עזרה לגבי הצעה שקיבלתי

[משכנתא12]

מסכים לגבי המשתנה כל 5...

אבל הכוונה שלי היא שנצליח לחסוך ולסגור את זה בתחנה הראשונה או לפחות את רוב הסכום ולכן החלוקה כאן היא כדי לנסות להקל בהחזר החודשי. אבל אני כן חושב שיחסית לצמוד הריבית כאן היא לא להיט ואולי באמת שווה לשקול לשנות...
מה את חושבת על החלוקה בקל"צ ? עדיף מאשר אחד של 400K ?
תודה!

 

[משכנתא12]

תודה על התשובה

אני באמת אנסה לברר לגבי הוזלת הריבית של הצמודה ובאמת מקווה שהתמהיל באמת סביר והחלוקה הגיונית. מה שכן, עדיין מנסה להבין למה לבנק זה עדיף שיש חלוקה למספר קל"צ... האם זה בגלל שכך הם יוצאים מנקודת הנחה שאנשים לא ימחזרו וישארו עם הסכום עד לסיום כל החלקים ?

 

[משכנתא12]

עזרה לגבי הצעה שקיבלתי

שלום לכולם!
רכשנו דירה ב1.85 ואנחנו רוצים לקחת משכנתא של 800K, פחות מ 45% מימון.

זו אחת ההצעות הטובות שקיבלתי עד עכשיו:
* 260K פריים ברבית 0.7 ל 25 שנה
* 140K משתנה כל 5 צמודה ברבית 2.56 ל 20 שנה
* 300K קל"צ ברבית 3.30 ל 18 שנה
* 100K קל"צ ברבית 3.10 ל 10 שנים

החזר חודשי ראשוני 4,500

ראשית, מה דעתכם על הרביות ? האם זה הגיוני שההפרש בין הקל"צ הוא 0.2 ל 8 שנים ?
דבר נוסף שאני כרגע לא בטוח בו, הוא האם כדאי לעשות את הפיצול של הקל"צ ל 18 ו 10 שנים ? המחשבה הראשונית שלי הייתה שזה חוסך כסף שבטוטאל נשלם לבנק במידה ולא אמחזר לפני התקופה ובנוסף בעוד 10 שנים אדע בטוח מה יירד לי מההחזר החודשי... מצד שני, אם אשלב למסלול קל"צ אחד ואולי ארד טיפה בשנים, אוכל להגיע למשהו דומה בהחזר אבל בטוטאל כנראה אשלם טיפה יותר.

אשמח לעזרה! תודה רבה.

 

[רימון חייט]

פיצול הקל"צים מצויין לבנק

באמצעותו קשה לך יותר להשוות הצעות מבנקים שונים.
עבורך, אין בזה כל יתרון.
&nbsp
אני מניח שבשלב זה אתה מבין שככל שתשלם פחות בכל
חודש, כך תשלם יותר בך הכל. הבחירה להפחית את התשלום החודשי
בעוד 10 שנים משמעותה שבסך הכל תשלם יותר לבנק, הפוך ממה שכתבת.
&nbsp
ובכל מקרה דוקא השאלה שלא שאלת היא המעניינת, האם עשית סימולציית
החזרים חודשיים וסך תשלומים למשתנה צמודה בהנחת מדד וריבית עולים ?
&nbsp
מהו ההבדל בריביות שקיבלת בין משתנה צמודה למשתנה לא צמודה?
האם הפרש זה מצדיק חשיפה למדד?
בהצלחה,
רימון חייט
&nbsp
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
&nbsp
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
&nbsp
הרצאה שלי בנושא נדל"ן ומשכנתאות: http://you
טלפון: 03-549-6611
&nbsp
&nbsp

 

[משכנתא12]

רימון חייט, תודה רבה על התגובה!

אני באמת חשבתי ואולי עדיין לא מבין עד הסוף לצערי למה אשלם יותר לבנק במידה ואני מפצל ל 18 ו 10 שנים. מכיוון שבסימולציות שעשיתי ראיתי שיש הבדל של 16K בסה"כ שאשלם לבנק בסוף התקופה אבל ככל הנראה אני טועה. אשמח בבקשה להסבר שלך....

בנוגע למשתנה לא צמודה, המחשבה שלי היא לסגור את זה בתחנת יציאה הראשונה ולכן חשבתי שלקחת צמוד למדד יוריד לי את ההחזר החודשי וכמה שאשלם בסופו של דבר לבנק. האם אני טועה ?

אשמח לעזרה! תודה רבה לכולם!

 

[רימון חייט]

תשובות

א. אם העיקרון (תשלום חודשי נמוך = תשלום כולל גבוה) אינו מספק אותך ולדבריך עשית חישובים שהראו את ההיפך, ספק את כל הנתונים שהזנת בבדיקות שלך. דרך אגב, על אותו עיקרון, אם פיצול מוזיל, מדוע הפסקת בשני פיצולים ולא המשכת לעשרה פיצולים? (פורום זה ראה גם דברים דומים לכך).
&nbsp
ב. אם זה יוריד את ההחזר החודשי או את סך התשלומים, אף אחד מאיתנו לא יודע. זה תלוי במדד שיהיה בכל אחד מחודשי ההלוואה. הבנק נותן תחזית החזרים תוך התעלמות מהמדד ולכן זה נראה נמוך אך לא ברור כלל אם אלו יהיו החזרים נמוכים יותר בפועל. כדי לנסות להעריך ביקשתי ממך לדעת את הפרש הריביות בין צמודה ללא צמודה.
&nbsp
רימון חייט
&nbsp
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
&nbsp
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
&nbsp
הרצאה שלי בנושא נדל"ן ומשכנתאות: http://you
טלפון: 03-549-6611
&nbsp
&nbsp

 

[משכנתא12]

תודה שוב.

א. אני מבין לדעתי את העיקרון של ההחזר החודשי הנמוך לעומת גבוה, לגבי הפיצולים הפסקתי ב 2 מכיוון שיותר מזה הייתי מגדיל את ההחזר ההתחלתי... זה מה שאני מבין לפחות, קטונתי.
ב. אני מסכים לגבי המשתנה כל 5 לא צמוד, אני צריך באמת לברר איתם מה הם יכולים לתת לי ושתהיה לי תשובה, אשמח לעדכן כאן.