עדכון ריבית במסלול עוגן מבוסס תשואות אג"ח לא צמוד

[גוגומגוג]

שלום,
לפני כ 5 שנים לקחתי משכנתא בבנק מזרחי.
אחד המסלולים שלי הינו עוגן מבוסס תשואות אג"ח, לא צמוד, משתנה כל 5 - בריבית 2.68 ל 25 שנה (בפרטים כתוב ריבית 1.83 ועוד ריבית תוספת של 0.85).
חלפו להם 5 שנים והבנק שלח מכתב שהריבית יורדת במסלול הזה ל 2.51.
ואני יודע שאין מתנות חינם והולך לבדוק.
מצאתי את הלינק הזה של המסלול שלי:

משכנתא לא צמודה בריבית משתנה על בסיס תשואת אג"ח | בנק מזרחי-טפחות

משכנתא המתאימה לרוכשי דירה המעריכים כי שיעורי הריבית על המשכנתאות גבוהים יחסית או ללווים המתכוונים לפרוע את ההלוואה לפני מועד הפירעון המקורי

www.mizrahi-tefahot.co.il

בלינק כתוב שהריבית הנוכחית ל 5 שנים הינה 0.29 (לפני 5 שנים שהוצאתי את האישור העקרוני היה כתוב 1.25).
לפי ההגיון שלי הריבית אמורה לרדת ב 0.96 - האם אני טועה?
האם ריבית משתנה מבוססת עוגן משתנה ע"פ ערך כלשהו או שע"פ שיקול דעת של הבנק בלבד?

תודה רבה.

 

[82little]

הריבית המשתנה על פי עוגן תלויה בריביות שמפרסם בנק ישראל ועליהן נוסף המרווח שנתן הבנק. המרווח לא משתנה אבל העוגן אכן משתנה כל חודש ולצורך הלוואות המשכנתא הללו משתנה אחת ל 5 שנים. ראה למשל את ההסבר כאן: https://www.leumi.co.il/Lobby/38925/
לא ברור מהנתונים שמסרת מדוע מראש הריבית היתה 2.68 אחוז שחושבו על פי ריבית 1.83 ועוד ריבית תוספת של 0.85? הרי באותה עת לפני 5 שנים שיעור ריבית העוגן לענין זה היה 1.25% אז לכאורה הריבית של המשכנתא שלך היתה אמורה להיות 1.25 פלוס 0.85 אחוז כלומר 2.1%? ואם ריבית העוגן עתה היא 0.29% הריבית למשכנתא שלך אמורה להיות 0.29% פלוס 0.85% כלומר 1.14% ?? אולי המרווח היה אם כן שונה? או ריבית הבסיס היתה שונה? בקיצור, משהו כאן לא מסתדר על פי הנתונים שמסרת. ??

 

[גוגומגוג]

אנסה לעשות סדר - כי אני לומד את זה תוך כדי תנועה.
הריבית המקורית (מלפני 5 שנים) הייתה עוגן 1.83 (שהיא ריבית האג"ח בזמנו 1.03 + 0.8) ועוד 0.85 סך הכל יצא 2.68 - וזהו הריבית שהייתה עד עכשיו.
לפי הנוסחה הזו עכשיו צריך להיות: עוגן 1.09 (שהיא ריבית האג"ח הנוכחית 0.29 + 0.8) ועוד 0.85 סך הכל יצא 1.94.
שוב שוחחתי עם הבנק בשביל להבין למה הבנק לא נתן לי ריבית 1.94 ונאמר לי שקיים בהסכם (ע"מ להגן על הבנק) שאם הריבית אג"ח נמוכה מהריבית הממוצעת (בערך כלשהו שאנני זוכר אותו עכשיו) אז הריבית שתקבע היא הריבית הממוצעת של בנק ישראל.

נשמע הגיוני ולגיטימי לשוק המשכנתאות?

תודה.

 

[82little]

הגיוני אולי. לגיטימי ודאי שלא. הבנק ממשיך כאן את המסורת של ערפול מכוון וחוסר שקיפות בדרך חישוב ריבית העוגן, התוספת עליה ומנגנון שינוי הריבית. זוהי תופעה מוכרת, ורק משום כך קראתי לה הגיונית. ראה למשל התייחסות לכך כאן:

מלכודת הריבית המשתנה, ליאור אילון

www.globes.co.il

גם במקרה זה לא ברור אחרי ההסבר שנתת למה יש פעמיים תוספות על ריבית הבסיס? למה על 1.03 נוסף 0.8 ? מהיכן נולד המספר הזה 0.8? ומדוע עליו עוד נוסף 0.85. אני מניח שאחד מהם הוא המרווח על איזו ריבית בסיס אבל לא ברור כאמור למה יש כאן שני מרווחים. כנ"ל עתה מדוע צריך להוסיף שני מרווחים על ריבית בסיס של 0.29? אבל נניח שכן, לדעתי עליך לבקש מהבנק שיראה לך בחוזה ההלוואה התייחסות מפורשת להגנה זו שהבנק מבקש לעצמו על ירידת הריבית והכנסת מנגנון אחר, של ממוצע ריביות של בנק ישראל במקום המנגנון המקורי של ריבית עוגן. לחלופין, שיראה הבנק הנכבד מסמך רשמי של בנק ישראל שמספק לו את ההגנה הזאת ולמעשה מאפשר לו להעלות את הרבית בצורה בלתי הוגנת בעליל. כל הרעיון של משתנה כל 5 הרי אמור ליצור תחנת יציאה ועדכון ריבית ברורה ושקופה. והבנק עושה כאן בדיוק ההיפך. ולטובתו כמובן...

 

[גוגומגוג]

אני מניח שהתמונה תתן הסבר לגבי הריביות.
אנסה לחפש בהסכם שחתמתי בזמן לקיחת המשכנתא בשביל לבדוק אם קיימת התייחסות כזו.

 

[82little]

זה מסביר חלקית. כלומר ריבית הבסיס היא עוגן אגח לא צמוד בתוספת 0.8 אחוז ועל זה יש מרווח, תוספת נוספת של 0.85. אז אם עתה עוגן אגח לא צמוד הינו 0.29 ריבית הבסיס הינה 0.29 ועוד 0.8 כלומר 1.09 אחוז ועל זה תוספת 0.85 , כלומר: הריבית הרלוונטית עתה בתום 5 שנים ולקראת 5 שנים הבאות אמורה להיות 1.94%. ! כדאי לבדוק בהסכם ההלוואה אם הבנק הכניס סעיף שמגדיר מנגנון נוסף שיאפשר לו להעלות את הריבית יותר במקרים מסויימים. וכן לברר מהו אותו מנגנון נוסף ותחת אילו תנאים הוא מופעל. וכן היכן מתפרסמת הריבית הרלוונטית לאותו המנגנון. בכל מקרה זה חייב להיות מנגנון שאין לבנק שליטה ישירה עליו אלא איזו ריבית שבנק ישראל מפרסם. גם אם יתגלה שישנו סעיף כזה שהבנק טמן לו בעמקי החוזה במקום עלום מדובר בהתנהלות מרגיזה, לא הוגנת, ולא שקופה.

 

[82little]

אגב, ריבית הקלצ גבוהה? לכמה שנים זה היה וכמה שנים נותרו ומה הסכומים בכל מסלול? אולי כדאי לבחון כדאיות מיחזור בקלצ?

 

[גוגומגוג]

מצאתי את האזכור בהסכם.
הריבית של האג"ח היא 0.29 והריבית הממוצעת של בנק ישראל למעל 10 ועד 15 שנים היא 3.05 - ההפרש בניהם הוא מעל 2.5% לכן יכולים להפעיל את המנגנון החליפי.

 

[גוגומגוג]

בקל"צ במקור היה 575K ש"ח ל 290 חודשים.
נותר 495K ש"ח עברו 5 שנים נותרו 230 חודשים.

במשתנה כל 5 היה 100K ש"ח ל 300 חודשים.
נותר 85K ש"ח עברו 5 שנים נותרו 240 חודשים.

