פרויקט ציר החינוך הוד השרון

[odedidush]

פרויקט ציר החינוך הוד השרון

היי ,
פרויקט ציר החינוך - הר 1302 - החל להיות משווק לציבור הרחב לפני יותר מעשור ,
בפרויקט מתוכננים לקום דירות בבניינים לכ-1200 משפחות ,
עקב התנגדויות של התושבים באזור לתכנית הפרוייקט התעככב מספר שנים אך בית המשפט דחה את הערר של התושבים וקבע שהשכונה תקום .
משרד הפנים אישר את התכנית והתכנית אושרה גם בוועדה המחוזית ובוועדה הארצית .
עיריית הוד השרון צריכה לאשר את התכנית ולהציג תכנית מתאר לגבי פיתוח האזור .
משום מה הנושא מתעכב אצל העירייה כבר מספר שנים .
האם מישהו יודע מהי הסיבה להתעכבות בעירייה ? האם זו סחבת בבירוקרטיה או שיש סיבה מוצקת אחרת ?

 

[פרל דוד]

סטטוס תכנית מפורטת הר/מק/1302/א'.

ראשית אני ממליץ שתקרא את שכתבתי כאן ב-31 ינואר 2013 [3 שנים חלפו] - [URL]http://www.tapuz.co.il/forums/viewmsg/579/167256710/%D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%94_%D7%95%D7%99%D7%99%D7%A2%D7%95%D7%A5_%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%A0%D7%A1%D7%99/%D7%A0%D7%93%D7%9C%22%D7%9F[/URL]

טענתי שקידום תכנית המתאר יתעכב כ-3 שנים בערך ו...צדקתי,ועכשיו התכנית הנקודתית נמצאת בתהליך תכנוני,ומימושה ראה בהמשך.

החברה הכלכלית לפיתוח השרון היא זו שמקדמת את התכנית עד לשלב התכנון הנקודתי. [קידום התכנית וביצוע פרצלציה לאחר איחוד וחלוקה עולה מאות מיליונים...והכל עניין של מקורות תקציביים] - תחילת בינוי 15 שנים מאישור התכנית.

התכנית הופקדה ב - 12 פברואר 2014

התכנית כוללת בתוכה בין השאר את חלקות 278 ו-279 בגוש 6442 ואת חלקה 430 בגוש 6456.

תקנון התכנית - http://www.hakalkalit.com/wp-content/uploads/horaottochnit.pdf

יש לשים לב להתניות למתן היתרי בניה המפורטות בעמוד 23 - סעיף 5 [אותם סעיפים שעיכבו את מימוש התכנית שנים...] פתרון הסדרי תנועה, גישה ושלבים לביצוע-
1. סלילת רחוב פרדס לכל רוחבו בין רחוב התכלת לכביש 402,וניתוק הרחוב הישן מהחדש.
2. פיתוח השצ"פ הצפוני והכנת מיגון אקוסטי לרחוב העמק.
3. הסדרת צומת רחוב פרדס כולל הצבת רמזור באישור מע"צ ומשרד התחבורה.
4. הסדרת דרך ברחוב הגיבור לכביש 402.
5. ועוד .......

מימוש התכנית כ-15 שנים מאישור התכנית !

הקצאת מגרשים - http://www.hakalkalit.com/wp-content/uploads/tasrit3.pdf

תשריט הבינוי - http://www.hakalkalit.com/wp-content/uploads/tasritbinuiekroni.jpg

טבלאות הקצאה ואיזונים - http://www.hakalkalit.com/wp-content/uploads/luchotizun.pdf


+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי - 052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני למתחמי נדל"נ.
מייל - [email protected]

 

[zammy]

התכנית בסמכות מקומית ומעוכבת על ידה

מספר התכנית הנכון הוא 423-0141655 ולא הר/מק/1302/א
פורסמה להפקדה לפני שנתיים, לא הועברה על ידי המקומית למחוזית , לא ידוע אם היו התנגדויות ואם היה דיון בהן, ולכן מעמדה המנהלי מוטל בספק.
יש לבדוק במקומית מה קורה איתה.
ככלל יש תכנית מאושרת הר/1302 שניתן להוציא התרי בנייה לפיה.

