סבבה ראשון

[אדמיסימו]

סבבה ראשון

שלום לכולם
מעוניין לקנות נכס ב1.72 עם אחוזי מימון של 45% (יוצא 774K)
הכנסות כרגע 34K נטו - זוג +1

הציעו לי 3 מסלולים:

מסלוך ראשון
פריים - 158,000 - 20 שנים - P-0.5%
אגח לא צמוד - משתנה כל 5 שנים - 258,000 - 20 שנים - 3.35%
קל״צ - 358,000 - 11 שנים - 3.16%
החזר חודשי: 5,409 שקלים

מסלוך שני
פריים - 258,000 - 20 שנים - P-0.5%
אגח לא צמוד - משתנה כל 5 שנים - 258,000 - 20 שנים - 3.55%
קל״צ - 258,000 - 11 שנים - 3.35%
החזר חודשי: 5,027 שקלים

מסלוך שלישי
קל״צ - 774,000 - 11 שנים - 3.65%
החזר חודשי: 5,308 שקלים

האם יש אפשרות לשפר את הריביות? על איזה מסלול הייתם הולכים? בידיעה שאני מצפה להמשיך לחסוך ואולי לפרוע את אחד המסלולים בעתיד (החשיבה היתה לפרוע את המשתנה בעוד 5 שנים או את הפריים אם הריבית תעלה משמעותית בשנים הקרובות)

תודה

 

[sergi0]

אל תבקש שיציעו לך מסלולים.. תציע בעצמך מסלולים!

קודם כל שליש פריים, אין בכלל שאלה.
258K בפריים מינוס 0.9 (או מינוס 0.8).
כל השאר אתה צריך לדחוף לקבל בקל"צ, כשחלק מזה (ורק לטובת הטבה בקל"צ) אתה יכול לקחת במשתנה (ועדיף סכום שתוכל לכסות בתחנה הראשונה).
&nbsp
אתה יכול לנסות לדחוף הצעה כזאת למשל:
258K פריים מינוס 0.9 ל20 שנה.
380K קל"צ ל11 שנים ריבית 3.15%
136K מל"צ (או מ"צ - תלוי בפער הריבית ביניהן) ל20 שנה 3.35%
&nbsp
בהצלחה!
&nbsp
&nbsp

 

[גיל חיו לוי]

קיבלת ריביות מאוד גבוהות ולא מובנות

תיהיה סגור על תמהיל מסויים בהחזר שאתה מעוניין.
ותגיש לכמה בנקים באופן סופי ואני בטוח שהריביות שקיבלת לא יהיה קרובות למה שתקבל בפועל.
פריים 0.5- ? ב75% מימון עם משכורת נמוכה לא מקבלים ריבית כזאת.
משתנה לא צמוד 3.55% ? לא מובן הריביות שקיבלת.
גם הקלצ מתומחר באופן גבוהה מידי ביחס לאחוז מימון ולמשכורת הגבוהה
שהרבה בנקים ירצו למשוך אותך אליהם על ידי לפתוח חשבון.
בדקת בפועלים? איגוד?
היה לך בעיות בבנק ?

 

[אדמיסימו]

באמת?

לא היו לי שום בעיות בבנק - אני כבר לקוח של לאומי שנים. והחשבון שלי מתנהל למופת (וגם של אשתי שנמצאת בדיסקונט) - יש לי מחר פגישה בפועלים אז אראה אם אני מקבל משהו דומה או נמוך יותר.

בגדול - אני מניח שאת הריביות שהיא נתנה - הן בגדר שיטת מצליח כי היא אמרה לי שהיא לא תוכל לשפר את הריביות כי המחשב לא ייתן לה.

אני מנסה להבין למה זה טוב לקחת חלק גדול בפריים? הרי בסופו של דבר בפריים הריבית מתעדכנת כל חודש - לעומת בלא קבועה שהיא מתעדכנת פעם ב5 שנים. אני צריך שיהיה לי משהו בפריים שאוכל לפרוע בכל רגע נתון אם אני רואה שהריבית עולה פתאום - לא? לעומת זאת ללא קבועה - יש לי 5 שנים בעצם להתארגן במידה ואני יודע שהריביות עלו בצורה מטורפת.

בסופו של דבר - אני חושב שעם המשכורת שלי אוכל לקצר את המשכנתא שלי בחצי תקופה אבל אני רוצה את הגמישות לא לעשות זאת. זאת אומרת אני רוצה לבנות מסלולים שאוכל לשחרר לאחר תקופות מסויימות ולהיות גמיש עם זה. האם יש למישהו רעיון איזה תמהיל יכול להיות טוב לי?

