ערך שמאות מול ערך שוק...!!דחף

[meloman25]

ערך שמאות מול ערך שוק...!!דחף

שלום
אני קניתי דירה בחולון
ברחור קרוב לכיכר קוגל בשכונת גריין (שקטה ועורפית)
דירת 3 חדשים בגודל בסביבות 63 מר"
קומה 3 ללא מעלית
דירה שהיא במצב מצויין (אין צורך בשום שיפוץ) יד שניה
קניתי אותה מהר מאוד כי באמת היא היתה מציעה
וידעתי שהיא תחטף מאוד מאוד מהר.
המחיר הראשוני היה 1095000 גם אחרי הנחה.
בסוף סגרתי ב1070000.
מה הסיכוי ומה עושים עם השמאי יתן פחות מסכום זה?
אני נותן רק 25 אחוז משווי הנכס...השאר הבנק
יש באמת סיכוי שלמרות הסכום היחסית זול לאזור השמאי יתן פחות?
ומה עושים??
(בדקתי במדלן וראיתי שהסכומים באזור גבוהים הרבה יותר)
תודה

 

[רימון חייט]

בקש מהשמאי שישלח את השמאות אליך ולא לבנק

ראשית, בהחלט יכול להיות (וזה אפילו שכיח) שהשמאי חושב
שהדירה שווה פחות ממה שהקונה חושב.
דיבורי ה"מציאה" , "אחרי הנחה", "מהר" נשמעים כמו דיבורים
של מתווך. אני רק מנחש.
&nbsp
לגופו של עניין, בקש מהשמאי שישלח את השמאות אליך ולא לבנק.
לא מסכים? עבור לשמאי הבא ברשימה. הזכר לשמאי שאתה הלקוח
שמשלם את שכרו.
&nbsp
קיבלת שמאות נמוכה? תוכל להזמין שמאי נוסף. תשלום כפול אבל
עשוי להיות משתלם. שני השמאים העריכו נמוך? כנראה שהדירה
שווה פחות ממה שחשבת.
&nbsp
במשכנתאות גבוליות (75%) מומלץ לקבל שמאות לפני החתימה על חוזה.
&nbsp
בהצלחה,
רימון חייט
מנהל פורום נדל"ן בתפוז
כותב הספר מדריך למשכנתא יעילה - http://www.effectivemortgage.co.il/spnv/
טיפים בחינם להחזרים נמוכים במשכנתא שלכם: http://www.effectivemortgage.co.il/tip
הרצאה שלי בנושא נדל"ן, השקעות ומשכנתאות: https://youtu.be/4x5fnkMmMSw
טלפון: 03-549-6611
&nbsp

 

[meloman25]

השאלה כמה זה קורה?

כמה באמת אפשרי ששמאי יתן סכום נמוך ובכמה אחוזים?
הדירות האיזור גבוהה משמעותית ממחיר הדירה שלי

 

[פרל דוד]

רכישת דירה בחולון - התייחסות.

האם מדובר על קומה אחרונה ?
האם מדובר על בניין עם קומה "מפולשת" [עמודים] שבה אין דירות ?
האם ראית נסח טאבו שבו רשום 3 חדרים ?
בן כמה שנים הבנין ?

האם יש עו"ד מטעמך ?

 

[meloman25]

בניין רגיל לא עמודים

ראיתי במדלן כמה היו עסקעות ב2014 - 2015
רשום שנוסח טאבו 3 חדרים
הבניין משנות ה70
פשוט נראה לי באופן יחסי לדירות שראיתי בחולון בגודל דירה כזו שזה באופן אמיתי
70 מר" וברישום 60
דירה במצב מצויין וגם הבניין
מה האחוז ההבדלים..
כמות רמת ההפרש?

 

[עורכת דין לילך ירד]

קיבלת המלצות מצויינות.

ראשית - לא ניתן להיכנס לראשו של השמאי, בטח כאשר אנו לא יודעים את זהותו.
תפנה לנציגת המשכנתאות ובקש ממנה המלצה מבין רשימת השמאים שתקבל.
ישנם שמאים "קלים" יותר שאינם קטנוניים בערכי השווי, וישנם שמאים "קשים" יותר שאילו לדעתם הדירה שווה אפילו 10,000 ש"ח פחות ממחיר החוזה, זה מה שירשם בחוות דעתם לבנק.

ברגע ששומה הגיעה לבנק, הערכים שלה חלוטים גם אם תביא שומה אחרת.
מעטים הבנקים שיסכימו לקבל שומה גבוהה יותר מהשומה הראשונה שנערכה.
לכן, מומלץ באמת לבקש מהשמאי שהשומה תשלח אליך ולא לבנק.
עלות שומה למשכנתא מצחיקה ביותר. ברמות המחירים שרכשת היא תנוע בין 600 ש"ח ל - 800 ש"ח (תלוי בתעריף הבנק שתבחר).
לכן גם אם תצטרך לקחת 3 שומות שונות, עדיין השכר אינו משמעותי ושווה את אחוזי המימון שתקבל.

אם שלושת השומות יהיו נמוכות משווי שוק, כנראה שהשמאים רואים משהו שאתה לא בדירה שרכשת.

מקווה שיסתדר בשומה הראשונה ומאחלת הצלחה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין.