פינוי בינוי ברחוב רוטשילד 2 בבת ים - שלב ההתנגדויות.

[הנדלניסט מהבקעה]

פינוי בינוי ברחוב רוטשילד 2 בבת ים - שלב ההתנגדויות.

פרוטוקול החלטות מוועדת משנה ב' להתנגדויות מספר 1199 שהתקיימה בתאריך 15.9.7 במשרדי הוועדה המחוזית ת"א.
רחוב רוטשילד 2 - פינוי בינוי ,תכנית - 502-0147678- בי/ 1/474/

התכנית מאפשרת התחדשות עירונית ברחוב "רוטשילד" 2 בבת ים, על ידי הריסת בניין מגורים מסוכן בן 24 יח"ד והקמת מבנה משולב במקומו, הכולל 5 קומות מלון ו - 26 קומות מגורים מעל קומת מסחר, סה"כ 32 קומות. כמו כן התכנית מאפשרת בניית מבנה ציבור בן ארבע קומות במגרש הגובל במבנה המשולב מדרום.

לתכנית הוגשו ארבע התנגדויות והתקבלו הערות מינהל התכנון. הוועדה שמעה את ההתנגדויות ביום 6 יולי 2015 ומחליטה לתת תוקף לתכנית בכפוף לאמור לעיל:
1. התנגדות מישל כהן יונתן מחברת גודלמן תכנון וביצוע בע"מ - המתנגד מבקש לעכב את ביצוע הפרויקט מאחר ולא שולמה לו ייתרת התשלום המגיע לו מהחברות "שיכון ובינוי בע"מ" ו"מצלאווי חברה לבניין" בגין עבודות החיזוק שביצע בבניין לפי דרישת המהנדס. העבודות הסתיימו בשנת 2010 - לדחות את ההתנגדות. מדובר בטענה כספית שעניינה במערכת היחסים בין המתנגד לבין היזם, ואין בה נושא תכנוני המצוי בסמכות הוועדה.

2. התנגדות עו"ד אנג'לו נסים גניש בשם סוזן וקנין, דיירת מרח' רוטשילד .2 נמסר לוועדה בדיון מכתב על הסרת ההתנגדות.

3 התנגדות לאה קוסטיקה מרחוב סוקולוב 4 [דרומית למבנה המיועד לפינוי בינוי]. א. לטענה כי הריסת המבנה המיועד להריסה עלולה לגרום נזק לבניינים הסמוכים, בשל הזעזועים שעלולים להיגרם ליסודות הבניינים הישנים ולקירותיהם - לקבל את ההתנגדות בחלקה. תנאי למתן היתר בנייה יהיה הגשת חוו"ד יועץ קונסטרוקציה ליציבות המבנים הגובלים בזמן ההריסה והבנייה.
ב. לטענה כי ביצוע הפרויקט ברחוב כה צר יפגע באיכות חייהם של תושבי הרחוב - לדחות את ההתנגדות. ביצוע פרויקטים בסביבה עירונית עלול לגרום אי נוחות מסוימת לתושבים, אך שיקול זה לבדוק אינו מצדיק דחיית התכנית. מכל מקום, הדין קובע את התנאים לביצוע עבודות, ובידי הוועדה המקומית בשלב מתן ההיתר לקבוע תנאים שיפחיתו את המטרד לתושבים ככל הניתן.
ג. לטענה כי הקמת הפרויקט, המכיל שימושים רבים על שטח קטן, יביא לצפיפות רבה ועומס ניכר על התשתיות העירוניות באזור, לרבות ביוב וכבישים, וברחוב "סוקולוב" בפרט - לדחות את ההתנגדות. לתכנית צורפו כל נספחי התשתית והתחבורה הנדרשים. התכנית מקצה חניות תת קרקעיות לכל השימושים אותם היא מכילה. הסדרי התנועה ייבחנו בשלב היתר הבנייה. עוד יצוין, שבקרבת הפרויקט, ברחוב רוטשילד, צפויה לפעול הרכבת הקלה (הקו האדום), שתקל על עומס התנועה בצירים הסמוכים.
ד. לטענה כי הקמת מבנה גבוה באזור עם בניינים נמוכים בני 4- 2 קומות עלול לגרום לחסימת אור ואוויר לבניינים הסמוכים אליו - לדחות את ההתנגדות. בין מסמכי התכנית חו"ד מיקרו אקלימית הבודקת את השפעת הפרויקט על הצללה ומשטר הרוחות. תוצאותיה מראות שתוספת ההצללה תשפיע בעיקר על המבנים שברחוב "רוטשילד" הגובלים מצפון ושעל שאר המבנים היא תהיה מועטה. לגבי בדיקת השפעת הרוחות, נקבע בהוראות התכנית שתנאי מקדים לתכנית העיצוב האדריכלי יהיה בדיקת השפעת הרוחות, שמסקנותיה יוטמעו בתכנית העיצוב.
ה. בדיון עצמו הועלו טענות נוספות מעבר לאלו שהוגשו בכתב לוועדה המחוזית ולוועדה המקומית: לגבי צפיפות היחידות הגבוהה לדונם שבפרויקט, בינוי של מגדל עם תכסית גבוהה מעבר למקובל, תכנון עירוני היוצר בינוי גבוה מאוד ליד הים ואי התאמה לתכנית האסטרטגית של בת ים - לדחות את ההתנגדות. מספר יחידות הדיור המוצע נקבע בהתאם לבדיקה כלכלית לתקן 21 לפינוי בינוי ולעמדת הוועדה מדובר בכמות יחידות דיור שיכולה להשתלב בסביבה, בפרט כאשר מדובר בבניין בציר עירוני ראשי (רחוב "רוטשילד"). תוספת המלונאות הינה מתבקשת באזור המוגדר כ"אזור מגורים מעורב עם מלונאות" מתוקף תמ"א/ 4 /13 ובבניין שנמצא כמעט בקו הראשון לחוף הים. לגבי התאמה למדיניות ולתכנית אסטרטגית, הגובה המוצע בתכנית תואם את המדיניות לבנייה לגובה שאושרה על ידי הוועדה המחוזית ביום 15.5.18 .בהתאם למדיניות, ברחוב "רוטשילד" תתאפשר בנייה של עד ארבעה מגדלים בגובה של עד 30 קומות, בתנאי של עירוב שימושים. יחד עם ה"תמריץ" המהווה חלק מהמדיניות, ניתן להגיע ל 35 - קומות. יחד עם זאת קובעת הועדה שיש להעדיף הסטת קו הבניין המערבי מזרחה (לעומת קו הבניין בתכנית המופקדת). קו הבניין הסופי ייקבע במסגרת תכנית העיצוב האדריכלית.

