סיוע בבחירת מגרש ועוד מספר שאלות

[Shahar75]

סיוע בבחירת מגרש ועוד מספר שאלות

החלטתי שעדיף לפתוח שרשור חדש, כיוון שקודם עסק בנושא אחר. הצלחתם לשכנע אותי שגם לי יש סיכוי להצליח לגור במה שאני רוצה ולא ה שאחרים כבר בחרו בשבילי. אני מחפש מגרש באזור נס ציונה או מושבי הסביבה. גם אזור השרון בא בחשבון, אבל נראה לי יקר מאוד. השטח חייב להיות לא פחות מ-350 מ' ורצוי 500 מ"ר. כששאלתי אנשים פרטיים שמוכרים מגרשים, המחירים היו בשמיים. בדקתי בטירת שלום (נס ציונה) שטח של 330 ורצו ממני 180 אלף דולר. במכרז של המינהל מצאתי מגרש של כ-350 מ"ר, אבל מידות המגרש הן בערך 12 מ' על 29 מ'. המגרש הוא מאורך ולא רוחבי. אני אלרגי לרעש ורוצה מקום שקט עם רמת חינוך גבוהה. (שמעתי שיש צרות עם בתים על מדרון) ולכן חושב שעדיף מקום שטוח. אגב, הפחידו אותי לגבי תנועת האדמה על מדרון. מה גם שהסלון יוצא, ברוב המקרים, קומה למטה. התקציב הכולל שלנו הוא כ-300,000$ אם נתמתח עד קצה גבול היכולת ולכן חשבנו להשקיע במגרש כ-120,000$. הסכום נראה לכם ריאלי? אם ניקח חשבון את התקציב הכולל, בהתחשב בכך שלא הגענו מקיסריה ולא מחפשים לנקר עיניים, כמה ניתן להשקיע במגרש? כשבדקתי את תקנון המכרז, אחוזי הבניה הם 50% בחלוקה של 35% בקומה התחתונה ו-15% בקומה העליונה. האם זה כולל מרתף? עליית גג? אלו שטחים לא נכללים בשטח הבנוי (ממ"ד?) האם אלו מעט מדי אחוזים או שזה בהחלט סביר בימינו?

 

[nob]

לדעתי

120K בשביל 500מ"ר זה יחסית נמוך. תגיד לי אם תמצא אחד כזה

שמעתי משהו על מגרשים בהרחבה של גבעת ברנר - שווה לבדוק, אם אתה מחפש באזור. יש גם את תלמי מנשה ששמעתי שמתכננים הרחבה. מגרש 12X29 זה לא הכי מוצלח, במיוחד אם זה לא דו-משפחתי, כי ייצא לך בית יותר כמו רכבת - יותר מסדרונות וחבל על השטח, גם כך אחוזים די נמוכים.

 

[Shahar75]

ההרחבות

גרתי בגבעת ברנר מס' חודשים וברגע שמטוסי הקרב של תל נוף השתמשו בחדר השינה שלי כמסלול המראה, ויתרתי על האזור. שמעתי רק על פרוייקטים בתלמי מנשה. המגרשים הם של 250 מ"ר. ממש קטנטנים. מדובר בדו-משפחתי. כמה אחוזי בניה נהוגים בימינו? 50% נחשב מעט? מה לגבי התקציב הכולל? סביר? ניתן להקצות יותר לקרקע?

 

[nob]

לא מכיר את האזור שם בכלל

חבר שלי מתעניין באפשרויות שם. אני התמקדתי באזור יותר צפוני (כביש 5+), ובתקציב הרבה יוצר נמוך משלכם. מקווה לסיים עם 200K להכל. אולי אני חולם... לגבי אחוזי בניה - אם זה 35% בק"א ו15 בק"ב זה יוצא שכל הבית מקסימום 175מ"ר - זה לא נשמע לי הרבה. תשאל כאן אנשים אחרים - כולם בונים כ200מ"ר.

 

[ענתש]

אני באזור השרון והמחירים מרקיעים פה

שחקים באמת.על מגרשים של חצי דונם המחיר פה הוא סביב 220-250K תלוי אם במושב או בישוב גדול יותר. עם זאת בשרון יש אפשרות אחת כרגע למגרש יחסית זו וזה כפר יונה. לא יודעת מה להגיד לגבי כפר יונה. גרתי בכפר יונה 6 שנים (ואמשיך לגור פה עד שאסיים לבנות כי השכירות הכי זולה באזור) והישוב הוא...לא משהו. לא משקיעים בתושבים בכלל. מצד שני מאז שבאתי לפה כמות האוכלוסיה החדשה והצעירה שהגיע לפה הכפילה את עצמה בערך ואני יודעת שאנשים שמשקיעים בנדל"ן עבורם כפר יונה זה התפוח הלוהט כרגע. המחירים פה עולים לאט ובהתמדה בשנה האחרונה מאז שיבש לגמרי שוק הנדל"ן בקדימה ופרדסיה. כפר יונה זה פשוט "הגל הבא" של המושבים היקרים כנראה. מצד שני, מושב זה כבר לא יהיה פה. בונים בניינים נמוכים, כמו גם וילות. בשבילינו זה עיר כבר (באנו שנינו ממושבים קטנטנים בצפון הארץ) אז קנינו במושב קטנטן בלב השרון ושילמנו את המחיר