 

[פרל דוד]

ל- zammy - כל שכתבתי נכון ואתה כנראה צריך ללמוד.

ל- zammy - אתה מעוניין כנראה להתנצח איתי על תוכן כתיבתי ואמיתותו ?

כל שכתבתי נכון.
יתכן שמהיום אגיב על כל שטות שאתה כותב ...ויש לא מעט.

לתשומת לבך...
http://147.236.237.215/handasa/Files/HadHasharon/780/28af08cd-d02f-494f-be34-540ae5d16817.doc.
6 בנוב׳ 2013 - חוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965. מרחב תכנון מקומי "הוד-השרון". הודעה בדבר הפקדת תוכנית מפורטת. הר/מק/1302/א. מספר 423-0141655. נמסרת בזאת הודעה ..המהווה שינוי לתוכנית הבאה: הר/1302....וכו'.
אתה חייב להבין/ללמוד ש...הוכנסו מספרים לטובת מחשוב מערכת המידע , מס' התכנית המקומית נשאר על מקומו.
אם אתה כבר רוצה להעיר ולהוסיף אז...כדאי שתעשה קודם כל "שיעורי בית" ותלמד קצת על חוקי התכנון והבניה.

ועוד מלשון ההודעה שהופקדה -
מטרות התוכנית:

איחוד וחלוקה, לפי פרק ג' סימן ז', ללא הסכמת הבעלים בכל תחום התוכנית לפי סעיף 62 א (א) 1.

עריכת שינויים גיאומטריים במגרשים ובבינוי ללא שינוי בשטח לכל יעוד קרקע לפי סעיף 62 א (א) 5.
עיקרי הוראות התוכנית:

איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים בכל תחום התוכנית ללא שינוי בשטח הכולל של כל ייעוד קרקע עפ"י סעיף 62 א (א) (1).

שינוי של הוראות לפי תכנית בדבר בינוי ועיצוב אדריכליים עפ"י סעיף 62 א (א) (5).

כדאי שתלמד [והפעם בחינם] ש...תכנית הר/1302 היא בכלל תכנית מתאר מחוזית שלא ניתן להוציא ממנה היתרי בניה. [בדיוק להיפך ממה שכתבת]

ועוד מלשון ההודעה -
כל המעוניין בקרקע, בבנין או בכל פרט תכנוני אחר והרואה את עצמו נפגע על ידי התוכנית, וכן כל הזכאי לכך על פי סעיף 100 לחוק, רשאי להגיש התנגדות בתוך 60 יום מיום פרסומה של ההודעה המאוחרת בין הפרסומים בעיתונים למשרדי הועדההמקומית לתכנון ולבניה "הוד-השרון" רחוב בן –גמלא 28 הוד-השרון 45265 טלפון: 7759666 – 09.

שוב...אני מקווה שאתה כבר מבין שבין שלב תכנית המתאר המחוזית [הר/1302] לבין הליכי קידום תכנית מקומית מפורטת שהופקדה: הר/מק/1302/א ,יש לעבור שלב חיוני של התנגדויות הציבור ובעלי קרקעות בתכנית שיועברו לועדה להתנגדויות ורק לאחר אישור סופי של האיחוד וחלוקה וחותמת הועדה המחוזית על אישור תכנית מפורטת,ניתן לקדם את התהליך לאישרור תכניות בניה מקומיות, ובמקרה הנדון , גורמי התכנון טרם סיימו, וסלילת הכבישים/תכנונם טרם הסתיימה.

