הנדלניסט מהבקעה
New member
פיצול מגרש מנחלה, עמדת הועדה המחוזית כמקרה בוחן.
הנה לנו מקרה בוחן של עמדת הועדה המחוזית [במקרה זה מחוז חיפה] בנוגע לבקשת פיצול של מגרש מתוך שטח נחלה ללא תוספת זכויות.
אני מניח שמטרת הבקשה [שטח של 500 מ"ר] היא ליחד את המתחם המחדש בנפרד מזכויות הבן הממשיך בנחלה חקלאית ואולי אף למכור לצד ג' .
להלן פרטי המקרה כמקרה בוחן :
מדינת ישראל – יחידת סמך משרד האוצר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה ועדת משנה לתכניות א' .הופץ בתאריך 18 .07 .02 .
שטח התכנית: 319 .29 מ"ר.
מטרת התכנית: פיצול מגרש מנחלה בשטח של 500 מ"ר במושב מגדים, מבלי לשנות את סה"כ מספר יחידות הדיור והזכויות בשטח התכנית.
למעשה מדובר בפעולה תכנונית אשר תהווה תשתית לביצוע פעולה קניינית, כאשר המגרש "המתפצל" יוגדר כמגרש נפרד, שיקבל זכויות של יחידת דיור אחת שתגרע מיחידות הדיור של הנחלה, ללא שטח חקלאי וללא שימושי פל"ח.
רקע תכנוני מחוזי וארצי: תמ"א 1/35 - שטח התכנית נמצא במרקם חופי. תמ"א 35 ,הנחיות סביבתיות - שטח התכנית נמצא באזור בעל רגישות נופית סביבתית גבוהה.
תמ"מ 6 ,ייעודי קרקע – חלק משטח התכנית נמצא באזור פיתוח כפרי וחלקו באזור חקלאי/נוף כפרי פתוח.
תמ"א 3 - כביש מספר 4 עובר בסמוך לגבול התכנית המזרחי.
תמ"א 34/ב/3 – עורק ניקוז משני מסומן בתחום התכנית.
תמ"א 34/ב/4 – שטח התכנית נמצא באזור רגישות א'.
תמ"א 34/ב/6 – רצועה לתכנון (קו מי מערכת) מסומנת ממזרח לשטח התכנית. עתיקות – החלק המזרחי של התכנית נמצא בשטח עתיקות.
קרקע חקלאית – שטח התכנית חל על קרקע חקלאית מוכרזת.
תכניות מתאר מקומיות: תכנית חכ/12/ח המאושרת משנת 2007 ייעדה את השטח לאזור מגורים בחלקה א' ולאזור חקלאי בחלקה א'.
עפ"י תכנית חכ/12/ח באזור המגורים בחלקה א' ניתן לבנות מבנים למגורים הכוללים שתי יח"ד בשני מבנים ועוד יח"ד קטנה למגורי הורה או בן משפחה אחר של בעל הנחלה, שתהיה צמודה וכחלק מאחד המבנים ושלא תיספר במניין יחידות הדיור המירבי המותר בנחלה (עד 220 מ"ר שטח עיקרי ליח"ד הגדולות ו-55 מ"ר ליח"ד הקטנה. בנוסף עד 60 מ"ר שטחי שירות לכל אחת מיחידות הדיור הגדולות ושטחי שירות ליח"ד הקטנה על חשבון השטח העיקרי של אותה יחידה).
עוד צוין בהוראות התכנית, כי היחידה הקטנה איננה ניתנת לפיצול משטח הנחלה, למכירה בנפרד משטח הנחלה או להשכרה לגורם חיצוני. כמו כן, מותר לבנות בשטח זה בריכת שחייה ומבנים חקלאיים, לקיים עיבודים חקלאיים ולבנות מבנים לפעילות לא חקלאית (פל"ח בשטח של עד 500 מ"ר), בהתאם למפורט בתכנית.
באזור החקלאי בחלקה א' מתירה התכנית עיבוד חקלאי והקמת מבנים חקלאיים ואוסרת בניה למגורים. במקרים מיוחדים, בהתאם למפורט בהוראות התכנית, ניתן לאפשר בחלק מהשטח גם פעילות פל"ח. התכנית כוללת הוראות מפורטות בדבר השימושים, מיקומם, זכויות והוראות הבניה, תנאים למתן היתרי בניה ועוד. תכנית חכ/12/ח/2 המאושרת משנת 2013 חלה גם היא על השטח ומטרתה היתה דיוק גבולות אזורי מגורים בחלקה א' ב-42 נחלות במושב, ללא שינויים בזכויות
ובהוראות התכנית. שטח התכנית שבנדון מסומן בתכנית זו בייעוד עפ"י תכנית מאושרת, כלומר בנחלה זו נדרש היה לבצע דיוק של השטח. תכנית חכ/12/ח/4 המאושרת משנת 2013 חלה גם היא על השטח ומטרתה היתה התרת הקמת לולים בתחום אזור חקלאי בחלקה א' בנחלות בהן קיים משק לולים פעיל וכן הגדלת השטח המותר לאירוח כפרי מ-80 מ"ר ל-160 מ"ר, בתחום אזור מגורים בחלקה א'.
