על מיחזור פנימי מול חיצוני

[אה51]

שלום
לפני מספר שנים נלקחה משכנתא בסך 1.130 מ שח. נפרעו סכומים באופן שוטף וחד פעמי. נותרו שני מסלולים:
פריים מינוס 0.6%, 27 שנה נותרו, סך להיום 320 א שח
משתנה כול 5 שנים, לא-צמודה, המקור היה 30 שנה ונותרו כ27 שנים, 212 א שח, מועד שינוי ריבית קרוב: 10.4.2022, לפי עוגן +3.75 (כרגע 5.06). סך זה היה מסלול "פיתוי" אך השתנו נסיבות וסך זה לא ייפרע במועד שינוי הריבית. לפיכך, יש מקום, לעניות דעתי, למיחזור. שאלותיי השתיים:
א) מיחזור חיצוני (לא אצל הבנק בו נלקחה המשכנתא): האם ניתן לשמור על סכום הפריים? או שמיחזור חיצוני יוריד את הפריים ל33% ?
ב) נניח שהמיחזור יהיה פנימי (אצל הבנק בו נלקחה המשכנתא, מתוך כוונה לשמר את הסך בפריים ולמחזר רק את מסלול משתנה) : איזה ריבית ניתן לצפות במסלול משתנה-לא-צמודה-כל-5-שנים לטווח 20 שנה (כלומר, תוך קיצור מ27 שנים ל20)?
אשמח לתשובה והמלצה
תודה

 

[שמעון 4545]

בוקר טוב,

1.בבנק אחר הפריים יהיה 33%
2.ניתן לצפות שהבנק לא יהיה מאוד מרוצה מהמחזור ויתן לך ריבית לא אטרקטיבית

אני הייתי קודם פונה לבנק לבקש הצעה על מחזור במסלול המשתנה
מציב את הנתונים החדשים במחשבון משכנתא כולל הפריים -ניתן יהיה לראות כמה תעלה לך המשכנתא
אח"כ הייתי בונה תמהיל חדש שהפריים מהווה 33% וניגש לבנק אחר מקבל הצעה
מציב את הנתונים במחשבון ובודק מה יותר משתלם

מסלול הפריים שלך סטנדרטי -אפשר לקבל אפילו 0.9% היום
אתה נראה לקוח טוב -כזה שהחזיר סכומים לאורך השנים
אני מניח שההלוואה נכול להיום משקפת אחוז מימון פחות מ 45%
כל זה אני מסיק ממה שכתבת ואין לי את כל הנתונים ...

לא כתבת כמה החזר חודשי אתה יכול להחזיר - אם אתה יכול להחזיר יותר תוכל לקצר משמעותית בשנים ולקחת מסלול קל"צ קצר וזול

ולכן אני משוכנע שכשתביא הצעה אטרקטיבית מבנק אחר תקבל בסוף על המשתנה שלך ריבית טובה ולא תאלץ להעביר את המשכנתא.

בהצלחה!

 

[אה51]

שמעון, תודה.
ליטל8, אשמח לדעת המלצתך

 

[אה51]

שמעון, בעת מיחזור פנימי של משתנה (תוך קיצור שנים והקטנת ריבית), האם ניתן להוסיף מסלול קלצ ??

 

[שמעון 4545]

לדעתי ברגע שאתה מסלק את המסלול אתה יכול לפצל ל 2 מסלולים
קל"צ קצר וזול ,משתנה ארוכה וקצת יותר יקרה.

 

[אה51]

תודה

 

[82little]

מסכים עם שמעון. במאמץ למחזר בתוך הבנק שהוא כמובן נוח יותר ויש בו יתרון עם אחוז הפריים בתמהיל, הייתי מבקש גם למחזר את הפריים מפני שהריבית בו לא אופטימאלית, ובעצם לבקש בו שיפור הריבית. עשוי להיות גם חלק מהמשא ומתן . כמו כן כמו שהוצע בהתאם להחזר החודשי המקסימאלי ליצור איזון בין שני המסלולים הנוספים, קלצ לקצר ככל הניתן ומשתנה כל 5 לא צמודה ל 20 שנים.
אם הבנק מתעקש ומציע ריביות לא אטרקטיביות ומתייחס אליכם כלקוחות שבויים כדאי לבנות תמהיל חדש כפי שמוצע כאן, ובו אכן שליש בפריים, ולהגישו לבנקים רלוונטיים כולל בבנק הנוכחי. מאוד ייתכן שתמהיל חלופי ובבנק אחר, יהיה שווה יותר מהקיים. בהצלחה.

 

[אה51]

תודה לך ליטל82

 

[מאיר וידר]

כדאי להביא הצעה מבנק אחר בשביל להוריד את הבנק הקיים