ועוד דבר.
הבאתי בפוסט בקצרה את הנסיבות וההתניות שעלו בהתנגדות התושבים ושהתקבלו ע"י הועדה המקומית וכתוצאה מכך נקבע שהתכנית המקומית תתבצע בשלביות [כהגדרתן] רק לאחר ביצוע שינויים בדרכי הגישה והמוצא מהשכונה החדשה.

לסיכום -

ראה פרוט תכנית מחוזית הר'1302 ותכנית מקומית מפורטת: הר/מק/1302/א או במספרה הממוחשב: 423-0141655 - http://handasa.complot.co.il/magic9...ame=CreateStatusFile&arguments=siteId,s,a,b,n

כך תוכל ללמוד מה ההבדל בין התכניות.
אני מקווה ששמת לב להערה בתקנון התכנית שמדובר על תכנית שתקודם כ-15 שנים לאחר אישורה.

אגב...אתה יכול להתנצל על כתיבתך המוטעית .


+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
פרל דוד סלולרי - 052-8964914
מידענות,איתור מקרקעין, יזמות בנדל"נ, יעוץ פרטני למתחמי נדל"נ.
מייל - [email protected]

 

[odedidush]

שאלות

לפי מה שאני מבין העירייה כעת דנה מול שמאי בגובה היטל ההשבחה שיגבה מבעלי הדירות ולכשתאושר ללא התנגדויות תכנית איחוד וחלוקה ישלח היטל ההשבחה לרוכשים .
מה צפי של היטל השבחה בפרויקט ?
לפי דעתך , הבנייה תחל רק בעוד לפחות 15 שנה ?

 

[zammy]

אתה מערב נושאים שונים

אין כזה דבר- העירייה דנה מול שמאי בגובה היטלי השבחה.
התכנית, אם היא איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, קובעת שעל יזם התכנית להגיש למוסד התכנון טבלת הקצאות או טבלת איזון שבו ייכתבו סכומי איזון שעל בעל קרקע לשלם או לקבל.
אין קשר בין זה לבין היטלי השבחה.
החוק דורש מהועדה להודיע לכל בעל על טבלת האיזון מיד עם ההפקדה.
היה דיון בהתנגדויות והתקבלה בפברואר 2015 החלטה לתת תוקף בתנאים
ראה כאן:
.http://handasa.complot.co.il/hodhasharon/
ושוב- המקום לתת תשובות הוא הועדה המקומית בלבד. חבל על כל הניחושים.
תחילת בנייה מותנית בהמון גורמים: כמה ומי הבעלים בשטח התכנית, האם יש אדמת מינהל, האם הושלמה הכנת התשתיות על ידי הרשות, האם מולאו תנאים שנכתבו בהחלטת הועדה המקומית כתנאי להיתרי בנייה.
&nbsp

 

[odedidush]

תדפיס תשריט מצב מוצע

הבנתי את תשובתך לגבי השמאי.
לפי סעיף 7.2 בתדפיס תשריט מצב מוצע רשום שמימוש התכנית כ-15 שנים מרגע אישורה . האם התכנית כבר אושרה? אם כן מתי?
האם הכנת התשתיות על ידי הרשות תמומן על בסיס היטל ההשבחה שייגבה מהבעלים?
איך פונים לוועדה המקומית לקבלת התשובות?

 

[zammy]

תשובה לעודד

המידע הכי מוסמך - רק בועדה המקומית ולא כאן.
מימוש - לא רלוונטי לגביך . הנושא של עמידה בתנאי מימוש הינו מורכב ואין תשובה אחת חד משמעית לגבי משמעות מימוש תכנית.
התבנית הר/1302 אושרה לתוקף 30.4.13
התכנית החדשה עדין לא פורסמה למתן תוקף.
תשתיות- אין קשר בין הכנת תשתיות לבין היטל השבחה, זה לחוד וזה לחוד.
לא יודע מה אתה רוצה לקבל מהוועדה המקומית- לפי התשובות שאתה מצפה להן תחליט אם לפנות במייל, מכתב, פקס, טלפון או לבוא בעצמך .
בהתאם לחשיבות העניין שקול אם לבוא לבד או לשלוח איש מקצוע שיידע מה לשאול ויבין את התשובות.

