פרוייקט 456 ברחוב שמשון פ"ת

[ortes7474]

פרוייקט 456 ברחוב שמשון פ"ת

רציתי לשאול מה הסטטוס נכון לעכשיו של הפרוייקט הזה ? כמה בערך שווה מ"ר בפרוייקט ? האם שווה השקעה.

 

[הנדלניסט מהבקעה]

השקעה בשוק המשרדים פוטנציאל מול סיכונים.

ראיתי מקום להפנות אותך למאמר של "עופר פטסבורג" מ-ynet ממרץ 2018 הדן בשוק השכירות הגועש ורועש בשנים האחרונות בעקבות "בריחת" כספי המשקיעים משוק הדירות [ש"הותקף" ע"י שר האוצר] לתחום המשרדים .

גם חברות השיווק קלטו את הבעיות שצצו והחלו להעביר את מרכז הכובד לשיווק משרדים במקום נכסים/קרקעות ביעוד מגורים/יד שניה.

לכאורה טרנד חדש ומסקרן בתחום העסקי, אבל יש להבין שבשנים האחרונות קיימת הצפה של התחלות בניה בתחום המשרדים , [ביוזמת הרשויות המקומיות עקב רווחים עתידיים מארנונה הגבוה מעל פי 5 מארנונה דירתית] ההיצע גדול בהרבה מהביקושים.

גופים עסקיים שיכולים להוות בעתיד מקור הכנסה משכירות, יעדיפו לסגור עסקאות שכירות לטווח ארוך עם בעלים אחד בעל יכולת מוכחת לניהול בניין משרדים, הם לא יכנסו למו"מ עם גוף מרובה בעלים שעלול לייצר סיכונים מיותרים על העסק השוכר משרדים.

לכתבה - https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5211204,00.html

גורם חשוב בהחלטה האם להשקיע ברכישת משרד בבניין משרדים באמצעות קבוצת רכישה, הם מס' תבחינים שיאפשרו להבין את רמת הסיכון : -

מה מעמדו של יזם הקבוצה ? [בעלים, חברת שיווק ללא מעמד, חברת ניהול, מהיכן נובעות סמכויותיו להבטיח, ועוד]

האם היזם/משווק יכול להוכיח ניסיון קודם לבניית בניין מסחרי ויכולת ניהול מוכחת ?

מי האחראי לתהליך ? [מי בוחר את קבלן הביצוע ?]

האם יש בטחונות למשקיע ? [שהבניה תסתיים בתאריך שנקבע]

האם יש תמחור סופי לעלויות שיחולו על כל משקיע ?

האם מופיע תאריך יעד סופי ל"קבלת המפתח" בכתב ע"י היזם ?

האם למשקיע יש יכולת השפעה על ניהול הפרוייקט החל מהליכי הבניה ועד להשכרתו ? [כלומר ועד מנהל אמיתי המורכב מהמשקיעים עצמם]

האם קיימת שקיפות אמיתית בין הצדדים ? [ניהול חשבון הבנק, בחירת הקבלן, בחירת החומרים והגמר...ועוד]

האם יש התחייבות של היזם להשכרת הנכס הנקודתי למשך מס' שנים ללא יצירת סדרי עדיפות ואינטרסים פנימיים ?

מה יקרה אם היזמים לא יסיימו את הבנייה ?

מה יקרה אם לא ימצאו שוכרים לנכס של המשקיע ?

האם ברור לך מהם דמי הניהול בבניין ? [שיחולו עליך במקרה של אי השכרת הנכס]

האם ידוע לך מהם דמי הארנונה השנתית המוטלת על הנכס שלך ? [שיחול עליך במקרה של אי השכרת הנכס]

האם ידוע לך האם אתה מקבל זכות לחניה בחניון [הצמדה] אל מול גודל השטח שרכשת או שעל החניות בבניין יש לשלם שכר נוסף ?

האם ידוע לך האם בקניין שרכשת תותקן מערכת מיים ושירותים ? [או שמדובר על ריכוז קומתי]

האם מדובר על משרד עם חלון או פנימי ?

האם אתה מקבל 4 קירות ודלת [כלומר משרד קומפלט] או שמדובר על חלל קומתי ללא הפרדה [בעלות בסוג של מושע]

האם אתה מקבל הערת אזהרה מייד עם הרכישה על שטח הזכות שרכשת ?

לאחר שתקבל תשובות לשאלות מהותיות אלה תוכל להחליט האם ההשקעה כדאית בכלל ובפרט.

========================================================================
פרל דוד , סלולרי - 052-8964914