פידבק לתמהיל שהתקבל מהבנק

[אבאלה101]

היי,
קיבלתי את התמהיל הבא מהבנק ל850K

פריים 280,000 ש"ח ל-30 שנה, ריבית 0.9
קל"צ 380,000 ש"ח ל-12 שנה, ריבית 3
מ"לצ ל-5 שנים 190,000 ש"ח ל15 שנה, ריבית 3.5

החזר חודשי של 5392 ש"ח בחודש (שזה בערך ההחזר שמתאים לנו)

בנוסף הלוואת גישור של 200,000 ש"ח ל-7 חודשים

קל"צ, 100,000 ש"ח , ריבית 2.55
פריים +1, 100,000 ש"ח ריבית 2.6

החזר של 425 ש"ח בחודש

אשמח לפידבק לגבי התמהיל והריביות של המשכנתא והגישור,
חתימה טובה

תודה

 

[82little]

התמהיל נראה בסדר. אפשר גם לחלק שליש שליש שליש. ןלקצר הפריים ל 25 שנה. יש לזה אולי יתרון במקרים מסויימים של כספים בהמשך לסילוק. ומבחינת ביטוח חיים אבל לא מהותי כי בכל מקרה יהיו אני מניח סילוקים כאלה ואחרים בהמשך. מבחינת העלויות ייצא דומה...
ובכל אופן שווה לנסות לשפר את הריביות. בקלצ ל 2.2 ומטה במלצ ל 2.7 אחוז ומטה אבל זה גם תלוי באחוזי המימון ובהכנסות ועשוי להיות קצת יותר גבוה. בכל אילו ריביות גבוהות. אולי קשור לכך שזה בית לבניה או דירה מקבלן וכדומה? האם ניסיתם בכמה בנקים ולנהל משא ומתן?
(גם בגישור זה קצת גבוה אבל זה לתקופה קצרה והבדלי הריבית לא יעשו הבדל דרמטי בסופו של דבר. ההתעקשות צריכה להיות במשכנתא הרגילה כי שם ההבדלים הם משמעותיים, בסך הריביות שתשלמו לבנק... ). בהצלחה.

 

[אה51]

ליטל82
אבאלה101 קיבל למלצ ריבית (3.5) יותר יקרה מקלצ (3).מוזר. האין זה יותר סביר שריבית ל15 שנה ללא הצמדה תהיה יותר גבוהה מריבית לא צמודה ל5שנים ראשונות?!?
ואם זה משקף קוניוקטורה רגעית של גיוס כספים מצד הבנק, האין זה נכון יותר, מבחינת ניהול סיכוני מדד, לבחור רק קלצ?

 

[82little]

ההבדל אכן קשור לעלות גיוסים של הבנקים. וקלצ ל 5 אכן יקר בעצמו.

הבעיה בקלצ לטווח ארוך הינה במצב של פרעון מוקדם כי האופק הרחוק יוצר עמלת היוון גבוהה אם הריביות ירדו בהשוואה למקורית וגם מפני שלפי הטבלה הריביות נמוכות יותר בטוח שנים קצר יחסית.

אבל זה נכון שחשוב לבדוק בלוח סילוקין ובכמה סימולציות ואכן אולי בהפרשי ריביות מסויימים לקחת הכל בקלצ. ואולי זה המצב כאן ..לא בטוח. שווה בדיקה. גם צריך לדעת מה הריבית בקלצ לנניח 15 שנים...

ו גם אז עדיף לפצל ולקחת שני קלצים בטווחי שנים שונות כדי לאפשר פרעונות מוקדמים קטנים יחסית.