 

[פרל דוד]

ל-zammy - שמת לב שאתה סותר את עצמך ?

בפוסט הקודם כתבת ש:
"לא ידוע אם היו התנגדויות ואם היה דיון בהן, ולכן מעמדה המנהלי מוטל בספק"

ואילו בפוסט הנוכחי את כותב ש:
"היה דיון בהתנגדויות והתקבלה בפברואר 2015 החלטה לתת תוקף בתנאים"

אני מבין מכך שה.א.מ.ת אינה חשובה לך ...אפילו אם אתה סותר את עצמיך תוך כדי...[מותר לך לכתוב שטעית...זו לא בושה]

לעניין מה שכתבת בפוסט הנוכחי - התייחסות.

הוראות התכנית המפורטת [מ 16 פברואר 2015] - http://147.236.237.215/handasa/Files/HadHasharon/782/77bba7e8-94e0-45a3-a2c5-9f42803f94e3.pdf

תפקיד שמאי הועדה הוא לקבוע שווי מגרשים במצב "נכנס" ומצב "יוצא" הוא כמובן מנוע מלקבוע את גובה היטל ההשבחה. [גובה היטל ההשבחה נובע מהמון מרכיבים כולל ההיסטוריה של אותו מגרש ספציפי ומס' הבעלויות, ולכן לכשמגיע שלב תשלום היטל מן הסתם יש ויכוחים על גובהו שנחתמים ע"י שמאי מכריע.

החוק דורש לפרסם ברשומות ו...לא להודיע. [יש הבדל תהומי במינוח]

אתה צריך להתמודד עם איכות כתיבתך ולא אני,ואני תקווה שתקח זאת לתשומת לבך.

 

[zammy]

הודעה שניה מעדכנת ראשונה

זאת לאחר בדיקה במאגר מינהל התכנון.
מציע לך להבא להיכנס לאתר מינהל התכנון- תכניות , ולהתעדכן במצב כל תכנית שדאתה כותב עליה בפורום.
ולגבי תכנית איחוד וחלוקה- לפי סעיף 10א לתקנות איחוד וחלוקה 2009 על הועדה המקומית לשלוח הודעה לבעל קרקע בהתאם לטופס 3 לתקנות עם הפקדת התכנית.
במידה ולא אותרו אלו- תפורסם הודעה בעיתונות.
אין פרסום ברשומות אלא בדבר הפקדת התכנית בלבד.

 

[פרל דוד]

zammy אתה מציע לי ? אתה מזיק בתשובותיך.

אתה נותן תשובות לא ראויות/לא בדוקות,כי אתה לא קורא לעומק ואולי גם לא מבין.

תוכנית איחוד וחלוקה נכתבה ע"י שמאי הועדה [ברק פרידמן כהן ושות'] כבר ב-31 יולי 2013 - http://www.hakalkalit.com/wp-content/uploads/luchotizun.pdf

הועדה לא שולחת [בדר"כ] , היא מפרסמת ברשומות,בעיתונות, ובשטח התכנית שמה שילוט מתאים המכוון לביקור בועדה המקומית, שמכסה אותה.

אנא ממך הפסק להטעות את ציבור השואלים.

 

[zammy]

לך קרא את התקנות לפני שאתה מטעה.

לא טרחת לקרוא את התקנות שפורסמו בקובץ התקנות.
לא נראה לי שטרחת להיכנס לאתר GIS של הועדה המקומית הוד השרון ולראות את התנהלות התכנית , פרוטוקולים,החלטות, מסמכי תכנית מעודכנים ועוד.
לא טרחת להיכנס לאתר מינהל התכנון- תכנון זמין ולראות מה יש שם.
מי שמטעה כאן ובנוסף מרבה בהעמסת חומר מיותר לקורא זה אתה.

