עזרה.....

[mazad]

עזרה.....

שלום אני בן 35 נשוי +2 בבעלותי דירה השווה 800 אלף ש'ח דירה בת 3 חדרים אני חושב על קניית דירה גדולה יותר שאלתי היא מה יהיה צעד כלכלי נבון יותר למכור את הדירה שבבעלותי ולקחת משכנתא לקניית דירה גדולה יותר או להשאיר את הדירה שבבעלותי ולקחת משכנתא מלאה לרכישת דירה נוספת ואת תשלומי המשכנתא לשלם מדמי השכירות (בסביבות ה 800$)של דירתי הקיימת ההכנסות שלנו הם 11,000 ש"ח בתודה מראש מ.

 

[ת ו מ ר ר ר ר ר ר]

דעה

ראשית לדעתי יהיה לך קשה לקבל משכנתא במימון מלא על הדירה החדשה, לא מן הנמנע שתדרש לשעבד פיקדון או את הדירה השנייה לצורך קבלת המשכנתא. שנית עולה השאלה איזה החזר תדרש להחזיר על הדירה החדשה. לדעתי אם ההחזר יהיה דומה ואפילו אם תצטרך להוסיף מעט כסף כל חודש שווה להילחץ ולהשאיר את 2 הדירות. יש להתחשב כאן גם בשאלה באיזה אזור נמצא הדירה המושכרת, האם אזור בו יש ביקוש רציף כך שניתן לסמוך על השכירות לאורך שנים. בכל מקרה יש אנשים רבים בעלי אמצעים שרוכשים עוד דירה במשכנתא ומשכירם אותה, רק בעלי אמצעים יכולים לעשות זאת שכן הבנק לרוב דורש בטחון שהוא מעבר לדירה, על מימון גבוה.

 

[מיציפיצי1]

חשבון פשוט

לא מומלץ שיותר מרבע ההכנסות המשפחתיות ילכו על דיור. בהנחה אופטימית שתשלומי השכ"ד יכסו תמיד ובאופן רציף את המשכנתא של הדירה הקיימת, הרי שמתוך 11000 ש"ח לא מומלץ שיותר מ 2750 ש"ח ילכו לדיור. אם תצליח גם לקנות דירה גדולה יותר ממה שיש לך, גם להמנע ממכירת הדירה הקיימת וגם להשיג החזר משכנתא כל כך נמוך, אז... תודיע לי כי אני רוצה גם!

 

[dify]

../images/Emo207.gifלמבינים במשכנתאות

יש לי שאלה, מעבר לשאלת ההצמדה והמדד וכד', עצם הריבית שלוקח הבנק- האם הריבית השנתית הזו היא על כל הסכום מראש או האם היא כל שנה (או אפילו כל חודש) על הסכום שנשאר לתשלום מתוך ההלוואה? למי שמבין במספרים אני אשאל שוב כדי לחדד את כוונתי- אם אני לווה 100 אלף בריבית של 5 אחוז למשך שנתיים . האם אני צריכה להחזיר בסופו של דבר סה"כ 110.25 אלף (בתשלומים כאלו ואחרים לפי ההסדר שלי עם הבנק) אבל את החישוב של הסך הכל הכולל עושים לפי גובה כל הקרן לכל התקופה 2^1.05*100 ואותם אני מחזירה ב24 תשלומים שווים בגובה 4593 לחודש=110.25/24 או בשנה הראשונה- האם אני חייבת לבנק בתום השנה הראשונה 105 אלף (מתוכם אני מחזירה לבנק נניח כל חודש 4000 כך שהחזרתי כבר 12*4593=55 אלף בשנה השניה- לכן שאר החוב שלי הוא 49.8 אלף ועליו מחשבים את חמשת אחוזי הריבית (לא על הקרן) ועכשיו אני חייבת כבר 1.05*49.8=52.3 אלף למשך שארית התקופה שזה יוצא ב12 תשלומים (שנה שניה של ההלוואה) 52.3/12=4364לחודש כמובן שלפי השיטה השניה סה"כ ההחזרים שלי יותר נמוכים. האם משכנתא לרוב משולמת לפי הגישה הראשונה או השניה?

