סיבה (אחת...) לעליית מחירי הדיור.

[ש מים]

סיבה (אחת...) לעליית מחירי הדיור.

אין לי ספק שזו אחת הסיבות: מדינת ישראל דלה בחומרי גלם (ובעובדים זולים!) ותלויה ביבוא. כל הללו מועמסים על מחיר הדירה. לכן, לבוא ולטעון ש-"שחררו יותר קרקעות ומחירי הדיור ירדו" זו טענה רדודה ומגוחכת מצד אחד ושקרית ובעלת מניעים אינטרסנטיים (קבלנים וחברות בניה שרוצים "לאגור קרקע", בעלי קרקע המעוניינים לקדם הפשרה ועוד גורמים) מצד שני.
הפתרון חייב לבוא קודם כל בהוזלת תשומות הבניה, וזה לדעתי ע"י שימוש בחומרי גלם מודרניים וחדשניים ואולי גם טכנולוגיות בניה חדשות ומודרניות יותר.

 

[דן רוזנצביג]

מה בהקשר מחיר הקרקע והמסוי

שני נושאים הקשורים אך ורק במדיניות ממשלתית.
לדעתי, אין למדינה אינטרס להוריד את מחירי הדיור. מה שיפגע בבנקים וברוכשי הדירות בשנים האחרונות ובכלל.

 

[ש מים]

שקר מחירי הקרקע

בכל פעם זה מרתיח אותי מחדש...

הסיסמה הזו (שכתבתי אין-ספור פעמים מי ומה האינטרסים העומדים מאחוריה)...
אנסה להסביר ממה מורכב "מחיר הקרקע" ואיך הוא נקבע:

