עסקת אקזיט בפריסייל

[mimagari]

עסקת אקזיט בפריסייל

איך זה נשמע לכם:
אני רוצה לקנות דירה חדשה בפריסייל, לשלם את החלק שחייבים לשלם בשלב הראשון כשהדירה עוד על הנייר, לא בנוייה, אבל יש כבר היתרי בנייה (אם הדירה עולה 1.5 מיליון אז מדובר בדר"כ בערך ב 200 אלף ש"ח).
שנה-שנתיים אח"כ, כאשר כל מה שנתתי זה את הצ'ק הראשון הזה: לחפש קונה ולמכור לו את הדירה הזאת במחיר השוק שיהיה באותה תקופה. (אני מאמין שערך הדירה יעלה מאוד בשנתיים האלה)
כך שעוד שלפני השלב שהדירה בנוייה (שלב מסירת המפתח) כבר יהיה לי קונה שיקנה ממני את הדירה במחיר גבוה ממה שקניתי.
ההנחה שלי היא שמחיר הדירה יעלה בשנה-שנתיים האלו ויהיה גבוה יותר מהמחיר שקניתי. (זה הימור שאני מוכן לקחת במציאות הנדלן הישראלית של היום)
ההנחה השנייה שלי היא שלא ידרשו ממנו עוד תשלומים במאות אלפי ש"ח עד לשלב שבו אני ארצה למכור את הדירה.
כל זה בלי משכנתה כי מדובר רק ב 200 אלף ש"ח ואני הרי לא משלם את המחיר המלא של הדירה כי אני מוכר אותה לפני שלב מסירת המפתח.

אתם רואים בעיה בתוכנית השקעה כזאת? זה אפשרי בכלל למכור דירה עוד לפני ששלימת עליה את כל הסכום?

 

[Nemesis001]

מספר בעיות

1. כאמור לא בטוח שהמחיר יעלה.
2. יחול עליך מס שבח.
3. אם תשלם רק 200,000 מראש, בד"כ שאר הסכום יוצמד למדד תשומות הבנייה.

 

[mimagari]

שאלות לגבי 2. ו 3.

2. איך מתבטא מס השבח המקרה הזה?
מה לוקחים בחשבון, את ערך הדירה בזמן שקניתי את הדירה או בזמן שמכרתי את הדירה?
ניקח דוגמה דירה שאני קונה ב 1.5 מיליון ש"ח בפרייסיל שאני מוכר אחרי שנתיים ב 1.6 מיליון ש"ח.

3. ממש לא מבין את עניין מדד תשומות הבנייה ואיך הוא קשור כאשר שאני אקנה או אמכור.

 

[Nemesis001]

תשובות

2. ברמה העקרונית מחיר המכירה פחות מחיר הדירה + הוצאות מותרות בניכוי זהו הרווח עליו משלמים 25%.
3. נניח קנית דירה ב- 1.5 מיליון. שילמת 200,000. יתרת התשלום (1.3 מיליון) צמודה למדד תשומות הבנייה. נניח שהוא 5% עד למועד המכירה, יתרת החוב לקבלן עומדת על 1.375 מיליון ש"ח. אז אם קנית את הדירה ב- 1.5 מיליון, ואחרי שנתיים מכרת ב- 1.6, בקיזוז הוצאות קניה, מכירה ומדד תשומות הבנייה, הפסדת כסף.

 

[mimagari]

לגבי 3.

למה שיתרת התשלום תהיה צמודה למדד תשומות הבנייה? זה מקובל דבר כזה?

 

[Nemesis001]

בוודאי, ברוב המקרים.

 

[abstract2]

לגבי מדד תשואות הבניה

במידה ויש לי מראש הכסף לקניית הדירה, האם יש דרך להפחית את השפעת מדד תשואות הבניה? האם מקובל נניח לשלם מראש סכום יותר גבוה לקבלן? (הרי זה עדיף מאשר שהכסף יישב בבנק עם הריבית האפסית כיום...).
כלומר, אני מקבל את הרושם שהעובדה שיש למישהו את הכסף בצד היא חסרון בקניה על הנייר
&nbsp

 

[Nemesis001]

תלוי

כמדומני בפרוייקט מחיר למשתכן בו יש רק ערבויות לפי חוק המכר ולא ליווי בנקאי לרוב לא ניתן להקדים תשלומים.
בפרוייקטים רגילים הקבלן לרוב לא מתנגד למיטב ידיעתי.
כמובן, זה גורר סיכון אחר - אתה שילמת את רוב הכסף עבור דירה שעדיין אינה מוכנה.