4 התנגדות עו"ד ישראל נטר בשם אנז'ליקה טומורובסקי, דיירת מרחוב רוטשילד 2 [תת חלקה 19] נמסר לוועדה בדיון מכתב על הסרת ההתנגדות.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

הערות מנה"ת וולחו"פ לתכנית הפינוי בינוי.

הערות מינהל התכנון:
1. תמ"א 12 /1 - תשומת לבכם כי מכיוון שהתוכנית כוללת שימוש של אכסון מלונאי בהיקף של 45 יח"ד אירוח ,התכנית נדרשת לעמוד בהוראות תמ"א / 12/ 1 ובכלל זה : הוראות סעיף -5 תכנית למלונאות.
הוראות סעיף - 6 הוראות להכנת תכניות מקומיות למלונאות.
הוראות סעיף -7 הוראות כלליות.

הוועדה סבורה שמיקום המלון, בסמוך לטיילת החוף ולמע"ר הוותיק, מספק קירבה למקומות התרבות, הבילוי וההסעדה העירוניים. בסעיף 4.4 להוראות נקבע שבקומת הקרקע תהיה מבואה למלון, נפרדת מהמבואה למגורים, וכן שהוא ייבנה בהתאם לתקנים הפיסיים של משרד התיירות. עוד מצוין שתירשם הערה בלשכת רישום המקרקעין כי לא ניתן למכור את היחידות המלונאיות בנפרד ושהשטחים לשימוש ציבורי במלון כגון חדר אוכל, בריכה, מועדון ו/ או חנויות לא יוצמדו ליחידת אירוח ספציפית (ראה סעיף 4.6 ס"ק ). 5

2 ולחו"ף
א. תשומת לב הוועדה המחוזית לסעיף 7 בהחלטת הולחו"ף מיום 14/12/31 כי תנאי לאישור התכנית הוא החזרתה לדיון נוסף במליאת הולחו"ף שבמסגרתו תוצג מדיניות הבנייה לגובה בחוף הים של בת ים. מדיניות לבנייה לגובה לבת ים אושרה בוועדה המחוזית ב - 15.5.18 .בהתאם למדיניות, ברחוב "רוטשילד" ניתן יהיה לבנות עד 4 מגדלים בגובה של 30 קומות בתנאי שיהיה בהם עירוב שימושים, ולעלות ב - 5 קומות נוספות בהתאם ל"תמריץ". המדיניות תוצג בפני הולחו"ף כתנאי לאישור התכנית.