1. ראשית, מדבריך אני מניח שאתה מתכוון ומכוון לקרקעות שמשווק רמ"י (כי אחרת, את טענות "מחירי הקרקע" היית מפנה מן הסתם גם ליזמים/קבלנים הפרטיים ולא ל-"מדיניות ממשלתית").
2. יש להבין שיש הבדל בין המחיר שהמדינה מקבלת (גם מהפרטיים, באמצעות מיסוי) לבין מה שאתה/רוכש הדירה משלם. ובפירוט: חלק ניכר ממחיר הרקרע הינו אגרות פיתוח, שמשולמות בד"כ לרשות המקומית ושנועדו לממן את התשתיות הציבוריות בשכונה. חלק גדול מהסיבה לעלויות הפיתוח הגבוהות הינן תקנות של משרדי ממשלה שונים (למשל: רוחב הכבישים והמדרכות שקובע משרד התחבורה, ובמקרה של פיתוח ע"י משרד השיכון - רמת הגימור/פריטים שנקבעת). בעיני ולדעתי הפרמטרים והדרישות הללו "תפסו תאוצה (לא מוצדקת)" במהלך השנים, בין היתר "כדי להיות דומים לארה"ב" (ואני לא מאשים את משרדי הממשלה דווקא, אם כי לא הייתי מסיר חשדות לקנוניה בין קבלני פיתוח/ספקים לבין פקידים הקובעים דרישות פיתוח, אלא גם את "ציבור הצרכנים" המפונק והמתייפייף). אני בהחלט סבור שבהרבה מקומות ומקרים יש להוריד את הדרישות, דבר שיוזיל מאוד את מחירי הפיתוח ואגב - גם את מחיר הקרקע המושת על הצרכן.
3. חלק ממחירי הפיתוח הגבוהים נובע מבניה באזורים "נחותים" (טופוגרפיה, קרקע מזוהמת, קרקע בעלת ניקוזים בעייתיים וכד'). את הסיבות לתכנון ולבניה באזורים אלה יש לבדוק נקודתית.
4. נקודת הנקודות: מחירי הקרקע לא נקבעים ע"י הממשלה, אלא ע"י השוק! והערכת המחיר נעשית ע"י שמאים. כמובן שהמדינה יכולה לסבסד מחירי קרקע (שבבעלותה), אבל - אתה יודע - למה לה לעשות כך?? יש הרבה דילמות ופתרונות בנושא. אם זה "כדי לסייע לזוגות צעירים", אז קיימות (ומומצאות) תכניות שונות לסיוע ברכישה. אם זה כדי "לפתח את הפריפריה", אז גם לזה יש תכניות ייחודיות. אבל למה שהמדינה (ולמעשה - אתה ואני וכולנו!) תממן רכישת קרקע במרכז הארץ למי שרוצה לרכוש דירת או וילת יוקרה באבן-יהודה או בהרצליה???
5. כן, מחירי הקרקע מושפעים גם מההיצע (אבל גם מהביקוש, ועל כך בהמשך). אבל ההיצע מושפע מתכנון והתכנון ממדיניות תכנון. האם אתה מציע למשל להעלות היצע ע"י פגיעה בערכי טבע? כן, יש גורמים רבים במשרדי הממשלה (בעיקר ברמ"י ובמשב"ש) שסבורים שכן. אני מתנגד לכך חד-משמעית (לא ארחיב כאן בסיבות, כדי לא לסטות מהנושא העיקרי).
6. היצע מושפע גם מגורמים נוספים. למשל - בעלויות בקרקע. כן. במקרה זה אני סבור שעל המדינה לעשות יותר! עליה לפעול יותר בנושאים אלה (דבר שלמעשה היא כמעט ולא עושה היום). למשל - הקמת גוף שיטפל ויפתור את בעיות המושע והפלישות במגזר הערבי (וגם היהודי!), שיתמודד ביתר יעילות בנושא טבלאות איחוד וחלוקה, בפדיון קרקע ובתכנון ושיווק קרקע פרטית עם "בעלים לא מאותרים" (בלי פוליטיקה: ראה "עמונה"). במקרים מסויימים - של קרקעות פרטיות - לא יהיה גם מנוס מהפקעה (וכמובן פיצוי מלא), אפשרות שקיימת כבר היום בחוק (ראה "רכישה לצורכי ציבור, 1943").
7. ביקושים... לדעתי זו נקודת המחלוקת הגדולה ביותר: מה הם הביקושים?? בהתאם לנתון זה נקבעים יעדי התכנון והשיווק ומהם גם מושפעים המחירים (למשל, בשל לחצים פסיכולוגיים המופעלים על הציבור). לא אכנס כאן לניתוח מעמיק, אבל בקצרה, יש 2 סוגי רוכשי דירות: "רוכשים להשקעה" ו-"רוכשים מכורח צורך אמיתי". נשאלת השאלה האם המדינה יכולה וצריכה להבדיל בין 2 האוכלוסיות הללו ואם כן - האם לתת העדפה לאחת מהן? אחת הטענות היא שההעדפה צריכה לבוא לידי ביטוי במחיר (וכך - אולי - להוריד "ביקושים מזוייפים", מצד משקיעים למשל, שגורמים להעלאת מחירי הדיור).
8. ההיצע והביקוש מושפע כמובן גם מגורמים נוספים, כמו: נגישות לתעסוקה, איכות וזמינות תשתיות תקשורת ותחבורה ל-"מוקדי ההון והכלכלה והתרבות" (ובמילים פחות מכובסות: לתל-אביב...). על המדינה לפעול לספק את האיכויות הגבוהות ביותר לאזורי הפריפריה וההעדיפות הלאומיות, כדי לפזר אוכלוסיה ולהביאה לשם (ובכך כמובן לגרום לפיזור והגדלת ההיצע, דבר שיגרום לאיזון ו-"יישור" הגרף הגיאו-כלכלי של מחירי הדיור הארצי).