בפריים היה 290K ש"ח ל 360 חודשים.
נותר 245K ש"ח נותרו 300 חודשים.

 

[82little]

אוקיי... מרגיז אבל זה אכן רשום כאן.. ולפי מה שרשום כאן הבנק היה רשאי לקבוע שהריבית עתה הינה 2.55% כלומר 3.05 פחות 0.5%... מצד שני, הייתי עומד על המשמר. כאשר ההפרש בין האגח הנל לריבית הממוצעת של בנק ישראל להלוואות במגזר הלא צמוד ל10 עד 15 שנה יהיה מתחת ל 2.5 אחוז הייתי דורש הפחתת הריבית למנגנון הרגיל, שהרי נכתב כאן שבעת חלוף האירוע הקיצוני הנ"ל הבנק יחזור להשתמש במנגנון קביעת הריבית על בסיס עוגן האגח. לא נאמר שמחכים למועד התחלפות הריבית הבאה בתום 5 שנים. ההפרש כרגע הוא קצת מעל 2.5 אחוז (3.05-0.29=2.76%) אז כדאי לעקוב...

 

[82little]

בקל"צ במקור היה 575K ש"ח ל 290 חודשים.
נותר 495K ש"ח עברו 5 שנים נותרו 230 חודשים.

במשתנה כל 5 היה 100K ש"ח ל 300 חודשים.
נותר 85K ש"ח עברו 5 שנים נותרו 240 חודשים.

בפריים היה 290K ש"ח ל 360 חודשים.
נותר 245K ש"ח נותרו 300 חודשים.

 

[82little]

חבל... התמהיל לא מוצלח... היה צריך לקחת בפריים שליש ושליש משתנה לא צמודה ושליש בקלצ... חבל היה לקחת כל כך הרבה בקלצ כשהריבית במשתנה היתה יותר נמוכה... וגם לא צפוי בה עמלת פרעון מוקדם מה שאין כן בקלצ... וגם הפריים היה במרווח טוב. טוב, מה שהיה היה. עכשיו צריך לחשוב מה כדאי לעשות... מה ההחזר החודשי הנוכחי? האם ניתן לעלות בו או צריך לרדת בו? בכל אופן הייתי בודק בהחלט אפשרות למיחזור יכול להיות אפילו כולל הפריים כדי לקחת בו שליש... אבל זה דבר שצריך לחשב בעזרת סימולציות במחשבון משכנתא... ותמהיל ראשוני הייתי בודק כאמור שליש שליש שליש... לבדוק כמובן מה עמלת הפרעון המוקדם בקלצ... יש הנחה כי חלפו 5 שנים אז זה קצת יקל. אם עושים מחזור כולל הפריים אפשר להאריכו אולי שוב ל 30 שנה ומשתנה כל 5 להשתדל להישאר ל 20 שנה והקלצ לקצר ככל הניתן זה משפר גם את הריביות ומקטין עלויות במקרה של פרעון מוקדם... בהצלחה

 

[גוגומגוג]

המחשבה בזמנו הייתה כמה שפחות סיכון, כי הרי ריבית הפריים עלולה להשתנות באופן דרסתי לאורך 30 שנה (עכשיו היא די במינימום שלה).
בתמימותנו לא חשבנו שלאחר 5 שנים נרצה להחליף דירה.
ההחזר החודשי הוא של כ 4370 ש"ח.
אפשרי להעלות את ההחזר לעד כ 6000 ש"ח - ההכנסות עלו מאז לקיחת המשכתא.
אבל התחלנו לחשוב על מעבר לדירה גדולה יותר - אז זה דורש עוד כ 200-250K ויעמיד את המשכנתא על קצת יותר מ 1 מיליון.