המגרשים במערב כפר יונה (אזור חדש) יכולים אולי להגמר ב-120K ל-300 או 350. זה המקום היחיד בשרון ככה כרגע. מצד שני יש פה גם כל מיני קבלנים עצמאיים קטנים כאלו (בונים ומוכרים -2 או 3 בתים) שיכולים למכור לך בית על נייר בערך ב-300K ושתעשה מה שבא לך עם העיצוב שלו. שווה לבדוק. יש פוייקט גם שנקרא "רמת אמיר" ליד צורן (יהיה שייך לקדימה-צורן) של מגרשים 250 מ"ר במחיר הזה כולל הכל (אפילו את העו"ד). תכנון השכונה נראה יפה (יושבת על פארק ענקי למדיי) ובינתיים הכל שם חולות. מוכרים מגרשים. אבל המגרש קטן, אין מה לעשות. לא מכירה את אזור נס ציונה אבל תתיעץ ב"מאגר" מפורום שיפוץ ובניה, הוא מכיר היטב. אגב, אם התקציב למגרש הוא כזה אפשר כן לשקול מגרש של 250 אם אפשר לבנות עליו משהו שאתה רוצה.

 

[ענתש]

אה, איזה ../images/Emo163.gif אני

אם אתה מוכן באזור השרון לגור מזרחית יחסית אז יש מגרשים יחסית זולים ולא קטנים שעומדים בתקציב שלך בישובים מקסימים כמו עולש ובארותיים. שווה לבדוק גם את כפר יעבץ ואת בת חפר ואת גן יאשיה (שהפך למקום מאד לוהט ומבוקש ע"י צעירים פה בסביבה) ויותר לכיוון חדרה יש את מושב מאור. יש גם הרחבה של מושב עזריאל שהוא מושב מעורב דתיים וחילוניים.

 

[הקטנה באלפי ישראל]

כפר יעבץ הוא מושב "דתי"

 

[og3]

אם אפשר לשאול....

איפה בדיוק בשרון את בונה? אנחנו קנינו בקדימה בכפר בקבוצת שיתוף. יזם שמאגד מספר משפחות, יחדיו ניגשים למכרז על מגרש ובמידה וזוכים מקבלים בית מוכן לחלוטין. מבחינה חיצונית לא ניתן לעשות שינויים אך העיצוב הפנימי לשיקולך. המחיר יצא מצחיק למדיי (בגלל סוג העיסקה). בית דו משפחתי על מגרש של 330 מ"ר - 269000$ ידוע לי שיש הרבה עיסקאות כאלה באזור...אז פשוט כדאי לבדוק. דרך אגב "למה הכוונה "יבש לגמרי שוק הנדל"ן בקדימה..."

 

[ענתש]

יבש לגמרי שוק הנדל"ן בקדימה

זה אומר שאין כמעט מה לקנות שם. המצב סתום. זה הגיע לאבסורד ששטחים של 400 מ"ר שלפני שנתיים מכרו ב-160 אלף דולר נמכרים היום ב-250 אלף (זה היה לפני חצי שנה, בטח כבר נמכרו). אין המון עסקאות של קבוצת שיתוף באזור, והאמת שזה לא התאים לי כל כך, תראה מהתוכניות שלי המצורפות פה בשירשור אחר שהיו לי שגעונות משלי ולא התאים לי שיכתיבו לי חזיתות או כל דבר אחר

דווקא אני מכירה את קדימה היטב כי חיפשתי שם קרקע במשך כמעט שנתיים. לא מצאתי שום דבר שרציתי ממש. וגם בעלי מאד התנגד כי הוא אמר שזה שוב לגור בעיר (שנינו במקור ממושבים ממש קטנטנים בצפון. וכבר הפנמו שהעבודה והחיים שלנו במרכז אבל אנחנו מתקשים להתמודד עם "העיר הגדולה" כצורת חיים. אני מבינה למה למי שבא מעיר קדימה זה מושב, אבל בשבילי זה בכל זאת עיר). של מי הקבוצה שלכם ? שירלי דן או של מימון נכסים ? יש לי חברות שגרות בבתים של קבוצה של מימון נכסים ולא היו מרוצות מהאדריכלית שסיפקו להם. כדאי לקחת במקרה כזה אדריכל נוסף מטעמכם... האמת שהחיים שלנו כרגע סובבים סביב קדימה - גן מעולה לילדים (הכי טוב בכל האזור לדעתי. ואני בדקתי 17 גנים לפני שהחלטתי) ויש שם יופי של פעילויות וחוגים אחר הצהרים ובגלל הגן גם כל חיי החברה שלנו ממילא שם. אז לא ראינו צורך לשנות הרבה

אמנם קנינו במושב קטן אבל אם אתה בונה בקדימה אז נהיה שכנים מאד קרובים

(בוא נגיד שהבת שלי יכולה לבוא לחברים שלה בקדימה על האופניים). אני אשלח לך במסר.

