עזרה במיחזור והגדלת המשכנתא

[מהמהדעתכם]

שלום לכולם,
אנחנו שוקלים להכנס לעסקה. הסכום הנדרש הוא 1 מיליון שח.
כיום יש ברשותנו דירה (2.75 מיליון שח לפי עסקאות אחרונות של רשות המיסים) עם משכנתא של 300K שח.
כל המשכנתא בפריים -0.9 (נלקח לפני ההגבלות).
חשבנו להעמיס על המשכנתא הזו חוב של כמיליון שח.
מהן הריביות המוצעות בשוק?
ההתלבטות היא בין לקיחת בלון ולהפחית את הסכום מידי שנה. (אנחנו מעריכים כי נצליח לחסוך כל שנה 150-200 אלף ש"ח)
או, לחילופין, לקחת הלוואה של מליון ולהחזיר 10-15 אלף בחודש.
האם יהיה נכון יותר לקחת בלון ולצמצם את החוב? האם ניתן לקבל בלון לתקופה ארוכה כזו (5 שנים לפחות)?

ככל הנראה הבנק איתו אנחנו עובדים לא בהכרח יציע את ההצעה הטובה ביותר - האם יסווג ההלוואה לכל מטרה?
האם ניתן לבצע גרירת משכנתא (למסלול הקיים) בתנאים הנוכחיים לבנק אחר ואז להגדיל את המשכנתא לקבלת ריביות טובות יותר?

תודה על תשובותיכם

 

[82little]

מה הכוונה להעמיס על המשכנתא חוב של כמיליון שח?
אולי כוונתכם להוסיף על המשכנתא הקיימת עוד 1 מיליון על הדירה הקיימת. כלומר כ 50 אחוז משוויה?
הבנק יחשיב זאת כהלוואה לכל מטרה. כי זה על דירה קיימת. ריביות קצת יותר גבוהות בהתאם. ועשוי להיות גם חשוב לבנק לדעת לאיזו מטרה ולא לכל מטרה הבנק ייתן את הכסף... באיזו עסקה מדובר?
יש מצב שייחיב שהסכום כולו יעמוד בתנאי בנק ישראל דהיום כלומר לא יותר משלושים אחוז בפריים וכו'...
.
לדעתי קודם לבנות תוכנית ותמהיל ואחר כך לדייק את הריביות...
בדקו במחשבון את ההשוואה בין מצב של משכנתא לטווח קצר יחסית עם תמהיל מתאים שבו הקלצ נניח 6 או 7 שנים תוך פיצול לשני קלצ ופריים ארוך יותר לבין מצב של בלון..
זה אפשרי לקחת בלון לתקופות יחסית ארוכות, 5 ואף יותר, אף שבדרך כלל זה עד 3 שנים, לפי מה שזוכר..

אפשר לבנות תמהיל ובו החזר חודשי שהוא ודאי מבחינתכם ותוספות בהמשך כדי לאפשר פרעונות מוקדמים שבשונה ממיחזור הם קלים לביצוע.
בטווח השנים והריביות שתקבלו גם לא צפויים קנסות על החזרים מוקדמים..

בדקו היטב עם הבנק שאיתו עובדים כי זה יהיה הכי נוח אבל אפשר גם להתחיל מהתחלה עם בנק אחר.
ואי אפשר לגרור משכנתא לבנק אחר...

בהצלחה

 

[מהמהדעתכם]

היי,

תודה על המענה המפורט
מטרת העיסקה היא לרכוש דירה נוספת שניה או נכס אחר. מחיר כלל העסקה הוא 2 מליון.

הרעיון הוא להשתמש בנכס שלנו כהון עצמי ולהכניס משכנתא נוספת על הנכס הנרכש.

אנחנו גם רוצים לקחת כסף זול מפני שהריביות להלוואה לכל מטרה היא בפריים + 3-4 בממוצע. ולכן תוהים איך ניתן לסווג את הרחבת המשכנתא הנוכחית על מנת שתשאר בתנאי משכנתא.
לגבי התמהיל כרגע חושבים ללכת על :
שליש פרים ארוך (25-30 שנה)
ושני-שליש קל"צ קצר ככל הניתן.

כל רעיון/כיוון/הסבר יתקבלו בשימחה
תודה רבה

 

[82little]

אז 1 מיליון משכנתא ללא מטרה על נכס קיים ובצירוף הלוואה קיימת 1.3 מ' פלוס 1 מיליון על נכס נוסף שעלותו 2 מ ? סך הכך 2.3 מליון משכנתאות על שני נכסים ב 4.7 מיליון?
משכנתא קיימת 300 א בפריים. לכמה שנים? הערה: אפשר שנשארו יחסית מעט אז כדאי למחזרה? כי יכבידה על ההחזר?

להלן עוד הערות וכ'ו:

הבנק מתייחס למכלול וכן לכל לכל משכנתא כשונה... המשכנתא לכל מטרה על נכס קיים תהיה יקרה יותר אבל לא במידה שציינתם.

מה כלל ההכנסות ומה ההחזר החודשי האפשרי?

דירה שניה להשכרה היא הכנסה נוספת.

קלצ לפצל לשניים לאפשר פרעונות מוקדמים ושיפור ריביות.

לשקול מתן הדירה לילדים להבטחת עתידם ולהימנע ממס רכישה גבוה ומס שבח במכירה בעתיד.

לשקול במקום נכס נוסף מכירת דירה קיימת ושדרוג בעזרת קניית מגרש לבניה ועם יחידת דיור להשכרה. עסקה משתלמת יותר גם בעלויות קניה, במס רכישה במס שבח ובמשכנתא כי זו ריבית לקניית דירה ראשונה.
בהצלחה