עזרה בחירה בין 3 הצעות משכנתא

[ברי20082]

עזרה בחירה בין 3 הצעות משכנתא

היי
בהמשך לשאלות ששאלתי בפורום וקיבלתי הכוונה מצויינת - אני צריך סיוע בהבנה איזה מ-3 ההצעות הבאות הכי משתלמת

זוג ללא ילדים, קונים דירה במחיר 2.220K וצריכים משכנתא של 850K (פחות מ45 אחוז מימון)
מרוויחים כ20-21 אש"ח נטו בחודש, לא צופים הכנסות או גידול משמעותי בשכר נטו. פודים קרן השתלמות לצורך המשכנתא, נשקול בעתיד לפדות שוב אם ישתלם...לא רוצה לבנות על זה באופן ודאי

מעוניים בהחזר חודשי של כ5000 שח
לכן, החלטנו ללכת על תמהיל של 1/3 פריים ל25 שנה, ו-2/3 קלצ ל15 שנה.
ההצעות שקיבלנו קצת שונות זו מזו ולא מצליחים להבין מה הכי משתלם או באיזה תנאים האחת עדיפה על האחרות ולכן נשמח לעזרתכם.
(את החישובים עשינו עם משכנתא-מן אבל קשה לדעת מה יקרה בפועל כי הפריים ישתנה ולא יודעים להגיד מתי נמחזר או נקצר אותו, נשמח לדעת גם אם יש טעות כלשהי בחישובים)

אופציה 1 (סירבו לתת1/3 - 2/3 אלא תמהיל קרוב)
600 קלצ 2.99
250 פריים מינוס 0.8
סה"כ החזר חודשי התחלתי 5073 (החזר כולל K1023)

אופציה 2
570 קלצ 3.28
280 פריים מינוס 0.8
סה"כ החזר חודשי התחלתי 5057 (החזר כולל 1034)

אופציה 3
570 קלצ 2.85
280 פריים (נקי)
סה"כ החזר חודשי התחלתי 5057 (החזר כולל 1043)

על פניו היה נראה לנו שהאופציה הראשונה הכי משתלמת אבל אופציה 2 נותנת לה פייט בגלל שלא נתנו בראשונה שליש פריים.
בנוסף, כשהציעו לנו את אופציה 3 הסבירו לנו שסביר שנסגור את שארית הפריים עד קצת אחרי סיום הקלצ (או קודם, אם נצליח לחסוך וישתלם לסגור) אז יוצא שפחות רלבנטי להתייחס לעלות הכוללת של הפריים והריבית קלצ הנמוכה מכסה על זה...


דעתכם ? תודה רבה מראש

 

[גיל חיו לוי]

אופציה 1 הכי משתלמת מבחינתכם

תסכלו בצורה שונה.
ההבדלים פה הם של כ30 אלף שאתם מקבלים ב0.8% לעומת 2.99%
ובהצעה השניה אתם מרוויחים 30 אלף בהטבה טובה אבל 0.28% יותר על סכום יותר גבוהה.
בגלל שהקלצ הוא היותר משמעותי מבחינתכם אז הצעה מספר 1 הכי עדיפה.
גם בנוסף יש לזה היתרון שהקלצ כמה שיותר נמוך שזה נותן לכם אופציה
לקנס יותר נמוך במידה ויהיה בעתיד .
בדקתם בכמה בנקים וזה ההצעה הכי טובה שקיבלתם?

 

[ברי20082]

מה עם אופציה 3 ?

תודה על התשובה... יש לי כמה שאלות המשך:

לפי מה שאתה אומר למה לא ללכת לאופציה 3 , הרי שם הקלצ עוד יותר נמוך?
וההחזר החודשי הכי טוב הוא דווקא לא 1...למרות שבבחינה ראשונית הוא נראה הכי משתלם

זה הצעות מ3 בנקים שונים ...היינו בעוד 2 שיצאו מהמשחק...איך אני גורם להם עכשיו לשפר ?