החלטת הוועדה המקומית-
הוועדה המקומית חוף הכרמל דנה בתכנית בתאריך 5 פבר' 2018 והחליטה להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים שכללו:
התייחסות המשרד להגנת הסביבה לעניין פטור מהגשת נספח נופי סביבתי.
הטמעת התייחסות רשות העתיקות בהוראות התכנית.
הוספת הוראה לתקנון התכנית לעניין מרחק בין מבנים באזור המגורים.
חתימת היזם על כתב שיפוי. *תיקונים טכניים.
תקציר - 4 הגופים שבנדון אישרו את התכנית ואינם מתנגדים למימושה.
בתאריך 7 ינואר 2018 התקיימה בלשכת התכנון ישיבת עבודה בנושא פיצולי מגרשים מנחלות במושבים.
בישיבה זו הוסברו הסוגיות הנוגעות לפיצול מגרשים מנחלות במושבים וצוין כי רצוי להכין תכניות כוללות שיקבעו מתווה לפיצול מגרשים, תוך קביעת כללים תכנוניים ברורים.
לפני מספר חודשים וכן לאחרונה הועברה פניה לראשי ומהנדסי המועצות האזוריות שבתחום מחוז חיפה, בבקשה לעריכת תכנית כוללת לפיצולי מגרשים מנחלות במושבים שבתחומן של המועצות האזוריות. בפנייה זו הובהרה החשיבות הרבה בראייה כוללת למושב, תוך בחינת ההשפעות החברתיות והאחרות שיכולות להיווצר כתוצאה מפיצולי המגרשים ולאור זאת, ההעדפה לתכנון כולל, על פני תכניות נקודתיות לנושא זה. הוסבר, כי התכנית הכוללת אמורה לקבוע מתווה שיאפשר פיצולי מגרשים מנחלות בתחום המושב.
מבדיקת לשכת התכנון מול צוות התכנון של הוועדה המקומית חוף הכרמל טרם הדיון, עולה כי טרם גובשה מדיניות בנושא במועצה האזורית.
בתאריך 28 יוני 2018 התקבלה התייחסות מטעם מושב מגדים. ועד אגודת המושב תומך בחברי האגודה המעוניינים לפצל מגרש למגורים מנחלה (בהיבטים קנייניים ומשפחתיים). עוד צוין, כי הפרדת המגרש אינה מעמיסה תשתיות על המושב ואינה יוצרת צפיפות נוספת, שכן מדובר בזכויות בניה קיימות (שיורדות מסך הזכויות של הנחלה ועוברות למגרש המתפצל). כמו כן, צוין כי התכנית נערכה בהתאם להוראות החלטת מועצת מקרקעי ישראל ונהלי רמ"י – הן בהיבט מיקום פיצול המגרש והן בהיבט גודל המגרש.
החלטה:
הוועדה שמעה את דברי הנוכחים, כולל נציגי הוועדה המקומית שנכחו בדיון וקיימה דיון בתכנית ובסוגיה של הכנת תכנית כוללת למושב לנושא זה. הוועדה סבורה כי ככלל קיימת חשיבות בראיה כוללת למושב, תוך בחינת ההשפעות שיכולות להיווצר כתוצאה מפיצולי המגרשים ויש להעדיף תכנון כולל, שיאפשר קביעת מתווה לפיצולי מגרשים מנחלות בתחום המושב.
יחד עם זאת, הוועדה שקלה את השיקול של אי פגיעה בפרט במקרה הנדון וכן בחנה את התכנית המוצעת לגופה. הוועדה מציינת, כי שטח המגורים המאושר בנחלה גדול יחסית ועומד על כ- 5 .4 דונם, כאשר חלק ניכר ממנו פנוי מבינוי, ולכן סבורה כי גודל המגרש "המתפצל" (500 מ"ר) הגיוני במקרה זה, וכן מיקומו בראש הנחלה ובצמוד לדרך גישה סטטוטורית מיטבי, כולל בהיבט של אי יצירת מטרדים לשכנים ואי הפרעה לפעילות החקלאית, והפיצול אינו יוצר שארית של שטח חקלאי ואינו משפיע על השטח החקלאי.
לאור כל זאת, סבורה הוועדה כי ניתן לקדם את התכנית הנקודתית במקרה זה, אולם פונה לנציגי הוועדה המקומית והמועצה האזורית חוף הכרמל, על מנת שיפעלו לקידום תכנית כוללת לנושא, תוך עריכת ההיוועצויות הנדרשות מבחינה משפטית וכן מול רמ"י ולשכת התכנון המחוזית.
הנה לנו מקרה בוחן של עמדת הועדה המחוזית [במקרה זה מחוז חיפה] בנוגע לבקשת פיצול של מגרש מתוך שטח נחלה ללא תוספת זכויות.
אני מניח שמטרת הבקשה [שטח של 500 מ"ר] היא ליחד את המתחם המחדש בנפרד מזכויות הבן הממשיך בנחלה חקלאית ואולי אף למכור לצד ג' .
