עזרה בתמהיל משכנתא- מבולבל :(

[YA22LI]

היי
לאחר כמה וכמה שיחות מול הבנק וכל מיני נסיונות תמהיל שבכל פעם חלק אחר קופץ
קיבלנו הצעה לשלושה התמהילים הנ"ל
עדיין לא יודע אם תמהילים אלה טובים מספיק והאם ניתן לשפרם , אז אשמח להצעות
והמון תודה מראש !

פרטים יבשים :
סהכ משכנתא 1032000 - אחוז מימון כ-58 אחוז מערך הדירה
הכנסות כ-20K

תמהיל 1: (משתנה צמודה)
קלצ - 418K - ריבית 2.6 אחוז ל-18 שנים
משתנה 5 שנים צמודה 172K- ריבית 2.55 ל-20 שנים
פריים 344K - ריבית 1.1 (פריים מינוס חצי)
זכאות-98K ריבית 2.03 +מדד

תמהיל 2 אותו הרכב רק שרכיב המשתנה לא צמודה
ולכן הריבית קפצה ל3.57

תמהיל 3 עם פחות חשיפות למדד
קלצ - 590K ריבית 2.87
פריים- 344K ריבית 1.1
זכאות -98K ריבית 2.03+מדד

שוב המון תודה מראש!!

 

[82little]

חסרים פרטים. שנים לכל מסלול. מה ההחזר המקסימלי. מצב משפחתי. כספים בהמשך.

איך מצפים שמישהו יתן תשובה רצינית?

וראו בפוסטים כאן שבהם מוצעים תמהילים בסיסיים שמתאימים להבנתי פחות או יותר גם למצב שלכם...

והערה חשובה שחוזרת כאן: הגישה צריכה להיות גישה אקטיבית שנובעת מתוך שיקול הדעת שלכם ומה שמתאים לכם. בהתאם, צריך לגבש תמהיל שמתאים לכם ולא לבנק, ולגשת איתו לכמה בנקים ולקבל הצעות. בסוף התהליך הזה בשקלול כל ההצעות, כולל הטבות בפתיחת תיק, ומעבר לבנק אחר וכו' וכו' תגיעו להחלטה..

אחרת הבנק פשוט ממשיך לבלבל אתכם, וסליחה אבל גם מבלבל את המוח עם כל מיני תמהילים שבסוף מאזנים לעצמו את הריביות הכוללות.

במסגרת הגישה האקטיבית מציע שתכניסו למחשבון משכנתא את הסימולציות השונות, תראו מה ההחזר החודשי בכל סימולציה, איך נראה לוח הסילוקין לאורך השנים... וכמה סך הריביות שתשלמו לבנק בכל סימולציה...

בהצלחה
.

 

[YA22LI]

היי
תודה על התגובה
שים לב שכתבתי בכל מסלול לכמה שנים
לגבי שאר הפרטים לא ידעתי שמצב משפחתי משפיע אלא מתייחסים להכנסות
בכל אופן נשוי
כספים בהמשך אולי יגיעו בעוד 5 שנים אבל נרצה לנתב אותם לאפיקי השקעה אחרים
החזר חודשי ששואפים אליו הוא 5000-5100

נכנסתי גם לכל סוגי המחשבונים
אבל השאלה הגדולה יותר היא האם להיות חשוף למדד או בריבית קלצ יחסית נמוכה ( אם היא בכלל נמוכה?) של2.7-2.8
לא עדיף לוותר על מסלול המשתנה?
תודה

 

[82little]

-- מצב משפחתי משפיע כי הבנק בוחן כמה ההוצאות גם על ילדים למשל...

-- השנים צוינו רק לגבי חלק מהמסלולים. " קלצ - 418K - ריבית 2.6 אחוז ל-18 שנים משתנה 5 שנים צמודה 172K- ריבית 2.55 ל-20 שנים
פריים 344K - ריבית 1.1 (פריים מינוס חצי) שנים?
זכאות-98K ריבית 2.03 +מדד שנים?

-- אעיר עוד שגם הזכאות צמודה.
-- אתה מעלה שתי שאלות נפרדות. האחת בנוגע להצמדות והשניה בנוגע למשתנה כל 5.
-- אני (אישית) בעד לא צמודות לתקופות ארוכות. בייחוד כשההפרש בין הצמודה ללא צמודה אינו כל כך גדול.
-- משתנה כל 5 נכונה במצבים מסויימים ולא נכונה במצבים אחרים. בהקשר המשכנתא שאתה לוקח לדעתי זה רצוי מפני שהקלצ אינו נמוך ובמצב, בכל זאת, של פרעון מוקדם, עשויה להיות עמלת היוון משמעותית. הגמישות חשובה.
-- בגלל ההכנסות וההחזר החודשי הרצוי אי אפשר במקרה הזה לקצר מספיק את הקלצ.

