סגירת מסלול פיתיון - ב-delay של כמה חודשים

[רימון חייט]

כל משפט המתחיל ב"יתכן" הוא נכון

 

[toffi77]

סגירת מסלול פיתיון - ב-delay של כמה חודשים

כדי לעשות את המהלך של מסלו פיתיון בבנייה פרטית , יש בעיה קטנה...
בכל פעימה בה אני מושך כסף , מותר לי למשוך במסלול הפריים רק סכום כך שסך המסלול פריים לא יעלה על 33% מכלל ההלוואה .

כלומר את מלוא ה-33% במסלול הפריים אני יכול למשוך רק בפעימה האחרונה.
לכן מסלול הפיתוי (כנאה צמוד מדד משתנה כל 5 שנים) אני אמשוך בפעימות משיכה האמצעיות. זה בעצם אומר שאני ארוץ כמה חודשים (3~5 חודשים) עם מסלול הפיתוי ורק אז אסגור אותו.

האם יש בעייתייות בזה?
- מבחינת ההצמדה למדד, המדד כמעט ולא משתנה ואף יכול לרדת. אם הקרן תגדל בקצת בגלל המדד כמה זה במת משנה?
- מבחינת קנס פירעון מוקדם, מראש אני אקבל ריבית נמוכה מהממוצע וכרגע הכיוון בגדול הוא עליית ריבית ולא יריגה כך שאני מרגיש שהסיכון כאן מאוד נמוך.

האם אני מפספס משהו?

 

[רימון חייט]

אם תקבל ריבית נמוכה מהממוצע ערך ה"פיתיון" שלך יקטן מאד

לפיתיון יש שתי מטרות:
1. אחוז פריים גבוה משליש. מטרה שלדעתי בכלל לא בטוח שהינה
ראויה ולא לכולם מתאים אחוז פריים גבוה.
&nbsp
2. השגת תנאים טובים יותר בשאר המסלולים. הבנק אינו מסתכל על מסלול
בודד אלא על רווחיות כוללת בעסקה. אם במסלול אחד הוא נותן תנאים מאד גרועים -
מרוויח יותר, על מסלולים אחרים הוא יהיה מוכן להרוויח פחות. המטרה שלך
לך זה לא אכפת לתת לבנק לחשוב שהוא ירוויח המון על מסלול אותו תסגור ממילא.
לקחת את מסלול הפתיון בריבית נמוכה, יחטיא מטרה זו.
&nbsp
בנוסף, את מסלול הפריים לא כדאי לקחת בכל פעימה אלא אם אתה חושב שאנו במגמת
ריבית יורדת. זהו המסלול היחיד בו התנאים נשמרים ללא קשר למועד המשיכה.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/rimonbook
תובנות בחינם לייעול המשכנתה שלכם: http://bit.ly/EffTovanot
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffNadlan
מערכת לתכנון משכנתה - http://bit.ly/morplanner
טלפון: 03-549-6611
&nbsp
&nbsp

 

[toffi77]

תודה - שאלה עקרונית

צודק בכל מה שכתבת , וכל כך נסחפתי לרצון לעשות פיתיון ולהגדיל את אחוז הפריים ששכחתי למה אני עושה את זה.
&nbsp
שאלה עקרונית:
נניח שאני לוקח משכנתא של 1.2M מחלק את ההלוואה שלי ל-3 מסלולים, וגם מבצע את המשיכה ב-3 פעימות לפי התקדמות הבניה :
1. פעימה ראשונה 400K (בעת הוצאת המשכנתא) במסלול הקל"צ
2. פעימה שניה 400K (שלושה חודשים אחרי המשיכה הראשונה) במסלול משתנה צמוד (שכל כולה מיועדת לפמסלול פיתיון)
3. פעימה שלישית 400K (3 חודשים אחרי הפעימה השניה) במסלול פריים.
&nbsp
אם מיד אחרי הפעימה השניה אני הולך ומחזיר את כל המסלול שזה עתה לוויתי, כאשר אני מגיע לפעימה השלישית לפי התקדמות בניה, האם עדיין הבנק ייתן לי למשוך 400K במסלול פריים? הרי באותה הנקודה בעצם יש לי 400K בקל"צ ומשיכת 400K בפריים מביאה את הפריים ל-50% מההלוואה.
&nbsp
הבנקאית טוענת שלא. אבל מצד שני אילו המסלולים שקבענו וחתמנו מראש, הבנק יכול שלא לאפשר לי?
&nbsp