 

[פרל דוד]

zammy =

אז...צוחקים.

אתה כל כך פתטי.

יחליט הקורא כמה שטויות הוא מוכן לקבל ממך.

http://eu.battle.net/wow/en/character/tarren-mill/Zammy/simple

 

[zammy]

אם כך אז לטובת הפורום נא להצהיר כי אתה בודק ומביא מידע מוסמך

ממאגרי מידע רשמיים
כמו אתר GIS של ועדות מקומיות
אתר רשות מקרקעי ישראל
אתר מינהל התכנון -תכנון זמין
חוקים ותקנות
זה שאתה קורא לי פתטי לא פוטר אותך מלהוכיח קבל עם ועדה שאתה יודע להביא מידע מוסמך.
אינך איש מקצוע יחידי כאן.

 

[פרל דוד]

לזמי - בחייך...

לו היית טורח ב א מ ת לחקור לעומק ,לקרוא וגם להבין היה ניתן לתקשר איתך.
אבל...זה לא המצב לצערי.

מעולם לא הבאתי לפורום הזה מידע לא מוסמך ושאינו מתבסס על עובדות וידע אישי, אני אחראי באופן מלא על תוכן כתיבתי.

לך אין כל אחריות אישית ככותב אנונימי [גם את הכינוי לקחת מאחרים] ואתה מוכיח זאת מידי יום שללא זיהוי מותר גם לכתוב שטויות.

לשמחתי הרבה יש כאן לא מעט כותבים שהינם אנשי מקצוע אמיתיים שניתן להסכים איתם או להתווכח בפורום מתוך תרבות הדיון, אבל...אתה כנראה לא נמנה אליהם.
חלק מכתיבתך הם דברי עיוולת המצביעים על כך שמעולם לא הסתובבת בסביבת ועדות מקומיות/מחוזיות.

איני רוצה או מעוניין לרפות את ידך...אדרבה...כתוב והוסף מידע בפורום, אבל אני ממליץ לך לבדוק היטב לפני שאתה שולח הודעה כאן,ואם יש לך הוכחה מקצועית...הבא אותה כדי לבסס את טיעונך.

אני באופן אישי באמת לא זקוק להערות שלך.

 

[zammy]

אתה בטוח שברצונך להאשימני שאת שמי לקחתי מאחרים?

מעניין אם זו הוצאת דיבה או סתם לשון הרע.
או שאתה חוטא בהתבטאות נלוזה ולא אחראית שכל מטרתה היא.... הכפשה?
התנשאות? העלבה מכוונת?
דברי עיוולת? עניינית אני איש תכנון ומקרקעין שלא רק מסתובב במוסדות תכנון אלא יותר מכך.
כל המידע שאני מביא לכאן מבוסס על מאגרי מידע רשמיים, ציטוט מחוקים ותקנות.
ואתה? ממשיך להתעלם מבקשתי לבדוק עצמך.
מגוחך שאתה מתווכח אתי על ציטוט מתקנות איחוד וחלוקה 2009 כאשר נראה על פניו שאתה אפילו לא טורח לגשת ולבדוק עצמך.
אין לי כל רצון לתקשר איתך, אתה כתוב מה שאתה רוצה ואני אכתוב מה שאני רוצה.
&nbsp
&nbsp

 

[פרל דוד]

סוף סוף הבנת.

אבל...לא ניתן ללא מס' הערות.

אני "די טוב" ב"לשון הרע", אני ממליץ לך לתבוע אותי...אוף...שכחתי , לא ניתן לטעון מטענות אלה כשהיעד אינו מזוהה. [האם ניתן להכפיש עב"מ ?]

