עזרתכם לרעיונות להשקעה הבאה - באר שבע

[Reign Of Chaos]

עזרתכם לרעיונות להשקעה הבאה - באר שבע

שלום,

אני בן 28 וכיום יש בבעלותי דירת 3 חדרים שרכשתי לפני שלוש שנים בב"ש. השנה אסיים עליה את ההלוואה והיא תהיה נקייה מחובות ומשכנתאות כליל. שכירות מדירה זו היא 2,500 ש"ח בחודש.
בעוד חצי שנה בערך (מקווה שפחות) אני צפוי לקבל סכום כסף מירושה רחוקה, בערך 120,000 ש"ח שיצטרפו ל-150,000 שחסכתי בשנים האחרונות מעבודה (סה"כ 270,000).
אני מתלבט אם למכור את הדירה הנוכחית ולשדרג (על אף התשואה המדהימה שהיא מספקת לי, רכשתי אותה ב550k אחרי עלויות שיפוץ שעשיתי), או לקחת משכנתא גדולה על דירת 3 חד' נוספת עם החזר גבוה מכיוון שתהא לי הכנסה משתי דירות.

כמו כן אני פתוח לרעיונות נוספים מחוץ לב"ש, אבל מעדיך להשאר באיזור הדרום.

תודה לכם

 

[Reign Of Chaos]

עוד פרט מידע שאולי משנה ואולי לא

עבדתי שש שנים במשרד, כיום אני לא עובד וחושב על קריירה כעצמאי (שאם אתחיל אותה ייקח קצת זמן עד שיתחילו הכנסות).

 

[h a j b i]

הדבר היחיד שזה יכול לשנות בעיני שאתה אולי רוצה לשמור מספיק

כסף נזיל בצד, בטח להתחלה בתור עצמאי.

 

[משקיע בבש]

הייתי רוכש נכס נוסף זול

אתה כבר מכיר את הטריק.

רק תשכלל את מנגנון המינוף שלך, הוא לוקה בחסר, אם רכשת לפני 3 שנים ב 550K וכעת אתה מסיים את ההלוואה זה אומר ששמת הרבה הון עצמי, או שפשוט שילמת הרבה כל חודש.

אני חושב שאתה חייב לשכלל את המנגנון ולשכלל אותו לכדי תזרים מזומנים ולא רק ע"י השבחת הון שכל טמבל עשה ב7 השנים האחרונות מבלי באמת להבין בנדל"ן.

זו דעתי.

משקיע בב"ש

 

[h a j b i]

כמה אתה מעריך הדירה שווה כיום?

האם התשואה עדיין גבוהה?

 

[משקיע בבש]

עוד עם הטיעון הכלכלני של תשואה אלטרנטיבית?

 

[h a j b i]

בוודאי

אם אתה יכול למכור את הדירה ולקנות 2 במקום עם תשואה טובה יותר לכל אחת בנפרד אזז למה לא?

 

[aeonf]

כי יש אנשים שלא יודעים מה זה תשואה...

 

[משקיע בבש]

יכול להיות שאני לא יודע מ זה תשואה

תמיד מוכן ללמוד.

מאידך אני יודע כמה דברים פשוטים יותר:

1. מי שמתנהל עפ"י עקרונות הכלכלה האקדמית, לא עושה כסף (ראו מקרה LTCM).
2. מה שיפה על הנייר לא תמיד עובד במציאות, בעיקר לה בהשקעות כמו נדל"ן שם טווח זמן יצירת הפעולה מכירה/קניה/השבחה/ השכרה ךוקחים יותר זמן מאשר מסחר במניות.
3. בכדי לייצר תשואה אלטרנטיבית (שלרוב היא רק על הנייר) צריך לבצע עסקאות BACK TO BACK ובנדל"ן מה לעשות זה נדיר (ראה סיבה # 2).
4. מי שמחפש תמיד תשואה אלטרנטיבית אף פעם לא משקיע כי תמיד ימצא ויתרץ שיש תשואה טובה יותר במקום אחר (וזה מדהים כמה פעמים ראיתי את זה קורה בשנים האחרונות).

