סיוע בתמהיל משכנתא - מחיר למשתכן

[יוסיגב]

שלום לכולם,

זוג+1 (סביבות ה-40). דירת מחיר למשתכן - 3.3 מיליון, רוצים לקחת משכנתא על 60%, כלומר כ-2 מיליון ש"ח משכנתא. מעוניינים שהמשכנתא תהיה לבין 10 ל-15 שנים (לא יותר).

הכנסות חודשיות - 50 אש"ח
הוצאות חודשיות - 20 אש"ח (כולל שכ"ד). 15 אש"ח (ללא שכ"ד)
חובות - אין

אשמח להמלצות לגבי תמהיל, תודה!

 

[82little]

מניח שהבנק יאשר החזר בחצי מהכנסה פנויה ללא השכר דירה. כלומר 22.5 א.

זו משכנתא שאמורים לסגור תוך כ 8 שנים. לא 10 עד 15.

השתמשו במחשבון משכנתא לסימולציות.

תמהיל שליש פריים אפשר להאריך עד 20 שנה כדי לקצר בקלצ ולקבל ריביות טובות. אבל יכול להיות שיתאפשר גם ב 15 שנה או 10.

והשאר בקלצ עדיף לפצל לשתי הלוואות לאפשר יותר בקלות פרעון מוקדם.כלומר שליש נניח ל 7 שנים ושליש ל 8 שנים.

בסימולציות במחשבון זה יהיה יותר ברור..על כמה שנים לפרוס...

ן בסיום קלצ ל.קצר הפריים.

האם כבר שילמתם לקבלן ההון העצמי?
מה לוח התשלומים?
האם עית7 להקדים כדי להבטיח ריבית?₪
..
בדרך כלל משליום קודם מהקלצ ובסוף הפריים
בהצלחה.

 

[82little]

האם כבר שילמתם לקבלן ההון העצמי?
מה לוח התשלומים?
האם ניתן להקדים כדי להבטיח ריבית?
..
בדרך כלל משלמים קודם מהקלצ ובסוף הפריים
בהצלחה.

 

[יוסיגב]

שלום ליטל82,

תודה על עצתך! אני מבין שאתה ממליץ על שני שליש קל"צ ושליש פריים ולחלק את הקל"צ לשתי הלוואות שתהיינה מתחת ל-10 שנים לקבל ריבית טובה יותר. הנה סימולציה של קל"צ ל-6 ו-7 שנים ופריים ל-9 שיוצאת בערך 22 אלף לחודש.

הסיבה שכתבתי 10-15 שנים היתה שלא חשבתי שהבנק יתן לי להחזיר כל כך הרבה באחוזים מההכנסה אבל אין לי בעיה אמיתית לכסות את הסכום הנ"ל.



טרם נחתם חוזה, אבל צורת התשלום היא אכן אחד האתגרים - בעקרון זה הלוח הסטנדרטי של מחיר למשתכן - 20% תוך 45 יום מחתימת החוזה והיתר פרוס במנות של 10% כל מספר חודשים עד המסירה (אז 10% אחרונים). הייתי מעדיף לנעול ריביות, אבל למעשה אם הבנק ידרוש ממני לשלם נגיד 30% ראשונים (ו-10% אחרונים) אז למעשה אצטרך כסף מהבנק רק כחצי שנה אחרי חתימת החוזה (וזה יקרה רק עוד כחודשיים-שלושה, הסגר עושה בעיות בלו"ז).

 

[82little]

כן. זה הכוונה.

כאן רשמת רק 1.8 מ משכנתא אבל כל מצב כגון 2 מ באותו העיקרון. בחלוקת התמהיל. הארכת פריים וקיצור הקלצ.

הבנק יכול לאשר למיטב ידיעתי במחיר למשתכן 10 אחוז שלכם כהון עצמי ראשוני ואז כבר להיכנס עם כספי הבנק.

כלומר להכניס מהקלצ ככל המוקדם

ולקבל הריביות הטובות של עכשיו.


אבל מצד שני שווה לזכור שבגלל טווח הקלצ הקצר, גם עליה מסויימת בריבית לא תעשה לכם נזק גדול מידי בסך הריביות כי הקלצ נפרש על מעט שנים -- עשו סימולציות במחשבון להבין את העלויות -- וזה, שוב, אם אכן תשמרו כל הקלצ 7 שנים ומטה.

קיצור הקלצ זה יהיה הכי מוצלח -- גם אם יהיה צורך להאריך במידה בפריים. .

ובכללי זו משכנתא גבוהה יחסית אבל גם סך הכנסות גבוה . והרבה מעל הממוצע. לכן צריך למצוא את הבנק שירצה אתכם מספיק ויאפשר החזר חודשי גבוה לפי מה שמתאים לכם. חבל לכם לשלם ריביות ענק לבנק. חשוב שאותו בנק יתן את הריביות והתנאים הכי טובים. אז ללכת לכמה בנקים עם התמהיל הרצוי לכם ולהשוות.
שווה גם לעבור בנק אם זה מה שייתן את השיפור בריביות.

גם ביטוח החיים חשוב ויהיו הבדלים בין החברות. אז צריך להשוות חזק ולקחת רק ביטוח עם הנחה לאורך כל ההלוואה.
בהצלחה.