ציפוף במשקי עזר ללא איחוד וחלוקה

[ויתקונים]

ציפוף במשקי עזר ללא איחוד וחלוקה

לקראת הפקדת תוכנית, החליטה ועדה (מקומית) לאשר ציפוף של משק עזר (2.5 דונם) ובמקום מבנה בודד לאשר שלושה מבנים. אך זאת ללא איחוד וחלוקה, גודל מגרש מינימאלי מותר הינו 1000 מ"ר. בבואי לערוך תיקונים בתוכנית, אני מבקש לבחון את הגדרת שלושת תאי השטח המוצעים (בכל תא שטח, ששיטחו כ - 830 מ"ר, מוצע מבנה יחיד). האם לערוך את תאי השטח בחלק ממגרש ולמספר אותם 1A, 1B, 1C - או בהוראות התוכנית להגדיר את תא השטח כ"מגרש לבנייה" ולאסור איחוד וחלוקה. כך שגודל מגרש מינימאלי יוותר 1000 מ"ר. ובעצם השאלה - האם "תא שטח" באופן אוטומטי מוגדר כ"מגרש" ועל כן מגרש של 840 מ"ר לא יעמוד בתנאי הגדרת מגרש מינימלי (1000 מ"ר). או ש"תא שטח" יכול להיות מוגדר ביחידה אחרת, כמובן עם הוראה והגדרה בתוכנית (לדוגמא - מגרש לבניה). תודה.

 

[ירוןטוראל]

תא שטח ומגרש

ויתקונים שלום וחג שמח אוי, שאלה קשה. אתחיל בזה: ככל שידוע לי משק עזר קיים רק בישוב כפרי, ותוספת יח"ד לישוב כפרי כבר כפוף לתמ"א 35, ולפיכך לא יכול להתבצע במסגרת ועדה מקומית. האם אני טועה? ובכל מקרה, לעניות הבנתי, תוספת של יח"ד איננו בסמכות מקומית, אלא אם כן מדובר על זכויות בניה שהיו קיימות כבר קודם. אם כך, הרי שנפטרנו לפחות מסוגיה אחת: לא משנה מה נקבע בתכנית הקודמת לגבי שטח מגרש מינימלי, התכנית החדשה - בהיותה בסמכות מחוזית - רשאית לקבוע גודל אחר. ובכלל - קביעת מגרש מינימלי רחב, של 1,000 מטר, שייך ל"עולם התכנון הישן". כאשר צפיפות נחשבה אם כל חטאת, ועולם התכנון הקדיש את עצמו להלחם במצטופפים. עולם התכנון כיום איננו כזה. הצטופפות היא צו השעה, ומגרשים מינימליים של דונם הם כמעט בחזקת חטא. כך שאני מאמין שתכנית שתשנה אותם - תתקבל בברכה במוסדות התכנון. אשמח מאד אם תדווחו לי, היה וטעיתי. עכשיו לשאלתך בעניין תאי שטח ומגרשים: יש רק שתי אופציות, והשלישית איננה קיימת: האופציה הראשונה היא 3 מבנים במגרש אחד. מין בית משותף. הרי בנחלות מותר 2 מבנים, ולא עושים מזה עניין. רישום הבעלות ייעשה במשותף, וניתן לחתום על הסכם בין בעלי הבתים לגבי חלוקת האחריות ביניהם, לגבי כל שליש מגרש. דומה מאד למה שנעשה בבית משותף. במקרה זה - המגרש יהיה אחד, תא השטח יהיה אחד, והחלוקה הפנימית של השטח בין בעלי הבתים תהיה במסמך ביניהם, ללא תוקף סטטוטורי. האופציה השניה היא חלוקת המגרש לשלושה מגרשים. ניתן לבצע זאת ע"י תכנית חלוקה, ללא הפקדה, בסמכות מקומית. לאחר שתאושר תכנית החלוקה, התב"ע פשוט תקבע את זכויות הבניה וקווי הבנין בכל אחד מ-3 המגרשים החדשים, שיוגדרו כ-3 תאי שטח. האופציה שאיננה קיימת היא "ההתחכמות" שלכאורה מוצעת כאן, דהיינו יהיו 3 מגרשים אבל הם לא באמת יוגדרו כמגרשים אלא רק כתאי שטח. אין מקום לאופציה כזאת. אבל כפי שכתבתי בהתחלה - אם כל ההתחכמות הזאת נועדה לעקוף את ההוראה בדבר גודל מגרש מינימלי, אין בה צורך. באותה תכנית אפשר גם לשנות את ההוראה לגבי מגרש מינימלי, באותו כסף, באותו זמן, ובמאמץ קטן יותר (אני מאמין, כאמור, שזה יתקבל בברכה). ולבסוף לשאלה התיאורטית: כן, כל תא שטח הוא מגרש אלא אם צוין אחרת (מגרש המחולק לתאי שטח), או אם צוין שהתכנית איננה עוסקת ברה-פרצלציה (בסעיף 1.4 בהוראותיה). במקרה כזה, של תכנית שאיננה רה-פרצלציה, תא שטח יכול להיות גם "סתם" כתם צבע, גם אם הוא מכיל הרבה תאי שטח. אבל בשום מקרה לא יכול להיות סימון של תא שטח, שאיננו כתם צבע (אלא חלק מכתם צבע) והוא גם איננו מגרש. מקווה שהסברתי את עצמי, ואני באמת אשמח לדעת אם טעיתי באחת מהנחותי.