נורא קל לכתוב, תמכור תמצא 2 אחרות בתשוא יותר טובה.......וואו אחלה עצה.
אני מוכן לשלם לך 10% עמלה (לא 2% כמו למתווך) אם תמצא לי על כל נכס שלי שאמכור 2 נכסים שתשואה טובה יותר. אם אתה רציני אל תתבייש ליצור קשר.

WWW.BIALIK2.COM

בברכת שנה טובה וגמר חתימה טובה

 

[aeonf]

גם אני יודע כל מיני דברים

1. טענת איש קש, זה נכון ולא טענתי אחרת. ולמרות כל זאת אני מקווה שאתה מאמין בלהתנהל לפי עקרונות המתמטיקה ומסכים ש1+1=2 נכון? אז זה תקף לגבי תשואה.
2. גם נכון, לא סותר את העובדה של מה זה תשואה וכיצד לחשב אותה.
3. בעולם העסקים, הנדל"ן ושוק ההון יש סיכונים, אף אחד לא אמר שהם לא קיימים.
4. אני וכל איש עסקים *תמיד* מחפשים תשואות אלטרנטיבות, לולא כך לא היו עסקאות, האמן לי שאני משקיע, קונה ומוכר כל הזמן וזה מה שמעניין אותי.
&nbsp
"נורא קל לכתוב, תמכור תמצא 2 אחרות בתשוא יותר טובה.......וואו אחלה עצה."
איפה כתבתי כזה דבר? עוד הפעם טענת איש קש.
&nbsp
וצר לי, איני עוסק בתיווך ומחפש עסקאות טובות בעצמי (בדיוק מכרתי נכס עם תשואה נמוכה).
&nbsp

 

[h a j b i]

לא אמרתי שזה קל, אמרתי שזו אפשרות

כמובן שצריך לקחת בחשבון שיקולים נוספים כמו עלויות קנייה ומכירה, מיסוי וכו.
זה לא קשור לעקרונות הכלכלה האקדמית או לדגומא שהבאת, סתם היגיון בריא.
בכל מקרה לא דיברתי על לחפש תשואה אלטרנטיבית ולא להשקיע אלא רק לבדוק את האופציה.

 

[רימון חייט]

למה אתה קורא "לשדרג" ?

אם הכוונה לדירה יקרה/גדולה/יה יותר, אז לא ברור
מדוע. בסבירות גבוהה התשואה תהיה נמוכה יותר.
&nbsp
דרך אגב עיתוי סיום המשכנתא אינו רלונטי כלל
לגבי ההחלטה שאתה מבקש לקבל.
הצעתי היא - עשית השקעה טובה. עכשיו יש לך
ניסיון, חזור עליה. בתור בחור צעיר, אני חושב כמו
משקיע בב"ש, שאם לקחת משכנתא להשקעה וסיימת אותה
כ"כ מהר אז יש סיכוי שמשהו בתכנית העבודה שלך לא היה מיטבי
לצורך צבירת הון מירבית בטווח הארוך.
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://goo.gl/4HGW5v
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611 [email protected]
&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[Reign Of Chaos]

תודה רבה לכל העונים! תשובות לכולם:

החזר ההשקעה היה מהיר מהצפוי מכיוון שההחזר היה גבוה מאוד (140% מההכנסה מהשכ"ד) וכמו כן קיבלתי 60,000 שקלים לא צפויים ממקור שלא היה צפוי.
שווי הדירה כיום הוא בערך 710,000 - 750,000 ש"ח להערכתי, על בסיס מכירות אחרונות באיזור. כך שכעת אם אמכור אותה אוכל לקנות שתי דירות בעלות תשואה דומה (אם לא פחותה) עם משכנתא של 35%-45%.
כפי שאמר רימון, אני מחפש דרכים לטייב את צבירת ההון בטווח של ה-5 שנים בערך, אז ייתכן וארצה לרכוש דירה למגורים (ואולי לא).

 

[Appelshahar]

חפש דירות לקניה דרך כונס נכסים ישראל

חפש דירות לקניה בבאר שבע דרך עמוד הפייסבוק "כונס נכסים ישראל".
הדף מפרסם חינם מודעות המפרסמים כונסי נכסים ויש גם דילים בבאר שבע או באזור הדרום.
&nbsp
https://www.facebook.com/Kones.Israel