אני לא מכיר הרבה צורות להתגונן בפני המדד מלבד לרכוש דירה יד שנייה.

 

[רימון חייט]

אמונה זה דבר חשוב אבל בהשקעה הייתי מתבסס על עוד דברים

בוא נלמד ביחד ממי שמבין בנדל"ן יותר ממני וממך ביחד - הקבלן
שבונה את הבניין.
האם מדובר באיש תמים שאינו מכיר את העולם?
למה הוא מוכר בזול דירה על הנייר כשכל מה שהוא צריך זה לחכות שנה שנתיים
ואז למכור ביוקר דירה בנויה?
&nbsp
התשובה כמובן היא שהקבלן בניגוד אליך לא מוכן להמר על עתידו.
הוא מעדיף ציפור ביד משתיים על העץ.
&nbsp
עכשיו חשוב איך יראו חייך אם במקום 250,000 עוד שנתיים תקבל על
הדירה 150,000. אם זה לא נורא בעינך אתה יכול להיכנס לקזינו.
&nbsp
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר משכנתא יעילה - http://bit.ly/EffeBook
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://bit.ly/EffTips
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: http://bit.ly/EffeLecture
טלפון: 03-549-6611

 

[elvinnox]

חבר טוב שלי עשה ככה 100K בלי להתאמץ

הוא לא התכוון למכור את הדירה אלא רכש אותה כדי לגור בה.
&nbsp
לא אכנס לסיבות, אבל הוא מימש ב-100K יותר, הוא קנה במחיר דיי זול וגם המכירה הייתה לא בגובה השוק. רוב הסיבות שהוא הצליח להרוויח כי היה לו יותר מזל בקניה מאשר במכירה. הוא קנה דירה בין הראשונים בפרויקט ולדירה היו מספר יתרונות שגולמו במחיר.
זה היה בערך לפני 3 שנים והמימוש נעשה לפני חצי שנה.
&nbsp
במציאות של היום - אני בספק כמה ערך הדירה יעלה אבל צריך לבדוק את הנתונים.
יכול להיות שיהיה לך סיבוב קטן, אבל אף אחד לא מבטיח לך שיהיה לך קונה במחיר שתרצה ואף אחד לא יודע אם המחירים ימשיכו לעלות, נכון לכרגע העליות נעצרו.
&nbsp

 

[elvinnox]

אני רוצה להוסיף שכמובן מדובר בהימור

באותה מידה, חבר אחר, עשה עסקה אחרת שלא קשורה לנדלן,
&nbsp
קנה מטבע דיגיטלי ב-$10K שהערך שלו היה 300$ ומימש ב-700$.
שניהם הרוויחו בפועל (לא על הנייר), ובאותה מידה יכלו להפסיד את כל השקעתם.
&nbsp
בשני המקרים היה הימור וסיכון, אין תשואה עודפת בלי סיכון - זהו אחד השיעורים הראשונים בכלכלה.
&nbsp
לכן, גם שנדל"ן נראה מאוד בטוח - גם בו מגולם סיכון כלשהו.
&nbsp

 

[רימון חייט]

חברך הרוויח פחות מהממוצע

בשנים האחרונות יש עלייה של כ- 10% לשנה.
כלומר אם הוא קנה במיליון ומכר לאחר שנתיים וחצי ב- 1.1 מיליון הוא
הרוויח הרבה פחות מהמוצע או מדירה שהיה קונה יד שניה.
כמובן שאם חברך שילם יותר ממיליון והרוויח מאה אלף אז בפועל זהו אחוז תשואה
עלוב הרבה יותר. ובנוסף אני מנחש שחברך התייחס למחיר הרכישה בחוזה ומחיר
המכירה מבלי לקחת בחשבון שבמהלך השנתיים היו לו הוצאות רבות אחרות כגון
הוצאות מימון.
&nbsp
&nbsp

 

[elvinnox]

בדיוק! זה מה שבאתי לומר

שגם שהדברים נראים יפה על הנייר, הסיכון העצום והתשואה העלובה לא שווים את זה.
&nbsp
אני לא ממליץ ברמת המחירים של היום לנסות לעשות את הסיבוב הזה, כי רוב הסיכויים שהסיבוב יהיה עליך.
&nbsp

 

[ערפל10]

עוד משהו...קצת חומר למחשבה....

על פניו נראה שלאחרונה נוצרו הבדלים מעבר לרגיל בין הריביות על משכנתאות שהבנקים נותנים בפריפריה ובאיזורי הביקוש. אם באחרונים הריביות לרוב עדיין סבירות, בפריפריה זה ריביות נשך תרתי משמע. ומה זה אומר? כנראה הבנקים מעריכים שבאזורי הביקוש העסקאות עדיין בטוחות, ואילו בפריפריה הן מגלמות סיכון רב.