לצורך הויכוח, אתה יכול לטעון שהנך מהנדס עירית ת"א...כשאתה אלמוני אתה בעצם "מלך העולם" ...עד שמתבררת זהותך האמיתית ומתברר בכלל שהנך שומר הסף במועדון חברים כל שהוא [בלי לפגוע בשום שומר/מאבטח]

בכתיבתך אין משום "איש תכנון" נכון שיש לך ידע מסויים, אבל לצערי כתבת גם בלא מעט מקרים בעבר ובהווה שאינם נכונים בלשון המעטה, ולעיתים אף חטאת ב"איפכא_מסתברא" בכתיבתך.

באם אתה איש תכנון כטענתך...אז כדאי שתקח את עצמיך בידיים והמשך ללמוד,כי תשובתיך בחלקן מסוכנות - לך כיועץ ולאדם שלו אתה עלול לייעץ.

 

[פרל דוד]

ל- odedidush לשאלתך בנושא תשלום היטלי השבחה.

הועדה המקומית לתכנון ובניה היא הזרוע הביצועית/יעודית של עיריית הוד השרון בגבית היטלי השבחה עפ"י החוק.

גובה היטל ההשבחה במקרקעין נקבע עפ"י היקף השבח העתידי הצפוי עם קבלת תוקף לתכנית משביחה, בחישוב השבח נכנסים מרכיבי תוכניות שאושרו בעבר וששולמו בהליכי מכר היסטוריים.

דרישה לתשלום היטל ההשבחה תגיע לבעלי הקרקע [לא לבעלי הדירות בעתיד] ב-2 תנאים :
1. מכר המגרש.
2. בקשה לאישור תכנית נקודתית.

עפ"י סעיף 4 -5 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה:
במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי שישולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שווים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה

כלומר אם רכשת מגרש [זכות כלשהיא] בתקופה האחרונה, היה אמור המוכר, בעל המגרש לשלם היטל השבחה, אלא אם נרשם בהסכם שתשלום היטל ההשבחה יחול עליך.[ככלל הועדה רואה את המוכר כמחוייב בתשלום]

המועד הקובע לעניין תשלום היטל השבחה בגין תכנית זו הוא - 30 אפריל 2013.

בתכנית הנוכחית חלה חובה לשלם היטלי השבחה ובמידה ולא שולמו, יחולו הצמדות וריביות עפ"י חוק למחזיק בקרקע.

תשלום היטלי השבחה עפ"י דוחות שמאי מכריע.
1. חלקה 84 גוש 6442 -מתאריך - 23/12/2014 - http://index.justice.gov.il/Units/MoetzetShamaim/DecisiveAppraiserDecisions/23.12.14_3.pdf

הדרישה לתשלום - בעקבות 2 הסכמי מכר מה- 23.05.2013

הסכם מכר מיום 23.5.2013 בין חברת גולד ויו על הפארק בע"מ לבין אסטרה מיכאן. בהתאם להסכם נמכרו : 130 מ"ר מהחלקה, התמורה נקבעה לסך של 601,000 ₪ בתוספת מע"מ [מגלמים 4,623 ש"ח למ"ר]

יש להתייחס לעסקאות בקרקע לבניה רוויה ללא מע"מ.

ביום 9.9.013 , נמכרו 224 מ"ר המהווים חלק מחלקות 82 ו – 104 בגוש 6442 [רח' הפרדס] עשויות לשקף זכות לכ- 2 יח"ד במגדל מגורים ב- 17-22 קומות , תמורת סך של 1,085,600 ₪ [היטל השבחה יוחל על הקונה] = 4846 ₪/מ"ר + היטל השבחה .

שווי קרקע ליח"ד זמינה = כ- 797,000 ₪ בבניה גבוהה

לקרקע לא זמינה כאשר יש צורך בהכנת תכנית איחוד וחלוקה מקדם = 0.85 = כ- 678,000 ₪ /קרקע ליח"ד .

המסקנה היא שההשבחה היא : 1,114,880 ש"ח.

תשלום היטל ההשבחה היוא מחצית.