 

[גדעון כלכלן]

משכנתאות

ברוב המקרים בהלוואות ומשכנתאות הריבית מחושבת על היתרה הבלתי מסולקת. שזה אומר בעצם שבכל מועד תשלום מחשבים את הריבית התקופתית על יתרת ההלוואה. לכן אם לקחת משכנתא של 500,000 ש"ח בריבית (שנתית) של 5% ובהחזר קבוע של 3,000 ש"ח בחודש הראשון תשלמי 2,083 ש"ח ריבית: 0.416% (בקרוב) ריבית חודשית כפול 500,000 ש"ח. ועוד 917 ש"ח מתוך קרן ההלוואה. בחודש הבא יתרת ההלוואה תיהיה 499,083 והריבית תחושב על סכום זה. מכאן ברור שבחלק גדול מתקופת המשכנתא עיקר התשלום הוא ריבית ולא החזר ההלוואה ולכן נוצרות סיטואציות במשכנתא גבוהה ותשלום חודשי נמוך יחסית שמשלמים משלמים וההלוואה כמעט לא קטנה. ולכן לקחת משכנתא כדי להשקיע בנכס שלא לצורך מגורים זהו עסק מפוקפק כלכלית שכדאי לבחון היטב.

 

[גדעון כלכלן]

עזרה

צעד ראשון הוא לבחון כמה כסף אתם רוצים ויכולים להקציב לדיור מתוך התקציב המשפחתי בשנים!!!! הבאות. לאחר מכן לבצע בדיקה כלכלית של כדאיות העסקה עם נתונים מלאים (גובה המשכנתא, גובה ההחזר, ריבית, אזור ביקוש, שווי עתידי מוערך של הדירה וכ"ו). החשוב ביותר הוא לראות שסך התשלום החודשי על כל "העניין" תואם את יכולת ההחזר שלכם ואין סכנה שזו הרפתקאה שתטביע אתכם. בהצלחה

 

[Itzik RDVC]

הבעיה היא בכלל שלרכוש דירה לא תמיד זה כלכלי

הרי בסופו של דבר ברוב העולם הרוב גרים בשכירות ורק בארץ האנשים חכמים יותר?

 

[ReRemix]

איציק, איפה זה רוב העולם ?

 

[Itzik RDVC]

בעולם המערבי אחוז בעלי הדירות נמוך משמעותית

מצטער שאין לי את הנתונים אבל אני בטוח בהם. אם אני זוכר נכון בארץ כ-70% מחזיקים בדירות ובכל העולם המערבי זה אולי חצי מזה. אם בודקים את העשירונים הנמוכים אז בכלל בעולם המערבי זה יורד כמעט לאפס ב2-3 עשירונים הנמוכים ופה לא. בארץ תמצא אנשים שנחשבים על פי פרמטרים אוביקטיבים עניים, אבל יש להם דירה עם משכנתא, דבר לא הגיוני ולא כלכלי.

 

[אריק יועץ ומאמן]

אחוז בעלי הדירות

בישראל אחוז בעלי הדירות עומד על 72% נתונים מהעולם כפי שפורסם במחקר BDO בדה מרקר ליטא מובילה עם 94% דירות בבעלות הדיירים, לעומת 3% דירות בשכירות (3% אחר), ספרד עם 88% דירות בבעלות, פורטוגל עם 79% דירות בבעלות בריטניה עם 70%. גרמניה עם 43% בלבד דירות בבעלות הדיירים ו-57% דירות בשכירות, דנמרק עם 51% דירות בבעלות הולנד עם 54%. כך שאנו רואים שהעולם אינו מקשה אחת מול ישראל. וגם בישראל קיימים פערים בין הערים וכמובן קיימים פערים על בסיס סוציואקנומי כפי שאיציק תאר. הפערים ביננו לעולם הינם פערים שעיקרם תרבותיים ובנוסף חוקי עידוד בנייה לשכירות ושוכרים הינם שונים ממדינה למדינה.

 

[ReRemix]

אני מאמין שהסיבה שעשירונים נמוכים

בחו"ל לא מחזיקים דירה בבעלותם היא הסיבה שהם לא מוכנים להיכנס להרפתקה מול הבנק. מה שבישראל הבנקים (וההורים) מלמדים את רובנו שלהיות במינוס והלוואות לכל החיים זה נורמטיבי והגיוני. מה שבארה"ב לדוגמא ..אם אין לך כסף ...אתה לא קונה בית. וזה היה נכון בערך עד שהמציאו את ה-100% מימון משכתנא והנה אנחנו היום ב-"משבר הסאב פריים" בגלל אותה סיבה. חייתי מספר שנים בארה"ב (חזרתי לפני מספר חודשים), הרצון של אנשים להחזיק דירה בבעלותם הוא בדיוק כמו בישראל. הם רק יותר שפויים בהחלטות שלהם.