חצי נפילה
באיזה איזור מדובר?
לצערי ישנן שאלות רבות בנושא השכירות שלא נשאלות. חברות השיווק מציגות את הנתונים לגבי דמי השכירות, ההוצאות השוטפות (ללא בלתי צפוי), מחיר הרכישה ומכאן נגזרת התשואה.
שאלות שחשוב לשאול ולבדוק בבדיקה עצמאית:
1. מהם דמי השכירות הנהוגים באיזור לגבי בתים דומים להשקעה שלי?
2. אחוז אכלוס הדירות כיום.
3. חוקי המקום לגבי פינוי דייר.
4. רגולציה בנוגע לשיפוץ נכס במקרים של החלפת דייר. ישנם איזורים (כמו האיזור שציינת) שמחייבים inspection מקדים וגורמים לאיבוד זמן רב של דמי שכירות.
5. כמה זמן לוקח לאכלס בית/דירה בחודשי החורף וכמה זמן בחודשי הקיץ?
6. מי משלם את דמי התיווך/ניהול בעת אכלוס הנכס בדייר? באיזורים חמים (ניו יורק), העלות חלה על הדייר ובאיזורים חלשים יותר, בעל הנכס משלם לרוב חודש שכירות למתווך.
7. סיווג המקצועות של העובדים באותו איזור.
8. הבטחונות שנהוגים באותו איזור. בניו יורק למשל, אנחנו מקבלים כסף מזומן של בין חודש שכירות ל-4 חודשי שכירות (מעבר לתשלומים השוטפים) שמופקד בחשבון המשקיע ומהווה ביטחון לבעיות עתידיות.
לגבי בדיקות ספציפיות:
1. בדיקת קרדיט הינה חובה! פרט לציון הקרדיט, חשוב לבחון האם יש late payments בהלוואות או בכרטיסי אשראי, האם כרטיסי האשראי ממוקסמים. נניח בכרטיס אשראי של Chase הלימיט עומד על 3,000$ והbalance עומד על 2,800$- המשמעות היא שבכרטיס האשראי הזה, הלווה יכול "לגהץ" 200 דולר נוספים בלבד. חברות האשראי לא אוהבות כרטיסים שקרובים למיקסום.
2. תלושי שכר- חשוב מאוד לוודא שיחס השכירות/שכר לא גבוה. יחס של עד 30% הוא סביר. נניח הכנסה חודשית של 4,000$- רצוי שהשכירות לא תעלה על 1,200$. חשוב לבדוק את המצב המשפחתי של השוכר. משפחה חד הורית עם 3 ילדים מבחינת הדוגמא הקודמת תדרוש יחס נמוך מ-30% ו/או בטחונות מקסימאליים.
3. תדפיסי בנק - לוודא שדמי השכירות אכן נכנסים לחשבון הבנק ושאין תנועות שליליות מיוחדות.
4. במידת האפשר - לדבר עם בעל הבית הקודם של השוכר. שוכר שלא מעוניין להעביר את פרטי בעל הבית הקודם, ידליק נורה אדומה.
לכן, לאלו שרוכשים נכס באמצעות חברה שיושבת ומשווקת בארץ, מומלץ מאוד לבחור כזו שהיא גם חברת הניהול. דרשו ממנה לפרוע שטרות ולספק קבלות להבטחות הראשוניות שלה. כשמשווק X מוכר (ומרוויח בכניסה) ומפנה לחברת ניהול Y, יש לא מעט פרטים ש"נשמטים" ובסופו של דבר חברת הניהול עשויה להעמיד תנאים אחרים משהוצגו מראש על ידי המשווק.