 

[sergi0]

פריים - כי למה לשלם הרבה מראש?

הפריים היום זו הריבית הכי נמוכה מכל המסלולים..לרוב מקבלים פריים מינוס 0.9 ולכן הריבית שמשלמים כיום במסלול הזה היא 0.7% בסה"כ. כמעט כלום.
&nbsp
בקל"צ שציטטת למעלה אתה משלם כבר מהיום הראשון ריבית גבוהה בכמעט 3%.
במשתנה שציטטת למעלה אתה תשלם גם הרבה יותר מזה..
&nbsp
אם הציפיות שלך הן שהפריים יזנק בכ"כ הרבה ובזמן קצר - קח 100% קל"צ!
כרגע לפחות לפי הציפיות בשוק הפריים לא הולך לשום מקום - אולי אפילו יירד עוד, אבל כמובן שכל אחד והציפיות שלו.
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[orstorm]

עניין של הערכת סיכונים

אתה יכול לקבל היום בבנק עד פריים - 0.9, כלומר ריבית של 0.7%
לעומת זאת, בקל"צ אתה קיבלת במקרה הכי טוב (וגם זה כי שילבת עם עם משתנה) 3.16 או משהו כזה
תחשוב כמה העלאות ריבית צריכות להיות כדי שהריבית תטפס מ-0.7% ל-3.16%, ולפי המצב בארץ ובעולם לא ברור אם ומתי היא תתחיל לטפס
קרה והריבית עלתה - אתה יכול לעשות מה שתיכננת עם המשתנה כל 5 - אתה יכול להחזיר חלק ולצמצם בלי קנסות בכל רגע, או אם קרה אסון והריבית באמת זינקה אתה יכול להמיר אותה לקל"צ (שאמנם תהיה גבוהה יותר אבל עדיין). לי דווקא נשמע שלקחת מסלול ריבית משתנה כל 5 כשאין לך כסף שאתה מתכנן באופן די ודאי שישתחרר לך עוד 5 שנים שאיתו תוכל לסגור, זה נשמע לי אישית מסוכן לא פחות... תחשוב עוד 5 שנים איזה בום תוכל לקבל בבת אחת
אז נכון שהפריים מסוכן לעומת הקל"צ, בגלל זה יש עליו הגבלה לשליש מהמשכנתא אבל במצב הריביות הנוכחי לא רואה סיבה לא לעשות את זה

לגבי מה שהפקידה אמרה לך מחשב לא מחשב, אם רוצים אפשר וראיתי את זה יפה בבנקים. זה לא כיף ולא נעים, אבל אין ברירה תעשה סקר ושוב סקר ושוב סקר עד שיורידו. עד שלא תביא לה הצעה אטרקטיבית כתובה מבנק מתחרה אין לה שום סיבה ללכת לברר אולי יש מצב להוריד לך מעבר למה שהמחשב רושם לה

 

[אדמיסימו]

תמהיל

איזה תמהיל היית מציע לי?

 

[orstorm]

תמהיל

אני לקחתי משכנתא של שליש פריים ו-2/3 קל"צ
כאשר את הפריים מינוס 0.9 אני אישית לקחתי ל-30 שנה, למרות שאני מבין את אלו שמורידים ל-25 שנה (כדי לאכול קצת יותר מהקרן), ואת הקל"צ הורדתי לכמה שפחות שנים תוך כדי שנשארתי במסגרת ההחזר החודשי שהיה לי רצוי.
הורדת השנים בקל"צ עזרה לי גם בחסכון בסך תשלומי הריבית, גם באחוז ריבית יותר נמוך וגם מפחיתה עבורי סיכון שאם ארצה בעוד מספר שנים לשדרג דירה ולהחזיר את המשכנתא, הסיכוי לקנס על היוון ריביות נמוך יותר בפרעון מוקדם (קנס שקיים רק בריבית קבועה ותלוי בשנים שנשארו עד לפרעון ההלוואה).
אם אתה יודע באופן די ודאי שישתחרר לך (נניח מקרן השתלמות) כסף עוד 5 שנים שתוכל לפרוע במידת הצורך, אז הייתי שוקל לשלב גם מסלול כזה.
עוד דבר- אפשר לבדוק על שילוב מסלול צמוד בסכום יחסית לא גבוה גם פה כדי לשפר את הריבית של הקל"צ, אבל ההפרש צריך להיות מספיק משמעותי.
את התמהיל שבחרתי (שליש פריים ו- 2/3 קלצ) לקחתי לבערך כל הבנקים, ואז עשיתי מספר סבבים עד שהבנקים התייאשו ונשארתי עם בנק אחד שהיה זול משמעותית מהשאר, רק שהתנה את ההטבה בריבית בהעברת חשבון עו"ש.
בכל מקרה את השטויות של זה מה שהמחשב נתן אז זה מה יש שמעתי גם, ואחרי שהבאתי הצעה מבנק אחר פתאום התברר שיש אפשרות ללכת לקראתי.
אחוז המימון שלך נמוך ואין שום סיבה שתתפשר על ריבית לא אטרקטיבית.

