פידבק לתמהיל שהתקבל מהבנק

[אבאלה101]

בוקר טוב,

קיבלתי את התמהיל הבא מהבנק:

1. 266K - פריים ל-30 שנה - 1%
2. 344K - קל"צ ל-9.5 שנים - 2.7%
3. 190K - מל"צ כל 5 ל-20 שנה - 3.37%

ההחזר של 5400 ש"ח כפי שאני מכוון אליו

האם הריביות אופטימליות? האם אפשר לכווץ עוד קצת?

תודה.

 

[82little]

התהליך הנכון כפי שכבר נאמר פה בפורום לא פעם הוא לבנות תמהיל שמתאים לך ואז להשוות הצעות ולנהל משא ומתן עם הבנקים. לקבל תמהילים מהבנק או מהבנקים זה ללכת לאיבוד ולשלם בסוף יותר מהנדרש.
התמהיל שהוצע לך אינו טוב. הוא גם לא מתכנס כנראה להחזר שרשמת אבל לא בדקתי מדוייק.
תמהיל מומלץ
שליש פריים 30 שנים
שליש קלצ 9 שנים בערך (בשביל לדעת לדייק את זה צריך להשתמש במחשבון משכנתא ולנסות כמה סימולציות.. אם צריך להאריך קצת או לקצר קצת
שליש מלצ ל 15 שנים
הריביות שהצגת ניתנות לשיפור כנראה אבל זה תלוי באחוזי המימון ובהכנסות ומצב משפחתי וכו' אבל זה פחות קריטי כרגע מבניית התמהיל הנכון ותמחור בין הבנקים. בכלל ההכוונה לריביות היא תמיד בערבון מוגבל והכי חשוב הרי לבחון את זה בשטח ולראות מה ניתן לקבל. וכל מקרה לגופו.. יש טווחים ומרווחים די משמעותיים לפעמים...
בהצלחה

 

[82little]

ואגב לגבי גובה ריביות ללקוחות שונים, כדאי לקרוא מחקר של בנק ישראל שהתפרסם שנה שעברה מה משפיע על גובה ריביות... וחלק מהגורמים לא ככ מוכרים.. .

בנק ישראל - הודעות לעיתונות - מחקר חדש בבנק ישראל: האם מיקום הנכס הנרכש משפיע על תמחור משכנתא?

www.boi.org.il

"

1. משקי בית בעלי הכנסה גבוהה יותר משלמים ריביות נמוכות יותר על המשכנתאות: עליית הכנסת משק בית ב-10%, כל שאר הגורמים קבועים, מזוהה עם ירידה של 0.02 נקודות אחוז בריבית השנתית;
2. לווים שנוטלים משכנתא בבנק שבו הם מנהלים חשבון עו"ש משלמים, בממוצע, ריבית נמוכה יותר ב-0.13 נקודות אחוז בהשוואה ללקוחות שנוטלים משכנתא בבנק שאינו מכיר אותם כלקוחות, כל שאר הגורמים קבועים;
3. משפר דיור משלמים, בממוצע, שיעור ריבית נמוכה ב-0.03 נקודות אחוז בהשוואה לרוכשי דירה ראשונה בעלי מאפיינים דומים שרוכשים דירה במיקום דומה; הפער בין משקיעים לרוכשי דירה ראשונה אף גדול יותר – 0.07 נקודות אחוז לטובת המשקיעים;
4. לווים שנוטלים משכנתא עם LTV (יחס המשכנתא לערך הנכס) גבוה מ-60% משלמים, ממוצע, ריבית גבוהה ב-0.06 נקודות אחוז, כל שאר הגורמים קבועים;
5. לווים שנוטלים משכנתא לתקופה ארוכה מ-20 שנה משלמים, בממוצע, ריבית גבוהה ב-0.22 נקודות אחוז, כל שאר הגורמים קבועים;
6. עלייה של 10% בנזילות של שוק הדיור ביישוב (הנמדדת, כאמור, כיחס בין מספר העסקאות בשנה למלאי הדירות ביישוב) מזוהה עם ריבית נמוכה ב-0.08 נקודות אחוז בממוצע, כל שאר הגורמים קבועים;
7. לווים שנוטלים משכנתא מחוץ ליישוב שבו נמצא הנכס הנרכש משלמים, בממוצע, ריבית נמוכה ב-0.04 עד 0.08 נקודות אחוז (תלוי בספציפיקציה של המודל הנאמד) בהשוואה ללווים שנוטלים משכנתא ביישוב שבו הם רוכשים את הנכס, כל שאר הגורמים קבועים;
8. רמה גבוהה של תחרות בין הבנקים בשוק המשכנתאות מוזילה את הריבית: תוספת של תאגיד בנקאי אחד ביישוב שבו נרכש הנכס מזוהה עם ירידה של 0.016 נקודות אחוז בריבית, בממוצע, כל שאר הגורמים קבועים, בעוד שתוספת של תאגיד בנקאי אחד ביישוב שבו נלקחה המשכנתא מזוהה עם ירידה של 0.009 נקודות אחוז בריבית.

 

[אבאלה101]

בוקר טוב, תודה על המענה

זהו התמהיל הרצוי בעיני, המטרה שלי לסלק את החלק המשמעותי של המשכנתא בטווח קצר (לכן הסכום שגבוה משליש בקל"צ), את המסלולים של המל"צ והפריים אוכל לסלק\לשמור בהתאם למצב בתום התקופה
אולי אפשר לעדן טיפה, 10 שנים במקום 9 ולשחק עם התמהיל אבל העיקרון זהה.. מבחינת ההחזרה חודשי זה האיזור לאחר בדיקה - וזה תואם את ההחזר הרצוי מבחינתי בהתאם לכל ההגדרות של % מתוך סה"כ החזר (זה 20% מההכנסות שלנו)

בהנחה שזה התמהיל הרצוי בעיני לאחר בדיקה וסימולציות, האם הריביות סבירות? לא טובות וכו'... אודה להתייחסות אל מול המסלול\תמהיל שבחרתי..

תודה

 

[82little]

המלצ גבוה. לכוון 2.8 ומטה
הקלצ גבוה לכון ל 2.2 ומטה
הפריים טיפה גבוה לכוון ל 0.9 ומטה
הקלצ קצר יחסית ובריבית טובה גם לא צפויה עמלת היוון...
אז אם יש כוונה לסלק עוד כמה שנים זה יהיה עדיף במלצ... כנראה.
אבל כפי שצינתי הריביות תלויות בכמה גורמים אז אולי הן דווקא סבירות. ? הכי קוסע להעמיד למבחן מול כמה בנקים ולראות צמה המקס שתגיעו...
בהצלחה
בהצלחה

 

[אבאלה101]

המון תודה