עדיף ששכ"ד יילך למשכנתא או לכיס שלי?

[OREN9595]

עדיף ששכ"ד יילך למשכנתא או לכיס שלי?

מבלי שום קשר דווקא לעיר כזו או אחרת. אני רוצה לקנות בפעם הראשונה דירה ושזו תיהיה דירה להשקעה.
אני מתלבט לגבי כל רעיון המינוף (משכנתא).
האם עדיף שהרווח משכ"ד יילך לכיס שלי או שיילך לכיסוי המשכנתא?
יש לי הון של 550K , יש 3 אופציות
1. דירה בנונית במוצקין (נניח ב 650)
2. דירה גדולה במוצקין (נניח ב 850)
3. דירה קטנה ביפו או בת-ים (נניח 1M)

באופציה הראשונה בשלב מוקדם יחסית שכ"ד יעבור לכיס שלי. בשניה זה יהיה באמצע. בשלישית יהיה מינוף גדול ותשואה משכ"ד תיהיה קטנה... אני לא אראה שום כסף מהדירה הזו, עד שאמכור אותה.
אז עדיף להשתמש במינוף או לא?
מטרת קניית הדירה:
המטרה היא למכור בעוד כ-7 שנים ולקנות חדשה למגורים בגוש-דן. במידה ובעוד 7 שנים לא אצא ברווח, אוכל להמשיך להחזיק בדירה ואז כנראה גם אעבור לגור בה.
אני בן 34 רווק. (כנראה אעבור לחו"ל לתקופה של כמה שנים)
אשמח לעצתך
תודה !!

 

[הרוש רועי]

מינוף ברכישת נדל"ן

שלום אורן,

אני אשתדל לענות לך על השאלה בצורה הכי עניינית, כמובן ללא קשר למיקום הדירה אלא יותר במונח הרעיוני.

הסיבה שהיום אנשים לוקחים מינוף גדול הוא כי הכסף שאתה קונה בו נדל"ן הוא זול יותר מהכסף שאתה מוכר בו נדל"ן, ואני אסביר את הכוונה עם דוגמא:

נניח שיש לך היום 1,000,000 ש"ח ויש דירה למכירה בסכום הזה שניתן להשכיר ב-3500 ש"ח לחודש.

- אופציה ראשונה שלי היא לקנות את הדירה במימון מלא, ולפי חישוב פשוט נראה שאנחנו מקבלים בשנה 42,000 ש"ח, כלומר תשואה שנתית של 4.2%.

- אופציה שנייה היא לשלם 50% (אני לוקח את האחוז הזה כדוגמא, כמובן שניתן לבחור רמת מינוף בהתאם לצורך) ולקחת משכנתא על ה-50% הנותרים.

עדיין נכניס 42,000 ש"ח בשנה, אבל מהי התשואה בפועל על ההון העצמי שהשקעתי?
היום הריבית מאוד נמוכה, כאשר ריבית שנתית על משכנתא עומדת על כ-2%, כלומר אשלם במשך השנה כ-10,000ש"ח ריבית על המשכנתא שלקחתי.
כך הרווחתי 32,000 ש"ח בשנה על השקעה של 500,000 ש"ח.
התשואה שמתקבלת היא 6.4%, זוהי תשואה גבוהה יותר מאשר אם הייתי רוכש את הדירה בהון העצמי שלי.

כלומר, מתקבל מצב בו אני "קונה" נדל"ן בזול - הריבית על המשכנתא היא המחיר שאני משלם (2% לשנה)

ואני "מוכר" אותו, כלומר משכיר הלאה במחיר יקר (4.2% לשנה)
ההפרש הזה הוא מה שמקנה את היתרון לרכישה עם מינוף.

עולה השאלה אם כן מדוע לא כולם קונים בזול ומוכרים יקר?
זאת מאחר והריבית עלולה להשתנות. גובה הריבית נקבע ע"י הרשויות, והן רשאיות להעלות אותו בכל עת, לכן זהו איננו דבר בטוח ויש בו אלמנט של סיכון.

המלצתי אליך היא ראשית לבדוק מהם מחירי ההשכרה באזורים עליהם דיברת וכמה תשואה תקבל על ההון. כמו כן מומלץ לבדוק מהם תנאי המשכנתא אותם תוכל לקבל.

לאורך השנים האחרונות רכישת נדל"ן הוכיחה את עצמה כהשקעה די בטוחה עם עליות מחירים קונסיסטנטיות, כך שאני צופה כי בעוד 7 שנים תמכור את הדירה גם עם תשואה שנכנסה לכיסוי המשכנתא ועם הון נוסף גדול יותר מההון שיש לך היום.

אורן, האם בדקת את מחירי השכירויות באזור?

 

[OREN9595]

תודה. האמת שאין לי מושג איך בודקים

1. בעצם לפי מה שאתה טוען צריך שהריבית של השכ"ד תיהיה גבוהה יותר מהריבית על המשכנתא. איך אני יכול לדעת מהי הריבית על המשכנתא (מדובר בתמהיל מסובך לחלוטין שאני לא יודע איך מגיעים חמספר הסופי של הריבית שאני אשלם... או לכל פחות הערכה שלו).


2. אין לי מושג איך בודקים האמת חוץ מיד 2.. (בעיניין של לסמוך על מתווכים, אפשר במידה כלשהיא אבל לא לשכח שהם אנשי מכירות, וכמו כל איש מכירות טוב, עליו למכור ולהגיד ללקוח מה שהוא רוצה לשמוע)

3. כשקונים דירה חדשה- במידה ואין את ההון, האם צריך כבר לקחת משכנתא? איך הבנק מבטח את עצמו, במידה ויגיע יום ולא אוכל לשלם אך לא אקבל משכנתא?

תודה רבה

 

[הרוש רועי]

מינוף, ריביות והערות אזהרה

בוקר טוב אורן,

ברשותך אתחיל את התשובות בסדר קצת שונה מהשאלות ששאלת:

2. יד2 זה כלי מצוין לבדוק, הוא מכיל את נתוני ההיצע הקיימים בשוק וממנו ניתן להתרשם באופן די מלא על המצב בשוק.
בשונה ממחירי הדיור עצמם, השכירות בדרך כלל נגזרת מההכנסה הפנויה (משכורת בניכוי תשלומי מס). מאחר והמשכורות לא עלו בשנים האחרונות גם שוק השכירות לא השתולל באותו סדר גודל של שוק מכר הדירות, לכן מחירי השכירות הם די הומוגניים וניתן להתרשם ביד 2 באופן מספק.

3. ודאי שניתן לקחת משכנתא על דירה חדשה.
כאשר קונים דירה חדשה, בדרך כלל לוח התשלומים הוא שונה מדירה יד שנייה. אם בדירה רגילה תצטרך להביא את כל הכסף תוך 90 יום במקסימום, בדירת קבלן החוק קובע כי לא משלמים את כל הכסף עד למסירת הדירה, ולמעשה יש מדרגות תשלומים הקבועות בחוק:
המדרגה הראשונה היא של 7% בלבד לפני שהתחילו לבנות, לאחר מכן ישנם תשלומים נוספים עם התקדמות הבנייה כאשר לא ניתן לשלם יותר מ-90% עד למסירת הדירה.
בדרך כלל בדירה חדשה נהוג לשלם בתשלומים הראשונים מההון העצמי ורק לאחר מכן לקחת משכנתא. אם זוהי דירה ראשונה שלך ניתן לקחת משכנתא עד לגובה 75% משווי הדירה ואם זוהי דירה נוספת עד לגובה 50%.
הביטוח של הבנק הוא רישום "הערת אזהרה" בנסח הטאבו. כלומר, ברישום של הדירה החדשה על שמך יהיה רשום שיש לך משכנתא בגובה XXX לטובת בנק מסוים. משמעות ההערה היא שלא תוכל למכור את הדירה בלי האישור של הבנק.
במידה ולא תוכל להחזיר את המשכנתא הבנק ימכור את הדירה ויעביר לך את הכסף בניכוי החוב שנותר לך.
מאחר וגובה המשכנתא נמוך בלפחות 25% ממחיר הדירה, המכירה של הנכס תחזיר לבנק את כל כספו במרבית הגדולה של המקרים.

1. הריבית על המשכנתא משתנה מדי חודש ולכן הריביות שיוצעו לך ישתנו אם תבדוק לאורך מספר חודשים. בדרך כלל כאשר לוקחים משכנתא היא מורכבת מ-3 מרכיבים:
- 1/3 מהסכום לפי ריבית קבועה (אשר לא משתנה לפי תנאי השוק ובדרך כלל גבוהה יותר מהריבית המשתנה)
- 1/3 מהסכום לפי ריבית משתנה (הריבית משתנה מפעם לפעם בהתאם לקביעת בנק ישראל)
- 1/3 מהסכום צמוד למט"ח. מי שלקח בשנים האחרונות משכנתאות צמודות ליורו הרוויח הרבה כסף מאחר וכידוע הוא ירד מאוד בשנה האחרונה.

כדי לדעת את השיעור המדויק של הריבית יש לפנות לבנקים ולקבל מהם הצעות. רצוי לדבר עם מספר בנקים ולקבל מספר הצעות בינן ניתן להשוות ואף להתמקח על הריביות המוצעות לך.
רצוי לזכור שמשכנתא הוא מוצר שהבנק מוכר לך בתור לקוח, לכן מומלץ לא לקחת את ההצעה כסגורה אלא כנקודת פתיחה למו"מ.