 

[ש מים]

תוספות

1. מרכיב נוסף המשפיע על מחיר הדירה הנו רמות הגימור והדרישות הרגולטיביות הנוספות, שעלו עם השנים. בחלק מהמקרים (למשל: דרישות ומפרט) למדינה אין השפעה על המחיר ובמקרים אחרים (דרישות רגולטיביות) הנושא מורכב מאוד (למשל: דרישות כיבוי אש - מוצדקות או לא? דרישות איטום רעש? דרישות הג"א? חברת-חשמל? וכו').
2. אופי הבניה: מחקרים רבים שנעשו לאחרונה מראים שבניה במגדלים מייקרת מאוד את מחירי הדירה (ואינה חסכונית בקרקע!). דבר זה סותר את התפיסה המקובלת (בקרב מתכננים ומשרדי ממשלה רבים) כי "בניה לגובה מייעלת את השימוש בקרקע ומורידה מחירים"). כן, אני סבור שיש להתייחס למחקרים אלה ולשנות את הגישה הרווחת!
3. מיסוי: משפיע מאוד על המחירים. ולוא דווקא "המיסוי הישיר", שכולנו מכירים, אלא דווקא (ואולי בעיקר) מיסוי עקיף. למשל: על חומרי גלם, על עובדים זרים. האם מיסוי זה מוצדק או לא? האם יתן להפחית אותו? אולי... אבל כאן - לדעתי - השאלה גדולה וכבדה ובמהותה עומדת הסוגיה של "הכנסות המדינה" ו-"סדרי עדיפות לאומיים". אני חושב שזו תהיה יוהרה גדולה מידי מצידי להיכנס לסוגיות אלה מבלי להכיר את ספר התקציב של המדינה ואת סדרי העדיפות הלאומיים (שאגב, בבסיסם הינם פוליטיים בפוליטיקה - בעיקר בין יהודים - לכל 3 אנשים יש 5 דיעות....).

 

[דן רוזנצביג]

מצד אחד אתה רותח ומהשני אתה מטיל על הממשלה את ההאשמה

אני מסכים של"סדרי העדיפות הלאומיים" קיימת השפעה משמעותית. אבל לאור ה"בזבוזים" המשוועים, כספים "יחודיים" ותמיכה במגזרים בלתי פרודוקטיבים - סימן השאלה נותר בעינו.

 

[ש מים]

צודק...

"רותח", כי התמונה מורכבת מאוד (כפי שאפשר לראות ממה שכתבתי), וכי רוב הטוענים נגד "המדינה" מפנים את ההאשמות כלפי גופים (רמ"י ומינהל התכנון) שהשפעתם על המחירי הדיור נמוכה יחסית, בעודם מוצאים מהמשוואה את הגורמים האחרים (משרד השיכון ודרישותיו, חברי-הכנסת והשרים -שמרפדים את עצמם בתנאים ומשכורות, הבאות לידי ביטוי בדרישות מיסוי מהאזרחים במדינה, משרד התחבורה וגם הרוכשים המפונקים עצמם!).

 

[ש מים]

דן, סליחה...

אני לגמרי מסכים עם מה שכתבת.
תפסת אותי ברגע לא טוב כנראה, כמו שכתבתי - בעקבות חשיפת-יתר לדיעות ואמירות נבובות וסיסמאתיות.
אתה צודק.
(מצד שני, בזכות הכעס שלי הרווחנו מאמר מעניין. לא?

)

 

[shershku]

דוגמא נוספת לטענה שלך

ולא לעליית מחירי הדיור, אלא במחיר החשמל לציבור.
מאשימים את מחירי הקרקע בזה שלא מקדמים בארץ מספיק פרויקטים של אנרגיה מתחדשת.
למרות שיש פה גם מקובעות של הממשלה ומשרתי ציבור לעולם מיושן.
למרות שישנה שחיתות בתחום האנרגיה - אחת מהשתיים הידועות לי הקשורות לממשלה.
למרות שעד לאחרונה הקשו על אזרחים לבנות מתקנים על גגות הבתים.
ישנן סיבות רבות אחרות ללמה לא קידמו את האנרגיה המתחדשת בישראל, הקשורות לתכנון קרקע. למרות, שיש תעשייה ישראל שמייצרת ומפתחת מתקנים לייצור אנרגיה מתחדשת.

 

[ש מים]

מהיכרותי המועטה עם תחום זה

אני סבור שיש משהו צודק בדבריך, אבל אני לא יודע אם מדובר ב"שחיתות" או בעצלות (מחשבתית/קיבעון, או פשוט חוסר רצון להפעלת אנרגיות מצד משרתי ציבור מסויימים. לכך אני מוסיף: "מחסור בכוח אדם"...)