עיסקה בתוך המשפחה - אבקש עזרת המומחים והמנוסים

[חתחתול18]

כן התייעצנו בנושא המיסוי, זו לא הבעיה

בחוזה יהיה כתוב על ביצוע העיסקה לפי שווי הדירה, קרי 1.6M וכל מס שאני או הוריי נצטרך לשלם - ישולם.
&nbsp
הבעיה היחידה היא שהבנק ירצה לראות שהועברו כספים בהפרש בין שווי הדירה לגובה המשכנתא.
קשה לי להבין מדוע הבנק דורש זאת כשההורים חסכו את הסכום למטרה זו..
&nbsp

 

[חתחתול18]

עיסקה בתוך המשפחה - אבקש עזרת המומחים והמנוסים

שלום,
הוריי קנו דירה מקבלן ועברו אליה ואני קונה מהם את הדירה שלהם שגרו בה.
תאורטית הדירה שווה סביב 1.6M והם נותנים לי מתנה כ-חצי מהסכום או יותר נכון הם מוכרים לי אותה ב-900K.
הם חסכו בצד עבור הילדים במהלך השנים, והשתמשו בכסף שנחסך לקניית דירתם החדשה ו"התקזזו" בכך שמוכרים לי את הדירה בסכום הנמוך.

לבנק הצגתי שאנחנו העברנו להם כבר 700K ואנחנו צריכים עוד כ-900K, ובשלב האישור העקרוני הבנקים ציינו בפניי שירצו לראות שהייתה העברה של הסכום.
הבעיה היא שלא הייתה העברה של הסכום, ובנוסף אין כרגע כספים אחרים זמינים שיאפשרו יכולת משחק כספים של - "להעביר מההורים אליי לחשבון, ומהחשבון שלי לשלם להם כתשלום".

אני חושש שהבנק יראה בעיסקה הזו כעיסקה שבוצעה לפי 900K, ואז:
- ידרוש שאני אעביר סכום התחלתי (שאין לי)
- ישנה לי את הריביות ממצב של מימון 60% למימון של 75% ויותר
- הסכום שאני מבקש כמשכנתא יהיה שונה בתכלית מהסכום המקורי כי לא יאושר לי סכום מעל 75%

אין לי מושג אם בנקים יסתפקו בהצהרה חתומה אצל עו"ד שכספים עברו ומבלי לצרף אסמכתאות של טרנזקציות, עד כה בבבנק אחד כבר הצהירו בפניי חגיגית שכן ירצו לראות, אך לא יודע אם האחרים יסתפקו בהצהרה או לא.

מה דעתכם?

 

[salachshabati]

תמכרו את דירת ההורים ומשם תמשיכו.

הסתבכתם וזה הפתרון לדעתי הטוב ביותר.
הכוונה כמובן שההורים ימכרו ויתנו לכם חלק מהתמורה.

 

[חתחתול18]

אנחנו מחפשים פתרון להמנע מהאפשרות הזאת

השאלה אם באמת יש פתרון, כי הסיטואציה מאוד פשוטה:
הורים חסכו לילד 700K במשך X שנים.
ההורים החליטו לקנות דירה ולהשתמש באותם 700K.
במקום החסכון הם ימכרו לילד את הדירה הראשונה בניכוי 700K.
&nbsp
זה מאוד פשוט, הגיוני, ומצד הבנק הבעיה היחידה שאין "אסמכתא" שהעברנו כתשלום את היתרה.
השאלה מהו הפתרון לסיפור הזה מבלי לרדת מהעניין...?

 

[רימון חייט]

אתה מחטיא את הנקודה

לבנק לא אכפת כלל מהמתנות שהוריך נותנים לך.
להיפך, אחוז מימון נמוך יותר הוא מבורך.
הבנק לא רוצה לעבוד עם מי שאינו אומר אמת
ושם אתה נמצא כעת.
במקום לומר ההורים נתנו לי הנחה במחיר מה שלגיטימי
לגמרי, בחרת לומר שמכרו לך במחיר מלא למרות שזה לא המצב.
&nbsp
כאמור בהודעתי הקודמת, לך לבנק שעוד לא פגש אותך.
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611

 

[חתחתול18]

אני רוצה לעשות קצת סדר לתשובות רימון חייט ו-TheIL

ראשית תודה על תשובותכם.
&nbsp
לענייננו, זה לא ששיקרתי ולא שאמרתי את האמת, מה שהיה הוא ככה:
אני ציינתי שאנחנו עושים עיסקה בדירה שהיא שווי 1.6 ואני צריך משכנתא של 900.
&nbsp
באחד הבנקים אמרו לי שהתנאי לקבלת המשכנתא הוא בהנחה שהעיסקה תכלול העברת תשלום להורים ויצויין בחוזה. לא ציינתי בפני הבנק שכך היה או לא היה. ועל כן ציינתי בשאלתי כאן מה עליי לעשות במקרה כזה כי להבנתי הבנק ירצה לראות אסמכתא להעברה ואין לי.
בבנקים נוספים שהייתי הצגתי את אותו הדבר והתשובות מהבנקים היו פחות או יותר דומות.
&nbsp
עכשיו השאלה באמת האם הבנק ישחק בי כ"חומר ביד היוצר" ו\או לא יתן לי את המשכנתא הרצויה?

 

[TheIL]

בטוחה שהתייעצתם ???

מה שצריך לעשות זה חוזר מכר, שחלקו הוא העברה במתנה ללא תמורה, וחלקו כן בתמורה.
אם להורים זו מכירת דירת המגורים, אין פה עניין של מס שבח בכלל.
ואתם תזכו גם לשלם פחות מס רכישה.
&nbsp
אסור לעשות עסקאות מלאכותיות ! האמת זה הכי טוב

 

[רימון חייט]

סוף מעשה במחשבה תחילה

לו הייתם עושים חוזה בו ההורים מצהירים כי העבירו לך דירה
בשווי 1.6 כאשר מתוך זה 700,000 זו מתנה, לא הייתה לך בעיה לקבל
משכנתא של 900,000.
מבלי לדעת שאין צורך לבלף, עשיתם זאת ועתה לא מאמינים לכם.
דרך אגב, ללא כל קשר לדרישת האסמכתא להעברת הכסף, הבנק
יבקש לראות גם את הדיווח לרשות המסים ושם ייראה המחיר האמתי.
&nbsp
מציע לך לבדוק עם איזה בנקים עוד לא היית בקשר.
לעשות חוזה חדש עם עורך דין ואז לגשת לבנקים שעוד לא
מכירים אותך אם יש כאלו.
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611
&nbsp