי חבר שטבע את הביטוי: "המשפטפטניזציה של התכנון". נראה לי שזה המצב. עודף פטפטת וסיבוך עד עצירת תכנון נבון.