בהצלחה

 

[YA22LI]

אה אופס לא שמתי לב !!
ריבית הפריים היא ל-30 שנים
ריבית הזכאות ל-20 שנים
קל"צ 2.6 גבוה לדעתך? זה הכי נמוך שהצלחנו להשיג עד כה
וגם זה במחיר של להכניס את המשתנה לתמהיל

 

[82little]

קלצ ל 18 ב 2.6 נשמע סביר.
עדיף משתנה לא צמודה עד 20 שנים. ולפרוע בהמשך.
בהצלחה

 

[YA22LI]

תודה רבה

 

[שמעון 4545]

שלום,

כתבתי פה הרבה פעמים
בסביבת ריבית נמוכה כמו שיש היום אני ממליץ בחום לוותר על הזכאות
א.הזכאות מייקרת לכם מסלולים אחרים והיא לא כזאת אטרקטיבית
ב. היא צמודה למדד ולכן היא לא כדאית

כמו שכתב לך 82little הבנק מבלבל אתכם אבל כל מה שהוא מציע בסוף הוא מאזן רק את עצמו ולכן

תבנו לעצמכם תמהיל ותבקשו הצעת מחיר על התמהיל הזה בלבד!
התמהיל יותר חשוב מ 0.1 ריבית לכאן או לכאן

ולעבודה ...
ממליץ על התמהיל הזה

שליש פריים 344000 ל 30 שנה נניח כרגע 1.1
קל"צ 500000 ל 18 שנה 2.8% ריבית (לפני מיקוח )
מל"צ 188000 ל20 שנה 3% ריבית (לפני מיקוח)

כל המשכנתא לא צמודה וזה נותן לכם שקט

החזר חודשי 5115 ש"ח
אחרי שתקבלו הצעה מהבנק תיגשו לעוד 2 בנקים ותראו להם מה קיבלתם
הם אמורים לשפר הצעה
ואז לחזור לבנק שלכם עם ההצעה הנמוכה ביותר ולסגור

בהצלחה!

 

[YA22LI]

תודה שמעון !

לגבי הזכאות היא נמוכה יחסית גם בסכום 98Kוגם בריבית
לפי מה שמבין ממך אם אוותר על הזכאות אוכל להוזיל את המסלול של הקל"צ?
בין התמהילים שביקשתי מהבנק הצלחנו לקבל
קלצ - 590K ריבית 2.87- 20 שנים
פריים- 344K ריבית 1.1--30 שנים
זכאות -98K ריבית 2.03+מדד -20 שנים

לפי מה שמבין ממך אם מוותר על הזכאות ומעלה את הקל"צ
ל-688 K ומוריד ל-18 שנים
344K פריים 1.1
יכול להוריד את הקלצ לכיוון2.7 ?
ואז ההחזר הוא לפי 5147

כדי להבין אם אכן מוותר על הלוואת הזכאות הזו , זה נותן לי משהו במיקוח במסלולים האחרים
תודה

 

[שמעון 4545]

בוקר טוב,

אני חושב שאם תוותר על הזכאות תוכל לקבל ריבית יותר טובה במסלול אחר
וגם 98 צמוד מדד ל 20 שנה -כאשר תוסיף במחשבון את המדד תגלה שזה פחות אטרקטיבי ממה שאתה חושב
תוסיף במחשבון משכנתא אחוז ואח"כ 2 ותראה את ההשפעה .

בנוסף מה שאמרו לך בבנק זה לא סוף הסיפור
אתה צריך לגשת לעוד 2 בנקים לקבל הצעה על אותו תמהיל -אני מאמין שתקבל הצעות טובות יותר
ואז תחזור לבנק שלך ותראה להם מה קיבלת
ותזכור שחשוב יותר שהמשכנתא תהיה יציבה -אתה מסתכל על התשלום הראשון ולא מבין שצמוד מדד יעלה לאורך השנים
ואילו אני מסתכל על התשלום בעוד 5 שנים ובעוד 10 שנים -ואני רוצה שזה יתאים לך !