 

[og3]

היי ענתש...

הקבוצה שלנו שייכת למימון נכסים. הקבוצה התגבשה לפני שנתיים והיום אנחנו ממש בסיום (עוד חודש כניסה). הבנייה בפועל (אחרי אישורים וכו') החלה בסביבות דצמבר. אני כמובן לקחתי לעצמי אדריכלית ששינתה קצת את הבית וכמובן אחראית על העיצוב הפנימי. בסך הכול אני מאוד מרוצה ועשיתי עיסקה מעולה כי שני בתים בפרוייקט נמכרו כול אחד בקרוב ל 400 אלף דולר (אחד מהם של מימון עצמו והשני של היזם). באיזה גן הילד/ה שלך? (בטח תגידי לי מירם

)

 

[ענתש]

בררררור, לא ?

 

[ענתש]

אגב, 269 זה מחיר מעולה. בטח קניתם

מזמן (לפני יותר משנתיים ? בשנתיים האחרונות המחירים השתגעו). יש לי חברה שקנתה משהו במחיר דומה ומכרו את הדו שלידה עכשיו ב-410 אלף. לא יאמן.

 

[ענתש]

ולגבי אחוזי בניה -

זה לא כולל שטחי שירות ומרתף ועליית גג וממ"ד. שטח שירות זה חדר שגובה התקרה שלו הוא 2.20 מטר. לכן באחוזי בניה של 50% אפשר לבנות גם 300 מ"ר (על שטח של 300 - 150 מ"ר בית ועוד 100 מ"ר מרתף מתחתיו ועוד 50 מ"ר שטחי שירות כמו חניה סגורה או "סתם" חדרים עם תקרה נמוכה.

 

[האדם הפשוט]

מגרש ב 50000$ מתאים לך ?

יש בישובים מסביב לאשקלון . לדעתי אתה יכול לקנות מגרש עד 150000$ , ב 150000$ אתה יכול לבנות בית ראוי לשמו . אם תסתפק בבית של 150 מ"ר תוכל אפילו לרכוש מגרש של 180000$

 

[בינא]

יש מגרשים כאלה בגדרה

תוכלו לקבל פרטים אם תכתבו לדוא"ל החתימה למטה

 

[איריסג]

לדעתי באבן יהודה

תוכל למצוא מגרשים של שליש דונם בסביבות ה 140-150 אלף דולר. מגרשים של חצי דונם הם נדירים הרבה יותר ולכן יקרים מאד.

 

[ענתש]

באבן יהודה אפשר לקנות מגרשים

בין 120 ל-150 אלף דולר אם מוכנים לחכות כשנתיים עד תחילת בניה כי הם מופשרים אבל מחכים לקבוצה שתקנה כדי שהמועצה תעשה תוכנית פיתוח. כלומר, על הסכום שמשלמים שם יש להוסיף עוד פיתוח מאוחר יותר, כשתהיה תוכנית פיתוח. אם רוצים מגרשים באזור שכבר יש לו תוכנית פיתוח ותכף בונים בו אז תוסיפו כ-50 אלף דולר. בכל המקרים מדובר במגרשים של 300-350 מ"ר. הבירור נכון ללפני חצי שנה בערך.

 

[איריסג]

זה במקרה הטוב....

במקרה שלנו, המועצה פשוט הודיעה לנו חגיגית שמאחר ומדובר ברחוב שמיועדים להבנות בו רק 5 בתים (השישי כבר בנוי מזמן, זה בית שהוא ברחוב קיים. בית ישן, שאחד הצדדים שלו גובל במה שאמור להיות הרחוב שלנו) - אז שנואיל ונתכבד ונשבור את הראש לבד עם תוכנית הכבישים וכו' - ורק נביא אותה למהנדס המועצה לחתימה. וכך גם יהיה עם הפיתוח... אנחנו נעשה (במקום לשלם למועצה, כמובן) את הפיתוח בעצמנו (קו ביוב שיתחבר לקו ברחוב הראשי, מדרכות וכו') - וכשיבואו שאר האנשים לבנות ברחוב - נדרוש מהם את החלק היחסי.

 

[הקטנה באלפי ישראל]

נשמע כמו התנהלות בלתי- תקינה......

 

[איריסג]

אני לא חושבת שזו התנהלות בלתי תקינה

העניין הוא שמדובר על קרקע פרטית, כשכרגע רק אנחנו בונים על מגרש אחד מתוך החמישה, כך שהברירה היא או לחכות שהיו לי ילדים בוגרים (כי שניים מהמגרשים הנותרים הם של ההורים של האיש שלי והם מיועדים לנכדים, שטרם נולדו...) ואז לבנות את שלושת הבתים ביחד, ולקוות שבינתיים גם שני בעלי המגרשים האחרים ירצו לבנות עליהם. או לעשות הכל בעצמי - וכמובן לחסוך את עלויות הפיתוח שמשולמות לרשות המקומית (לחסוך אולי זה לא הביטוי הנכון כי העלויות כנראה יהיו די דומות).