להלן פרטי המקרה כמקרה בוחן :
מדינת ישראל – יחידת סמך משרד האוצר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה ועדת משנה לתכניות א' .הופץ בתאריך 18 .07 .02 .
שטח התכנית: 319 .29 מ"ר.
מטרת התכנית: פיצול מגרש מנחלה בשטח של 500 מ"ר במושב מגדים, מבלי לשנות את סה"כ מספר יחידות הדיור והזכויות בשטח התכנית.
למעשה מדובר בפעולה תכנונית אשר תהווה תשתית לביצוע פעולה קניינית, כאשר המגרש "המתפצל" יוגדר כמגרש נפרד, שיקבל זכויות של יחידת דיור אחת שתגרע מיחידות הדיור של הנחלה, ללא שטח חקלאי וללא שימושי פל"ח.
רקע תכנוני מחוזי וארצי: תמ"א 1/35 - שטח התכנית נמצא במרקם חופי. תמ"א 35 ,הנחיות סביבתיות - שטח התכנית נמצא באזור בעל רגישות נופית סביבתית גבוהה.
תמ"מ 6 ,ייעודי קרקע – חלק משטח התכנית נמצא באזור פיתוח כפרי וחלקו באזור חקלאי/נוף כפרי פתוח.
תמ"א 3 - כביש מספר 4 עובר בסמוך לגבול התכנית המזרחי.
תמ"א 34/ב/3 – עורק ניקוז משני מסומן בתחום התכנית.
תמ"א 34/ב/4 – שטח התכנית נמצא באזור רגישות א'.
תמ"א 34/ב/6 – רצועה לתכנון (קו מי מערכת) מסומנת ממזרח לשטח התכנית. עתיקות – החלק המזרחי של התכנית נמצא בשטח עתיקות.
קרקע חקלאית – שטח התכנית חל על קרקע חקלאית מוכרזת.
תכניות מתאר מקומיות: תכנית חכ/12/ח המאושרת משנת 2007 ייעדה את השטח לאזור מגורים בחלקה א' ולאזור חקלאי בחלקה א'.
עפ"י תכנית חכ/12/ח באזור המגורים בחלקה א' ניתן לבנות מבנים למגורים הכוללים שתי יח"ד בשני מבנים ועוד יח"ד קטנה למגורי הורה או בן משפחה אחר של בעל הנחלה, שתהיה צמודה וכחלק מאחד המבנים ושלא תיספר במניין יחידות הדיור המירבי המותר בנחלה (עד 220 מ"ר שטח עיקרי ליח"ד הגדולות ו-55 מ"ר ליח"ד הקטנה. בנוסף עד 60 מ"ר שטחי שירות לכל אחת מיחידות הדיור הגדולות ושטחי שירות ליח"ד הקטנה על חשבון השטח העיקרי של אותה יחידה).
עוד צוין בהוראות התכנית, כי היחידה הקטנה איננה ניתנת לפיצול משטח הנחלה, למכירה בנפרד משטח הנחלה או להשכרה לגורם חיצוני. כמו כן, מותר לבנות בשטח זה בריכת שחייה ומבנים חקלאיים, לקיים עיבודים חקלאיים ולבנות מבנים לפעילות לא חקלאית (פל"ח בשטח של עד 500 מ"ר), בהתאם למפורט בתכנית.
באזור החקלאי בחלקה א' מתירה התכנית עיבוד חקלאי והקמת מבנים חקלאיים ואוסרת בניה למגורים. במקרים מיוחדים, בהתאם למפורט בהוראות התכנית, ניתן לאפשר בחלק מהשטח גם פעילות פל"ח. התכנית כוללת הוראות מפורטות בדבר השימושים, מיקומם, זכויות והוראות הבניה, תנאים למתן היתרי בניה ועוד. תכנית חכ/12/ח/2 המאושרת משנת 2013 חלה גם היא על השטח ומטרתה היתה דיוק גבולות אזורי מגורים בחלקה א' ב-42 נחלות במושב, ללא שינויים בזכויות
ובהוראות התכנית. שטח התכנית שבנדון מסומן בתכנית זו בייעוד עפ"י תכנית מאושרת, כלומר בנחלה זו נדרש היה לבצע דיוק של השטח. תכנית חכ/12/ח/4 המאושרת משנת 2013 חלה גם היא על השטח ומטרתה היתה התרת הקמת לולים בתחום אזור חקלאי בחלקה א' בנחלות בהן קיים משק לולים פעיל וכן הגדלת השטח המותר לאירוח כפרי מ-80 מ"ר ל-160 מ"ר, בתחום אזור מגורים בחלקה א'.
החלטת הוועדה המקומית-
הוועדה המקומית חוף הכרמל דנה בתכנית בתאריך 5 פבר' 2018 והחליטה להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים שכללו:
תקציר - 4 הגופים שבנדון אישרו את התכנית ואינם מתנגדים למימושה.
בתאריך 7 ינואר 2018 התקיימה בלשכת התכנון ישיבת עבודה בנושא פיצולי מגרשים מנחלות במושבים.
החלטה: