פרויקטים יזמיים- פי גלילות/ טריגו ותוכנית שדה דב

[drorled]

פרויקטים יזמיים- פי גלילות/ טריגו ותוכנית שדה דב

הי,
אני מתעניין בתוכניות כמו פי גלילות, המשווק בחלקו ע"י טריגו נדל"ן, וכן פרויקט מסלולים בשדה דב.
מה הסיכון בעצם ברכישת "זכות לדירה" במקומות כאלה? איך אני יכול לקבל מידע ברור היכן התוכניות עומדות ומה הסיכוי ש"ייתקעו" בשרשרת?
תודה
דרור

 

[פרל דוד]

תכנית תא/3700 ותכנית רש/800 - עוד מוקדם לברך על המוגמר.

ריבוי הבעלויות במקרקעין הוא, "עקב אכילס" בכל תכנון מפורט, ומקשה במימוש תוכניות "איחוד וחלוקה" באיזור המרכז בכלל ובפרט בתא/3700 .
התכנון המפורט יצא לדרך בתום שלב התכנון.[שיקח עוד מס' שנים]

התוכנית אמורה לעבור המסלול תכנוני מורכב ובעייתי, כי בניגוד לקרקעות שבבעלות יזם יחיד המאפשרות בנייה עם אישורן, מחייב התכנון במקרה הנדון הליך נוסף שמחלק את ה"עוגה" התכנונית בין רסיסי בעלויות במקרקעין.

פירוק השטח ליחידות קטנות, אם ייעודן הוא למגורים ואם לשימוש מסחרי, הופך את התמונה למורכבת. [בעלי הזכויות יהיו חייבים להתחבר יחדיו כדי לממש תכנון נקודתי]

סוגיית האיחוד והחלוקה מבוצעות בתכנית תא/3700 שלא בהסכמה. אין לועדה המקומית היכולת והרצון לאסוף את כל בעלי הקרקע ולקבל את הסכמתם.


מתחם פי גלילות.
תכנית תקועה ולא מקודמת כלומר,ב"חיתוליה", אין תכנית איחוד וחלוקה ולכן גם לא ברור מהם הזכויות, היכן הם, ויעודם בעתיד.

קרא את הפוסט מ-2013 , כלום לא השתנה מאז - http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/167687062/כלכלה_וייעוץ_פיננסי/נדלן

גובה היטל הנשבחה עפ"י דו"ח שמאי מכריע - http://index.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/07.08.14_2.pdf
156 מ"ר נמכרו במחיר ממוצע - 249,984 ש"ח [1,600 ש"ח למ"ר]


בתכנית תא/ 3700
ספטמבר 2015 - עיריית תל-אביב החלה בגביית היטלי השבחה בסך כ-550 אלף שקל על כל יחידת דיור מתוכננת במסגרת תוכנית תא /3700, מצפון לגוש הגדול.

עם השלמת התוכניות המפורטות לשטח, שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כבר החלה בהכנתן, ייקבעו סופית הזכויות שיקבל כל בעל קרקע - דבר שיאפשר, בכפוף לביצוע עבודות התשתית והפיתוח, את הוצאת היתרי הבנייה למתחמים. מדובר רק בתשלום בגין התוכנית הראשונה, שכן לאחר אישור התוכניות המפורטות צפוי היטל נוסף.

לוח הזמנים המשוער להוצאת היתרי בנייה בתכנית תא/3700 הוא בין 2019 ל-2021 לפי סדר ההפשרה שנקבע ב-5 המתחמים.
העירייה כבר סגרה הסכמים עם חמישה אדריכלים וחמישה שמאים, שיתכננו את חמשת המתחמים בתוכנית, ויתחילו את עבודתם

 

[טריגו נדלן]

בנוגע לשאלותיך

הי דרור,
אתה מוזמן לפנות אלינו בנושאים הללו כדי שניתן לך פרטים ותשובות מלאות.
אגב, טריגו משווקת קרקע להשקעה ולא "זכות לדירה" כפי שציינת.
נשמח לארח אותך במשרדינו:
רח' הסדנאות 11, בניין B, הרצליה פיתוח
אתה מוזמן גם ליצור קשר ישירות:
09-8658535

 

[פרל דוד]

לנציגי טריגו נדל"ן.

היי ... רון נובוטני /טל פרץ /גל פאר.

למה שלא תתנו תשובה מפורטת כאן בפורום.

אני מניח שאתם לא חוששים להניח כאן בפנינו את מהות הצעות השיווק שלכם בפי גלילות- רש/800 או תא/3700.

כאן אין רעשי רקע ולחץ מיידי לחתום.

אני ממתין להצעתכם.

 

[פרל דוד]

טריגו... מורכבת מ-5 חברות בע"מ.[מי הבעלים של הקרקע ?]

כתובת החברות : הסדנאות 11 הרצליה.

שם חברה: טריגו - הצפון החדש ת"א בע"מ - מספר תאגיד : 51-519708-5 בעלים : אלון אריה שיין , טל נפתלי פרץ , ישי קב , רון נובוטני

שם חברה : אם. אס. איי. טריגו מימון בע"מ, מספר תאגיד: 51-499469-8
בעלים - אותם 4 מהחברה למעלה. כתובת הסדנאו 11 הרצליה אצל מיכאל שיין ושות' עו"ד.

שם חברה : טריגו חברה להשקעות ושיווק נדל"ן בע"מ, מספר תאגיד: 51-433423-4, בעלים [עפ"י הפרסומים] - עו"ד רון נובוטני, טל פרץ, וגל פאר

שם חברה : טריגו מימון בע"מ, מספר תאגיד: 51-498978-9 , כתובת המשכית 22 הרצליה , אצל: רון נובוטני.

שם חברה : אמ.אס.איי טריגו תמ"א בע"מ, מס' תאגיד - 51-503391-8, כתובת : הסדנאות 11 הרצליה אצל : מיכאל שיין ושות' עו"ד.

 

[פרל דוד]

פרסום החברה - הצפון החדש של תל אביב.

בפרסום המחיר להשקעה בקרקע להשקעה הוא 820,000 ש"ח.
בפרסום - הקרקע ביעוד לבניה...המחיר כולל היטלי השבחה ופיתוח נכון לתכנית הקיימת.

אכן אני מציין ש- החברה מדקדקת בפרסום ואינה טוענת שיש פרצלציה או תכנית מפורטת.
http://www.trigoltd.com/Campaigns/N...QWnAwPk8B9tJcUehO8bxWartnAQmW3hbvMaAr_x8P8HAQ

 

[aeonf]

אציין עוד משהו

יפה הדגשת שהיטלי הפיתוח וההשבחה משולמים נכון לתוכנית הקיימת, אבל מה שהם לא מציינים (ולא אף אחד אחר ממשווקי חלומות הקרקעות) ושההדיוט הממוצע אינו יודע הוא שבתב"ע הסופית/היתר בנייה ישולמו היטלים נוספים בסך מאות אלפי שקלים ליח"ד. את היטל ההשבחה הסופי (שגם הוא בעצם לא סופי לחלוטין) ניתן לדעת רק אחרי תוכנית איחוד וחלוקה.
&nbsp

 

[פרל דוד]

הלו...אתם שם...טריגו נדל"ן...לאן נעלמתם ?

אני יודע שאתם קוראים כאן ע"ב יום יומי ולעיתים גם "שותלים" הודעות מטעמכם.

אז...מדוע אינכם מעוניינים לחשוף באופן גלוי את המכר באדמות תכנית תא/3700.

אל תשכחו ...הכל נסרק לגוגל, והקונים הפוטנציאלים, לפחות בחלקם...אינם טיפשים, הם יחשפו לשאלות ללא תשובה...ויחליטו בהתאם.

 

[פרל דוד]

גובה היטלי ההשבחה בתכנית תא/3700.

יש לשים לב...מדובר על מימוש הזכויות בעוד כ-11 שנים.
ושווי יח"ד ממצועת הוא 1,420,000 ש"ח.

שתי שומות שהוגשו באחרונה יכולות ללמד על ערכי היטלי ההשבחה בתכנית.

שומה אחת הוגשה על ידי השמאית גלית אציל-לדור, מטעם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב, והיא מתייחסת לחלקה 8 בגוש 6621.
שטח החלקה 284 דונם והיא נמצאת דרומית לפרוייקט סי אנד סאן ומערבית לשכונת אזורי חן. החלקה מהווה חלק מתכנית 3700, ויבנו בה כ- 1,331 יח"ד.
השמאית העריכה, כי שווי קרקע זמינה לבנייה במקום מגיע ל-1.9 מיליון שקל, ואולם מכיוון שהקרקעות הללו אינן זמינות כיום, אלא בעוד 11 שנים להערכתה, היא קבעה את שוויין הנוכחי ל-1.42 מיליון שקל קרקע ליחידת דיור, [לעומת 642 אלף שקל לפני אישור התכנית], השבחה של כ-780 אלף שקל. בתוספת העובדה שבתכנית החדשה מוכפלות יחידות הדיור, לעומת התכנית הישנה, סך היטל ההשבחה הצפוי יגיע לכ-55 אלף שקל ליחידת דיור.

בשומה אחרת שהוגשה על ידי אציל לדור, נבדקה חלקה של 7.4 דונם, בחלקה 33 בגוש 6632, [מערבית לרחוב לוי אשכול וצפונית לגוש הגדול], שבה אושרה תכנית 3388א', ואמורות להבנות 1,117 יח"ד באדמות התכנית, מהן 44 יחידות דיור בחלקה 33. שטח הדירות עלה בממוצע מ- 100 מ"ר ל-120 מ"ר, וכן התווספו לתכנית שימושי מסחר ומגורים משולבים, כך ששווי הקרקע עלה.

השמאים אריה קמיל ודני טרשנסקי שירותי נדל"ן שכתבו חוות דעת מטעם בעלי קרקעות בחלקות הללו, ציינו, כי במקרה זה השבחת הקרקע, לפי טענות הוועדה המקומית מגיע לכ-330 אלף שקל ליחידת דיור.

למאמר בדה מרקר - http://www.themarker.com/realestate/1.2813396