 

[גיל חיו לוי]

יש הבדל גדול באופציה 3

אומנם אתה מרוויח 0.15% על סכום גדול אבל אתה מפסיד 0.8% בפריים.
אם הבנתי הפריים 1.6% ללא מרווח.
אז הצעה 3 יוצא מהמשחק מבחינת השוואה למרות שהקלצ קצת יותר נמוך.
לגבי הורדה של הריביות תתמקד במסלול ותראה מי יתן הצעה שהבנקים האחרים כבר לא יכולים להציע יותר טוב ויוצאים מהמשחק כמו שאמרת.

 

[ברי20082]

אופציה 3 שופרה משמעותית ...

עכשיו מציעים פריים כמו האחרות p-0.8 וקלצ 2.85 (לאותם שנים כמו קודם)

הציעו גם שעל כל 0.3 שאני מוותר בפריים אני יכול להרוויח 0.1 בקלצ (נגיד פריים מינוס 0.5 וקלצ 2.75)

האם שווה לשקול או שפשוט לקפוץ על ההצעה ה"סטנדרטית"?

 

[גיל חיו לוי]

פריים 0.8%+קלצ 2.85% הצעה יפה מאוד לדעתי

לא שווה לשקול 0.3 יותר בפריים בשביל 0.1 בקלצ.
תשאיר את ההצעה כמו שהציעו הצעה יפה מאוד.
מה הסכום שעומד להיפתח לכם בקרן ההישתלמות ומתי היא אמורה להיפתח?
אני ינסה לתת לכם אופציה 4 שאולי תשתלם לכם יותר ואולי יהיה שווה לכם לשקול
לבנות על הקרן הישתלמות באופן ודאי.
&nbsp
&nbsp

 

[ברי20082]

לגבי הקרן

עכשיו אני משתמש בקרן של 120 בערך שנפתחת אחרי חיסכון של 7 שנים...
אני מניח שפעם הבאה יהיה יותר כי המשכורת שלי שופרה משמעותית ב7 שנים מאז שהתחלתי לחסוך
&nbsp
האם משתלם תמיד להשתמש בקרן השתלמות ואם לא, מתי זה כן ?

 

[גיל חיו לוי]

בדרך כלל זה משתלם- קח דוגמא לגביך

280.000 פריים 0.8% ל25 שנה
570.000 קלצ 2.85% ל15 שנה ( סך ריביות של כ131.158)
סך החזר של כ4925 התחלתי עם עליה של הפריים.
&nbsp
אם לדוגמה אתה צופה שב5 שנים הקרובות יהיה לך סכום של כ90.000 שתוכל לפרוע
בעוד כ5 שנים ולשלב מסלול משתנה במשכנתא .
שים לב :
280.000 פריים 0.8% ל25 שנה ( ללא שינוי )
470.000 קלצ 2.7% ל13 שנה ( תוכל לקבל לדעתי במקום 2.85% ל15 שנה)
100.000 משתנה כל 5 ניקח לא צמוד לצורך החיסכון הודאי אבל אפשר צמוד
בכמעט אותו החזר. לצורך הדוגמא ניקח לא צמוד בריבית 3%.
החזר של כ5027 עם שינוי פריים
ריבית על הקלצ של כ87.823
ריבית על המשתנה עד נקודת ה5 שנים בערך של כ14.000.
שישאר אחרי 5 שנים כ89.000 בערך שיפרע.
סך הכל ריבית 101.823 לעומת 131.158.
הבנת?
יש כאלה גם שמקבלים תשואה מאוד גבוהה בקרן הישתלמות ומעדיפים להשאיר.
כל אחד והדרך מחשבה שלו.
&nbsp

 

[ברי20082]

תודה רבה

על ההסבר המפורט...נשקול לבצע שינוי כלשהו כשנהיה בבנק בפגישה הבאה