 

[רימון חייט]

שאלה מעניינת. אם יש לך משאבים מתאימים תוכל לברר אותה בבית

המשפט מול הבנק.
לדעתי התשובה ממש לא חד משמעית.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/rimonbook
תובנות בחינם לייעול המשכנתה שלכם: http://bit.ly/EffTovanot
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffNadlan
מערכת לתכנון משכנתה - http://bit.ly/morplanner
טלפון: 03-549-6611

 

[toffi77]

כן...מסכים. מצתי כאן פינה לא פתורה

אבל את האמת גם בלי לשחק משחקים של פיתיון:
נניח שחילקת בדיוק שליש למסלול פריים ואתה לוקח אותו בפעימה האחרונה, שזה כמה חודשים אחרי כל הפעימות הקודמות. בנתיים בחודשים האלו שילמת כל חודש החזר חודשי של משכנתא והקטנת במעט את יתרת החוב במסלולים האחרים.
נניח בדוגמא של 400K, 400K, 400K
עד המשיכה השלישית (שכולה פריים) הקטנת את ה-2 מסלולים האחרים ל... נניח 395K כל אחת. אז בעצם כדי להישאר בשליש פריים אסור לבנק לתת לך את כל ה-400K אלא רק 395K
&nbsp
לא כך?

 

[toffi77]

רגע - פתאום חשבתי על משהו ואני קצת לא מסכים איתך....

לפי התקנות החדשות מ-2015 קנס פירעון מוקדם מחושב לפי היחס בין הריבית הממוצעת במשק עבור אותו סוג הלוואה לבין... הנמוך מבין:
א. הריבית שקיבלתי בהוצאת המשכנתא
ב. הריבית הממוצעת לאותו סוג הלוואה בזמן הוצאת המשכנתא
&nbsp
כך שבעצם אין שום בעיה לקבל ריבית פיתיון גבוה רק כדי להוריד ריביות בשאר המסלולים , לשלם אותה למשך נניח 3-4 חודשים (ההפרש לא יהיה רציני) ואז לבצע פירעון . ההשוואה במקרה הזה תהיה לאפשרות השניה.
&nbsp
נכון?

 

[נגבי2]

נכון מאוד, זה הפיתיון כאן

לא הבנתי למה זה סותר את מה שרימון אמר.

רק קח בחשבון שהמדד יכול לעלות בכמה חודשים האלה, נגיד ב 0.8%, ומתוך ה 400000 שלך זה כמה מאות טובות רק הקנס, בלי הקרן עצמה שעלתה בעוד 3000..

 

[רימון חייט]

מה שאתה אומר נכון ומחזק את דבריי

לא יודע מה לוח הזמנים שלך אך יתכן וכבר לא
תהיה עמלת פירעון כלל כשתיקח את המשכנתה בקרוב.
הצעה לביטול עמלה זו מקודמת על ידי הכנסת ובנק ישראל.
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתה יעילה - http://bit.ly/rimonbook
תובנות בחינם לייעול המשכנתה שלכם: http://bit.ly/EffTovanot
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffNadlan
מערכת לתכנון משכנתה - http://bit.ly/morplanner
טלפון: 03-549-6611

 

[Fitch]

אני סוחב כבר שנה מסלול פיתוי. כל עוד המדד לא משתולל אין בעיה