 

[גיל חיו לוי]

הסבר

כיום כמו שהסבירו לך הפריים הוא הכי אטרקטיבי ונכון שיש לו סיכון שהוא ילך ויעלה.
אבל עד שהוא יגיע לרמה של הקלצ יקח לו המון זמן אם בכלל
ובכל מקרה שהוא יגיע לקלצ זה יהיה על היתרה יותר נמוכה ועל שנים יותר נמוכות.
כיום כמעט לכל מי שיש משכנתא יש לו כ33% פריים ולכן יש השפעה מאוד גדולה לגביו ואתה יכול גם לבדוק את הסטטיסטיקה של הפריים במהלך השנים האחרונות.
המשתנה הוא יותר מסוכן מבחינתך במידה ואין לך כספים
לגבי מה עדיף:
1) פריים שליש 258.000 התקופה שלקחת מצויינת ל20 שנה
יש כאלה שמאריכים את הפריים לתקופה יותר ארוכה בגלל הריבית הטובה ומקצרים את הקלצ על מנת לקבל ריבית הכי טובה .
ובסיום הקלצ פשוט מקצרים את הפריים.
לכל אחד מתאים תמהיל אחר
2)אם צפוי לך כספים בעתיד שאתה חושב שתוכל לחסוך במהלך ה5 שנים הקרובות אז תעשה חישוב של כמה תוכל לחסוך בערך
ועל ידי כך תוכל לקחת סכום שבעוד 5 שנים יהיה לך בידיוק .
אתה יכול לבדוק אופציה למשתנה צמוד מדד ולמשתנה לא צמוד .
3)בגלל שההחזר שלך הוא טוב אתה יכול לשקול המון אופציות טובות מבחינתך.
אל תראה לפועלים או איגוד את ההצעה שקיבלת כי הם יציעו לך משהו דומה
ברגע שתקבל הצעה טובה תוכל לעשות השוואה יותר טובה.
לדוגמה שתבין יותר : (תמהיל שתוכל להכניס בערך כ100 אלף שקלים בעוד 5 שנים)
החזר בערך של כ5400 התחלתי .
258.000 פריים ל22 שנה
400.000 קלצ ל10 שנים
116.000 משתנה כל 5 צמוד /לא צמוד ל25 שנה (שיפרע תוך 5 שנים)
למשל -ואז תוכל ללכת לכמה בנקים ולקחת הצעה לתמהיל הזה שבניתה באופן סופי.
רק לאחר שאתה נעול על תמהיל מסויים תוכל לעשות השוואה בכמה בנקים לקבל את ההצעה הכי טובה.
(מה שרשמתי לך זה דוגמה שלא בטוח שיתאים לך אבל לצורך ההסבר )

 

[אדמיסימו]

פועלים

אני לא מבין משהו - הבוקר ישבתי בבנק הפועלים והם נתנו לי הצעה של פריים (ללא מינוס) לשליש ועוד 3.5 לקל״צ. אמרתי להם בצורה מאוד ברורה שההצעה שלהם יותר גרועה מההצעה הכי גרועה שקיבלתי עד כה ושגם אם אקח הלוואה רגילה - אקבל תנאים יותר טובים מאשר המכנתאה שהרגע נתנתו לי.

הפריד טען שקשה לו להתחרות כרגע ובמיוחד עם בנקים קטנים ושהמציאות כרגע היא שהרביניות עלו בחודש חודשיים האחרונים. לעומת זאת אני רואה אנשים עם תנאים פחות טובים והכנסה נטו נמוכה יותר מקבלים ריביות טובות בהרבה ממני. מה אני עושה לא נכון? האם ההצעות הראשונות מראש גבוהות הרבה יותר ממה שאוכל להשיג עם משא ומתן? מעניין אותי אם במשא ומתן אני יכול להוריד נגיד מפריים לפריים - 0.8 - זו ירידה סבירה?

אגב איזה בנקים קטנים עדיפים? אין לי שום בעיה להעביר את חשבון הבנק להצעה הכי טובה - במיוחד אם הם חוסכים לי 100K