 

[82little]

התחלנו בשאלה על ריבית העוגן וכו' והגענו עתה בעצם לעיקר... וסליחה, אבל המחשבה והשיקולים בזמנו לא היו ככ נכוני, למיטב הבנתי. .. למרבה הצער יש במשכנתא הזאת שלא מחולקת נכון בין המסלולים, תשלום כבד בריביות לבנקים -- בגלל פריסה ליותר מדי שנים וכאמור תמהיל שלא בנוי נכון.... אבל כאמור זה מה שהיה. צריך לעזוב את זה ולחשב מסלול מחדש... מיחזור ולבנות לפי ההחזר המקסימלי נכון להיום...
גם לגבי החזר המשכנתא ולקיחת של משכנתא לדירה החדשה אז המבנה שהצעתי לדעתי נכון, כלומר בהנחה של תשלום של כ 6000 שח לחודש אפשר לקחת משכנתא של מיליון שח ואגב סך הריביות אם בונים את זה נכון יהיה נמוך יותר, משמעותית, מהמשכנתא היקרה שאתם נמצאים בה כרגע. תמהיל ראשוני שמציע להלן למיליון, ורעיונות דומים גם אם לוקחים פחות ואז תוכלו לקצר עוד במסלולים השונים... הנה התמהיל למיליון בהחזר כ 6 א' שח חודש:
שליש בפריים ל 25 שנים. שוב מקווה שתצליחו להתקרב למרווח שיש לכם אבל זה יהיה קשה...
שליש במשתנה לא צמודה כל 5 ל 15 שנים. מקווה שתוכלו לקבל ריבית טובה דומה להיום...
שליש בקבועה לא צמודה ל 12 שנים. שאגב אמור להוריד את הריבית משמעותית ממה שיש לכם היום... אם ההחזר הכולל לא מסתדר ועולה קצת יותר מהאפשרי מעל 6 א' שח לחודש, אפשר גם קלצ ל 13 שנים, שוב אם זה הכרחי למסגרת החזר חודשי אפשרי...
וכמובן לעשות השוואות בין הבנקים ולהתמקח חזק... הריביות הטובות יותר זה כמובן בהנחה שאחוז המימון לא עולה על 45 אחוז כי אחרת הריביות יהיו גבוהות יותר ממה שאפשר להשיג באחוז מימון נמוך יחסית. מה שווי הדירה הנוכחית ומה השווי של הדירה שקונים, ומה גובה סך המשכורות? בהצלחה...

 

[גוגומגוג]

שווי הדירה צפוי להיות בסדר גודל של 1.55-1.65M
מחפשים דירה בסדר גודל של 1.8-1.9M
הכנסה כ 25-26K נטו לחודש.

לגבי התמהיל - הכנסתי אותו למחשבון, ניראה טוב.

 

[82little]

כן. התמהיל נראה טוב. פחות או יותר מה ששיערתי. צריך לדייק את התמהיל עתה לפי ההחזר החודשי המקסימלי שלכם. כלומר במיוחד אם ניתן להוריד את הקלצ בכמה שנים זה יעזור לקבל ריבית יותר טובה, בהחלט לרדת לכיוון 2.5 אחוז ואולי פחות... במשתנה עשוי להיות קשה לקבל את הריבית הקרובה לנוכחית.. רואה שהכנסת כבר ריבית גבוהה יותר.. ועוד לזכור שבשונה מהמשתנה ומהפריים גובה הריביות בקלצ משתנות לפי טבלה והן נמוכות יותר במס' שנים קטן יותר... וכמובן גם פחות תשלומי ריבית לבנק לאורך השנים... תעשו סימולציות במחשבון ותראו לפי ההוצאות החודשיות ולאורך זמן מה מסתדר לכם נכון... אחוז המימון קצת יכביד על קבלת ריביות הכי הכי טובות אבל המשכורות נראות טוב ואחוז ההחזר מהמשכורת סביר, אפילו טיפה נמוך... זה הכיוון... אז עתה לחשוב על התהליך... מכירת הדירה ומציאת דירה.. בעיקר מכירה לא קל כל כך בימים אלו וגם הקניה כי גם המוכרים וגם הקונים קצת בערפל... אבל גם תלוי באיזה שוק הדירה שמוכרים ובאיזה שוק קונים... בהצלחה רבה...

 

[גוגומגוג]

תודה רבה על הכל!!!