 

[00 רואה חשבון 00]

א. בפרויקטים בהם התחיל מבצע 20% ויתרה במסירה

המחיר יום לפני היה נמוך בכ-5% בהשוואה ליום אחרי השקת המבצע.
ב. מבחינה חוזית, אם לא תוכל לממש את הרכישה, הרוכש ממך לא יוכל להבטיח את זכויותיו, אלא רק בהתחייבות חוזית מולך. זו עסקה מסוכנת עבורו ובד"כ ניתנת הנחה משמעותית בעסקה כזו.

 

[סנאיגיטה]

בניכוי המגמה הכללית- מחירה של דירה על הנייר תמיד עולה

ההגדרה "המחיר עולה" מטעה, פשוט השווי של הדירה מתעדכן עקב מצבה, אם תיקח שתי דירות זהות, אחת מוכנה לכניסה מיידית ואחת תהייה מוכנה עוד 3 שנים, ברור שכל רוכש סביר יהיה מוכן לשלם יותר על הדירה המוכנה. ככל שהזמן שנותר לסיום הבנייה מתקצר, כך שוויה של הדירה הולך ועולה עד ליעד של מחירה הסופי בסיום הבנייה. (כך גם הקבלנים מתמחרים את את מחירהן של אותן דירות- ככל שזמן לסיום הבניה קצר יותר כל מחירה של אותה דירה גבוה יותר ממחירה של דירה שזמן הבניה ארוך יותר).

הפרש המחירים הוא בדרך כלל סכום דמי השכירות אותו ניתן לקבל על דירה כזאת במשך תקופת הבנייה. (המקרה הקלאסי הוא של פרוייקטים גדולים שנבנים בשלבים, במהלך הזמן ישנם כבר דירות מוכנות שניתנות למגורים וישנן דירות שעוד לא התחילה בנייתן. כאשר אותן דירות שבנייתן הסתיימה נמכרות כיד 2 מייד לאחר בנייתן, המחיר אותו דורשים עליהן בעליהן גבוה יותר ממחיר הדירות על הנייר, כאמור בערך בעלות שכר הדירה לתקופת הבנייה).

ואולם מדובר כאמור ברווח דומה לרווח מדמי שכירות של דירת יד 2 שהיתה נרכשת, אילו היתה הדירה מושכרת מייד.

(ואין קשר אם מדובר בדירה חדשה או יד 2 דרך אגב, בפועל גם בדירת יד 2 לא ניתן בדרך כלל ללהיכנס ולגור מייד אלא יש זמן פינוי ואולם גם במקרה כזה אם ישנה דירת יד 2 שיש לה תאריך כניסה מיידי, שוויה יהיה גבוה יותר מהדירה הראשונה).

כמובן שאם ישנה מגמת של ירידת או עליית מחירים כללית, הרי שהיא תשפיע גם על מחיר הדירה שנרכשת על הנייר ואולם מחיר הבסיס יהיה מחירה הגבוה יותר של הדירה בגמר הבנייה.

 

[סנאיגיטה]

במהשך להודעתי הקודמת- אין באמת מחירי "פריסייל"

מחירי "הפריסייל" הזולים יותר, נובעים בדיוק מאותה משוואה שציינתי, המונח "פריסייל" הוא "מכירה מוקדמת", דהיינו מדובר במכירה המוקדמת ביותר בה יוצא הקבלן, בדרך כלל אפילו לפני קבלת היתר הבנייה. כלומר יש יותר זמן עד לסיום הבנייה ולכן המחיר נמוך יותר. זה כל מה שעומד מאחורי מחירי הפריסייל.

כמובן שאם אתה משלם רק מקדמה קטנה ברכישת הדירה ושאר התשלום הוא בגמר הבנייה ואין הצמדה למדד תשואות הבנייה, אתה אכן מרוויח תשואה בתקופת הבנייה, שדומה כאמור לתשואה של השכרת אותה הדירה בתקופה הנ"ל, בשעה שהשקעת רק סכום קטן מערך הדירה (ושוב זאת בלי לקחת בחשבון את מגמת המחירים הכללית, אשר יכולה לשנות את מחירה הסופי של הדירה בגמר הבנייה, כך שתיאורטית אפשר להיות מופסדים, אם תחול בתקופת הבנייה ירידת מחירים בשיעור גבוה יותר מעליית המחיר הנ"ל של הדירה מזמן רכישתה עד סיום הבנייה).