עזרה בבחירת תמהיל

[yossiZrahia]

עזרה בבחירת תמהיל

שלום
ברצוננו לקחת משכנתא, אנחנו כרגע בסיבוב בין בנקים, כל יועץ משכנתאות מציע לנו תמהיל אחר, ויצאתי מבולבל.
אשמח לדעתכם/עזרתכם

זוג + 0
הכנסה נטו: 20K
סך משכנתא: 712K
אחוז מימון: 45%
החזר חודשי אפשרי- בין 5K ל-5.5K

תמהיל 1-
פריים - 237,000 - 25 שנה - 1.2%
קל"צ - 475,000 - 12 שנים - 4.09%
החזר חודשי 5294 ש"ח
פה יש סיכון מינימלי כי לא צמוד למדד והפריים הוא הריבית המשתנה בלבד.
אחרי 12 שנה מסלקים את הקל"צ וההחזר יורד משמעותית.

תמהיל 2-
פריים - 237000 - 30 שנה - 0.8%
משתנה כל 5 צמודה- 237000 - 30 שנה - 2.8%
קבועה צמודה- 237000 - 6 שנים - 2.47%
החזר חודשי - 5274 ש"ח
ההיגיון מאחורי תמהיל - לא לפחד מהצמדה, אחרי 6 שנים מסלקים את הקבועה (שליש משכנתא) וההחזר החודשי יורד משמעותית
לא לקחת באמת את הפריים ומשתנה כל 5 - ל-30 שנה , תמיד אפשר בהמשך בנקודת יציאה למחזר ולשנות תמהיל במידה והמדד משתולל.

תמהיל 3-
פריים - 213,000 - 25 שנה - 1%
קל"צ - 350,000 - 10 שנה - 3.55%
משתנה כל 5 לא צמודה- 134,000 - 20 שנה - 3.98%
משתנה כל 2 לא צמודה- 15000 - 15 שנה - 3.23%

לפי מה שאני קורא פה בדעות של אנשים
זה לקחת מקסימום פריים (שליש) למקסימום שנים, ולקצר את השנים כמה שיותר לקבועות.

אני יודע שהמדד בשנה-שנתיים האחרונות היה שלילי, ושכנראה בשנים הקרובות המדד צפוי לעלות ולהכנס לתחום של בנק ישראל 1-3%

בניתי את התמהילים במחשבונים - וראיתי שההחזר ריבית וההחזר בסוף התקופה שונים משמעותית - ויש הבדל של עשות אלפי שקלים
השאלה אם צריך להתייחס לזה, הרי בסופו של דבר בימינו אף אחד לא לוקח באמת משכנתא ל-30 שנה.
תודה רבה על העזרה
יוסי