ב. יש להבטיח הטמעת החלטת הולחו"ף מיום 14/12/31 ,ובין היתר קביעת הוראה מחייבת בדבר תכנון קומת הקרקע כך שתכלול את מרב השימושים לטובת הציבור הרחב, וכן בחינת קביעת נספח הבינוי כמחייב, בהתאם. כל סעיפי ההחלטה של הולחו"ף הוטמעו בתכנית, ונספח הבינוי הוא בהתאם לגרסה שהוצגה לה. בהוראות התכנית מצוין ש"קומת הקרקע תתוכנן כך שתציע את מרב השימושים לטובת הציבור הרחב ופתוחים לו" ו"ששטח השירות יתוכנן כך שלא יפנה לחזית המבנה לכיוון מערב". כמו כן מחויבות חזיתות מסחריות לכיוון מערב וצפון. לצד זאת, נספח הבינוי מוגדר כ"מנחה", על מנת לאפשר גמישות מסוימת, במסגרת הניתן, לעת הכנת תכנית העיצוב האדריכלי.

3 תשומת לב להנחית מנהל התכנון בנושא התחשבות בסיכונים סיסמיים בתכניות, ולבחינת התכנית בהתאם ככל שנעשתה. לא נמצאו סיכונים סיסמיים בהתאם להנחיות מנהל התכנון.
כמו כן מורה הוועדה לתקן את הסעיפים הבאים:
א. סעיף –[1ב ] 3.6 הוועדה מקבלת את עמדת הוועדה המקומית שהוצגה בדיון, כי אין מקום לחייב את השלמת הקמת מבנה הציבור כתנאי לאכלוס המבנה, שכן ייתכן ובאותו עת לא יהיו בידי הרשות המקומית המשאבים הנדרשים להקמתו בהתאם לסדרי העדיפויות שלה. לפיכך, הסעיף יתוקן באופן בו תבוטל ההתניה האמורה. בנוסף, תקבע התכנית כי המרתפים לשני המגרשים יוקמו במשותף, וכי תנאי להיתר לבניית מבנה המגדל המעורב יהיה השלמת המרתף המשותף ותנאי לאכלוס המגדל המעורב יהיה פיתוח גג המרתף שבמגרש הציבורי [תא שטח 2001] כשטח פתוח לציבור במפלס המדרכות הגובלות בו (וזאת ככל שהמבנה הציבורי לא ייבנה באותו שלב). ייקבע בהוראות התכנית כי החנייה לכל אחד מהמגרשים תהיה בתחומי אותו המגרש. עם זאת, תותר גמישות בפרישת החניות, בתנאי של הסדרה קניינית מתאימה ובתנאי כי מספר החניות הציבוריות לא יפחת. בכל מקרה, לא תותר הצמדת חניות במגרש הציבורי.

ב. סעיף 1.2.4[א] ו - 2.2.4 [ב] – יובהר כי ביצוע סגירת חורף יהיה בכפוף לתכנית עירונית לסגירות חורף.

ג. סעיף 1.1.4.– א המילים "בהתאם למותר בסעיף 188 לחוק" יימחקו, הוועדה סבורה כי אין מקום להפנייה כללית לסעיף 188 .בנוסף לאמור בהוראת הסעיף, יותרו שימושים של משרדים עירוניים, דת ומוסדות קהילתיים.

ד. הגדרת דירה קטנה בתכנית תותאם להגדרה שבחוק ובתקנות, כך שגודל הדירה יהיה עד 80 מ"ר (עיקרי וממ" ד).

ה. תוספת קומות החנייה התת קרקעיות תותר בקונטור הקומות שמעליהן ולצורך עמידה בתקן החניה.

ו. יובהר בהוראת התכנית כי שימוש בשטח למרפסות לכל שימוש אחר יהווה סטייה ניכרת.

ז. סעיף 2.6.ב יובהר כי ההוראה חלה על בנייה מעל גובה 60 מ' מעל פני השטח.

ח. סעיף 8.6.ב יימחק, שכן סוגיה זו של התניית ההיתר בתשלום היטל השבחה נכון שתוסדר לפי הדין.

ט. סעיף 2.7 יתוקן כך שהתקופה תימנה מיום תחילת התכנית, וכי סמכות ההארכה תהיה בידי הוועדה המקומית, ובלבד שההחלטה התקבלה טרם פקיעת התכנית.

לתת תוקף לתכנית בהתאם לאמור לעיל ולאישור הולחו"ף.

הערה מזכירותית: מסמכים מתוקנים יש להגיש ללשכת תוך 45 ימים מקבלת ההחלטה לידכם.