 

[ויתקונים]

מקרה האופציה ש"אינה קיימת"...

אכן הבנת נכון. תאור המקרה הוא תוספת יחידות דיור (מבנים), ללא תוספת זכויות (יש פשוט מספיק זכויות והמגרשים מאד גדולים) תוכנית בסמכות ועדה מקומית, התוכניות יוגשו כרצף של תוכניות נקודתיות (תוכנית למגרש) באזור לא קטן (עשרות מגרשים של כ-2.5 דונם) לנושא הציפוף, מסתבר שיש מקומות בארץ שעדיין שייכים לעולם הישן (וציפוף עדיין מוגדר כלא רצוי מסיבות שונות). ההחלטה לשמור על מגרשים בגודל מזערי של 1000 מ"ר, הינה בעצם מדיניות (מדיניות א', מדיניות מחוז) במקביל יש מדיניות ציפוף (מדיניות ב') בו מותר להקים מבנה על שטח של 750 מ"ר.(מדיניות מקומית) ולכן נולדה (כנראה) האופציה השלישית: ישמרו על מגרש מינימלי לצרכי חלוקה של 1000 מ"ר (כלומר - המגרש ישאר בגודל של כ - 2.5 דונם) – בהתאם למדיניות א' – מחוזית. יותרו 3 מבנים על המגרש (כ 830 מ"ר ישוייכו לכל מבנה), בהתאם למדיניות ב' - מקומית וכעת לי, כעורך בקשה יש 2 אפשרויות 1. לחלק לתאי שטח לצורך חלוקת זכויות והסכם שיתוף (מגרש גדול מחולק ל 1A, 1B, 1C) - כולל טבלאות איזון והקצאה - אך ללא חלוקה. או 2. להציב 3 מבנים על המגרש אחד גדול, ולספק לבעלי הקרקע נספח להסכם שיתוף (שהוא תוכנית הבינוי עם החלוקה...) ואני בחרתי באפשרות (1), בסמכות מקומית (וזה אגב, אחרי החלטה להפקדה) אבל אני מבקש להיזהר מהתנגשות עם הנחיות מבא"ת 1. להגדיר תא שטח כיחידה עליה מותר להקים מבנה מגורים. 2. להגדיר שהתוכנית איננה תוכנית לאיחוד וחלוקה מחדש. 3. לשמור על הוראות תוכנית תקפה (ולציין שגודל מגרש מינימלי נשאר 1000 מ"ר). 4. להראות בנספח בינוי מנחה את חלוקת זכויות הבנייה התקפות בין 3 המבנים (באופן שווה). ואני מקווה שאופציה זו קיימת.

 

[ירוןטוראל]

האופציה לא קיימת

אינך רשאי להגדיר את תא השטח כפי שהצעת. גם אני לא. תא שטח חייב להיות מגרש, אלא אם כן התכנית איננה עוסקת ברה-פרצלציה, או שיש כמה יעודים במגרש אחד. ואם התכנית איננה עוסקת ברה-פרצלציה, הרי כל חלוקת משנה היא נטולת משמעות, ולפיכך אין לסמן אותה. מגרש הוא יחידת הבעלות הקטנה ביותר הרלבנטית לתכניות, ולפיכך אין לנו במבא"ת שום סימון ודרכי זיהוי לחלוקת משנה של מגרשים. בטח שזה לא תא שטח. בתב"ע העוסקת בבניה רוויה, אין שום צורך להראות את חלוקת הזכויות של הבית המשותף. זה עניין בין דיירי הבית לבין עצמם, ובינם לבין היזם/קבלן. זה לא מופיע בתב"ע ולא מופיע (בהכרח) כנספח בינוי. המקרה של 3 בתים במגרש אחד הוא מקרה זהה. אין שום צורך להראות בתשריט את חלוקת הזכויות בין הדיירים, ואף לא בנספח בינוי. לכל אלה אין תוקף, ואין בהם צורך. אינני רואה שום חלופה אחרת אלא חלופה (2) בהצעתך. ...וכאמור - אפילו נספח הבינוי מיותר בעיני. בהצלחה